房地產資金管理論文

　　房地產企業是我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點，為拉動國民經濟發展起了重要作用。下面是小編整理了，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　篇一

　　房地產行業營運資金的管理

　　【摘　要】營運資金是公司流動性最大的資金，公司的經營狀況主要靠營運資金的支援。由於房地產行業屬於典型的資金密集型行業，具有投資額度大、風險係數高、資金週轉時間久、供應鏈長等特點，從而使房地產開發企業營運資金的管理顯得尤為重要。本文選擇了我國房地產行業5家知名的上市公司，收集了它們從2009年到2011年財務資料，以此來分析整個房地產行業營運資金的管理情況，並給那些中小房地產公司以一定的參考。

　　【關鍵詞】房地產行業營運資金流動性營運能力

　　Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

　　Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

　　現如今，我國房地產已經發展成為一個較成熟的行業，但是在金融危機的一次洗禮之後，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關注。

　　1. 營運資金管理理論

　　1.1營運資金

　　本文將採用狹義上的營運資金即淨營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的淨額，即是流動資產與流動負債的差。公司資產的流動性和償債能力可以用淨營運資金的狀況結合流動比率、速動比率等來衡量。

　　1.2營運資金管理

　　營運資金管理是對公司流動資產和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經營和運轉就必須有適量的營運資金作為支援。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括對數量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內部的資金轉換機制，使兩者達到最優組合。在管理中，我們要考慮該資產變現的時間以及變現的穩定程度。

　　1.3房地產行業營運資金管理

　　房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住房、寫字樓、商業娛樂設施包括相應的基礎設施的建設，都需要有大量資金的投入。在前期的開發和建設階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。

　　房地產企業營運資金管理的目標是要提高資金的利用率和資金供應的有效性。房地產企業資金運作過程複雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。

　　2. 地產行業營運資金管理現狀

　　在此，我選擇了我國房地產行業較為領先的5家上市公司，並對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產負債表、現金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產、負債結構分析中，我採用了算數平均法來計算整個行業的資產、負債情況。

　　2.1營運資金流動性分析

　　2.1.1流動資產結構分析

　　流動資產和非流動資產相比，它具有盈利能力差、風險小的特點。如果一個公司流動資產佔資產總額的比重較大，說明公司的財務風險較小，盈利能力較低。

　　表1中，我們可以看出，我國的房地產行業的資產總額呈上升態勢。在房地產公司的資產中，流動資產的比重非常高，平均佔到95%左右。可以看出，流動資產是房地產公司的血液。而在流動資產中，存貨佔比最大，在70%左右，而且比重有上升的態勢。由於房地產行業的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產、施工中的房產以及用於建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售並不同於其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到後金融危機時代，為了減少行業內的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準備金率的措施，這使得房地產公司的存貨的週轉更困難。公司積壓的存貨越多，資產整體的流動性就會變差。在流動資產中，應收款項也佔了一定比重，大約在10%左右。而應收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經營狀況決定。對於房地產公司來說，存貨和應收款項的流動性更類似於長期資產。可見，房地產公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。

　　2.1.2流動負債結構分析

　　流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業週期內償還的債務。流動負債的規模會影響一個公司短期的償債能力。　　由表2，我們可以看出，房地產行業的負債規模很大。房地產是一個高投入，週轉慢的行業，一般的公司是不可能擁有那麼多的自有資金，所以必須要採取負債的方式。而在房地產行業的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產公司更傾向於流動負債是因為流動負債的成本要低於長期負債。進一步分析表2中的資料，我們可以看出，房地產公司預收賬款佔流動負債的比重已經超過了50%。房地產公司先預收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預收賬款並不構成實際的償債壓力，而是會隨著專案結算轉化為公司的營業收入。但是能否及時、大量收到預付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。一旦房地產行業呈現下滑趨勢，公司的流動資產籌集將會受到影響。

　　2.1.3短期償債能力分析

　　速動比率是速凍資產與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產中可以立即用於償還流動負債的能力大小。速凍資產是流動資產減去存貨的差額。

　　不同的行業存在不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題就沒有標準答案。房地產行業具有存貨佔比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風險，因此房地產行業的速動比率比流動比率更具有參考價值。

　　經驗認為，理想的速動比率應該是l。如果公司的速動比率低於1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。

　　我國的房地產市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現金迴流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據前幾年的財務資料可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由於20l0年5月開始，市場行情出現回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。

　　2.2營運資金營運能力分析

　　2.2.1現金管理分析

　　狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金則還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現金作為保證，就很可能使得公司資金週轉困難，無法繼續經營。但是，如果持有的現金過量，公司也會受到損失，因為現金是一種產生極少收益的資產，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現金含義。

　　由表4可以看出，保利和榮盛的現金週轉天數逐年降低，說明這兩家公司的現金的管理有好轉。而其餘三家公司的貨幣資金週轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金週轉天數在270天左右，說明它們的資金的週轉比較緩慢。

　　2.2.2應收賬款管理分析

　　應收賬款是企業在經營中，由於銷售、提供勞務等原因，應向購貨方或接受勞務者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業務，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現拖欠貨款，應收賬款回收難的風險等。在房地產行業，應收賬款相對資產而言比較少，這是由行業的特點決定的。房地產行業為現金交易，預收款項是他們主要的收入來源。

　　由表5可以看出，金地對應收賬款的管理比較好，其應收賬款的週轉天數維持在40天以內，而且週轉速度逐年加快，2011年其週轉天數只有12天，這個資料讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應收賬款的週轉天數都較大，且呈逐年遞增狀態。萬科在2011年應收賬款的週轉天數達到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經營活動中應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖說較高的應收賬款週轉率能說明公司收款變現能力強，但是這一指標也應該控制在一定限度內。

　　2.2.3存貨管理分析

　　房地產行業中，佔流動資產比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經開發完成的房屋外，很大一部分是準備開發和正在建設中的土地和房屋。

　　由表6可以看出，房地產行業的存貨週轉速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨週轉天數為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨週轉都需要4年多，而且週轉的速度逐年減慢，也說明了房地產行業競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的週轉和變現，影響到公司的盈利和還貸能力。

　　3. 地產企業營運資金管理問題

　　通過以上資料的分析，再結合房地產行業的整體背景，我們可以看出，房地產行業營運資金的管理還存在以下問題：

　　3.1存貨多

　　通過上面的資料分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產行業，存貨主要指未開發的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產行業的銷售情況的影響。由於從2009年底開始，房地產市場一直呈下調趨勢，銷售的不暢直接導致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對於房地產公司來說，存貨是公司未來發展的保障，但也是風險的主要來源。

　　3.2負債比例高

　　通過對負債結構的分析，我們可看出，房地產行業的資產負債率較高。由於我國對房地產企業進行股權融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發展，因此許多企業都選擇從銀行進行融資，這便導致了房地產行業過高的負債率。而較高的債務率會使企業承擔較大的財務壓力和風險。

　　3.3償債能力弱

　　房地產行業近三年來公司的資產變現能力在下降，資產的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所佔的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環節出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。所以房地產公司就應該及時的採取相關措施促進商品的銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。

　　3.4資產營運效率低　　通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產行業資金的營運效率較低，週轉時間較長。在交易過程中，對於公司出現的應收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款並沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對於資產中佔比最大的存貨來說，隨著房地產行業市場的下調，銷售的不通暢，存貨的週轉變得更慢，有的企業存貨週轉達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者一定要重視效率問題。

　　結束語

　　房地產行業是一個對經濟狀況反應極為靈敏的行業，它的興衰也能預示出巨集觀經濟的走向。而房地產行業的營運資金之於房地產行業，就好像房地產行業之於巨集觀經濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產行業發展的態勢。因此只有加強資金的籌集、採取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產企業的正常運營和專案的順利開發，才能使我國國民經濟的基本承載體——房地產行業蒸蒸日上。

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