房地產物業管理論文範文

　　房地產行業在我國發展起步較晚,儘管已經發展有二十年之久,但仍然還不夠成熟,特別是物業管理中,比較缺乏高質量的服務和管理。下面是小編為大家整理的房地產物業管理論文，供大家參考。

　　一：社群管理和物業管理有效整合機制分析

　　摘要：住宅小區是人民群眾生活的場所，是城市管理的基礎單元，也是社群建設管理的重要領域。本文從分析社群管理和物業管理的關係，總結社群管理和物業管理各主體的現狀問題的基礎上，提出建立自治的社群管理和物業管理有效整合機制，並提出了有效整合的保障措施。

　　關鍵詞：社群管理;物業管理;自治;有效整合機制

　　一、緒論

　　和諧社群建設是全面建設小康社會的內在要求，也是加快構建社會主義和諧社會的重要任務之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治，建設管理有序‘文明祥和的新型社群”的目標。黨的十七大報告進一步強調指出：“把城鄉社群建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體。”可見，社群建設管理的提出，既是當前中國經濟發展和社會轉型的客觀要求，也是黨和政府順應人民群眾發展要求的重要舉措。有效的社會管理和社群建設，離不開社會各公共體和廣大居民的參與，所以社群管理一定要重視公民的自治管理。黨的提出：“在城鄉社群治理、基層公共事務和公益事業中實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監督，是人民依法直接行使民主權利的重要方式。”作為社群管理中的重要組成部分，廣大業主、業主委員會、物業管理公司在社群管理中的地位和作用舉足輕重。在社會主義市場經濟高度發展的今天，急需認清物業管理中各主體參與社群管理的現狀以及存在的問題，努力推進社群管理和物業管理的有效整合。

　　二、社群管理和物業管理的關係

　　“社群”一詞由德國社會雪茄滕尼斯在《社群與社會》提出，我國社會學家費孝通等人認為“社群是若干個社會群體或社會組織聚集在某一地域裡形成的一個生活上相互關聯的大集體”。所謂社群管理是在政府的指導下，社群職能部門、社群單位、社群居民對社群的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。在我國，社群管理的概念是在我國由傳統計劃經濟體制向市場經濟轉軌時期，伴隨著改革的不斷深化，社會結構、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。隨著我國城鎮住房制度改革力度的不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有，居民由“單位人”向“社會人”轉變，在這過程中，物業管理應運而生。根據我國《物業管理條例》規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。由以上概念可以看出，社群管理和物業管理既有聯絡又有區別。首先，居民都是社群管理和物業管理的服務物件，社群中的居民是不特定的，物業管理中的居民則是特定的，即為物業的產權人——業主，業主一定是居民，居民不一定是業主;其次，兩者在管理方面都強調居民自治和業主委員會自治，但社群管理側重由上而下的管理和指導，物業管理則偏重於合同的約束;第三，在管理區域和內容兩者有相同重疊的地方，但社群管理的區域和管理內容比物業管理更寬更廣。

　　三、社群管理和物業管理各主體的現狀及問題分析

　　1、社群管理自治現狀及問題分析

　　***1***社群居委會自治功能尚未到位，未去行政化雖然《居民委員會組織法》第二條規定了社群居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，但在實際工作中，社群居民委員會卻承擔了大量的行政工作，習慣於上級領導佈置什麼就幹什麼，對上級領導表現出較強的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒有得到體現，社群自治的主要工作任務如社群民主決策和社群服務等基本沒有完成。***2***社群居民參與度不高社群居民委員會的自治核心在於廣大居民和各共同體的參與，沒有社群居民的參與，居委會的自治職能得不到任何體現，只能充當政府“腿”的角色。社群居民的參與，才能讓社群居民委員會更瞭解居民的現實要求，解決各種社群問題的效率才能更高。在實際中由於各種因素的影響，人與人之間交流較少，社群居民之間存在比較嚴重的疏離感，對社群公共利益漠不關心，很少參與社群公共事務，社群意識不強，對社群缺乏認同感和歸宿感。

　　2、業主自治現狀及問題分析

　　隨著城鎮化建設的程序和住房制度的改革，建築物區分所有權的出現導致產權多元化，建築結構複雜化，大量的物業公共設施裝置存在，由於業主意志的多元化，這必然要求有一個能代表全體業主意志的機構，即業主代表大會以及其執行機構業主委員會，代表業主在建築物區分所有權基礎上自我組織和自我管理，制訂各種自治管理制度，對公共事務進行民主決策，與開發商、物業管理公司、社群居民委員會、政府相關部門等各主體共同解決物業管理區域問題。雖然業主自治是必然趨勢，但是在業主自治開始之時就存在很大困難：業主大會召開難;業主委員會成立難;業主大會和業主委員會行使權力過程難;業主委員會與業主之間，業主委員會與開發商、物業管理公司等主體之間常常出現衝突和糾紛，極難合作。主要體現在：***1***集體決策和少數人蔘與的矛盾困境。由於各種原因，業主往往難以大規模聯絡溝通，相當多的業主除了涉及自身利益外，對公共事務漠不關心，置之不理，或者存在“搭便車”心理，缺乏自治意識等，使得代表全體業主利益和意志的組織難以成立，常常出現集體投票過程中投票人數過少，難以達到法定要求，致使業主大會和業主委員會流產，很少人會願意去從事公共事務的處理。***2***業主委員會組織運作的困難。如前所述，業主參與公共事務管理的積極性不高，導致可能參與公共管理的只是少部分人，從而衍生出以下一些問題：一是出現非法選票問題，組織者為了達到法律規定的投票比例要求，允許違規投票的產生甚至人為地製造一些選票，從而導致業主之間出現爭執等問題;二是政府的指導工作出現困境。如果嚴格按照現有規範，則業主大會投票人數很難達到法定比例，從而導致會議事項難以實現，甚至業主委員會難以產生，無法作出合法的集體決定。

　　3、物業管理公司面臨的問題分析

　　我國物業管理雖然經過30多年的發展，得到快速發展壯大，但物業管理自成立開始就存在種種問題，主要表現在：***1***管理體制上尚處於新舊體制轉軌過程中，社會化、專業化、市場化的物業管理新體制還沒有普遍確立和完善;***2***執行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規範競爭還相當嚴重地存在;***3***市場主體與物權關係上，還沒有建立業主委員會的主體地位;***4***物業管理法律法規還需進一步完善;***5***物業管理企業與政府有關職能部門的關係有待於進一步的理順等等。作為行業最重要的主體之一，物業管理企業在發展過程中也面臨種種問題，主要表現在：***1***物業管理人員素質低下，不能滿足物業管理行業發展的需要;***2***現有管理方法和管理手段落後，已不適應物業管理的發展;***3***企業缺乏創新意識;***4***物業管理企業與業主之間矛盾激烈，導致業主維權拒交物業管理費，物業管理公司則進行“暗箱操作”，侵佔業主利益形成惡性迴圈。物業管理不僅是簡單的對物的管理和對人的服務，而是應該把兩者統一結合起來進行一系列的創造活動。隨著人民生活水平的提高，業主的居住行為和居住要求發生了巨大的變化，人民已不滿足維修、清潔等最基本的達標服務專案，人民更希望居住的小區富有融洽祥和的生活氣息和人際交往關係，具有強烈的專業、文化性和社會性，物業管理公司只有不斷創新，積極參與社群文化建設，才能滿足業主日益增長的各種需要。

　　四、建立自治的社群管理和物業管理有效整合機制

　　1、明確各主體在社群管理中的地位和責任，構建社群管理體制機制。一直以來，住宅小區物業服務企業和業主之間矛盾集中在責任邊界不清，相關部門法止步於小區紅線外，街道和社群居委會層面的職責分散，導致跨部門、跨領域協調難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴重。基於此，首先要明確各主體在社群管理中的職責，突出社群居委會等相關部門的指導監督責任和各專業服務單位的職責，強化業主和物業管理公司之間的合同責任，立法規定業主大會和業主委員會的主體地位，建立社群綜合管理聯席會議制度，構建社群管理體制機制。

　　2、發揮居民自治和社群共治作用，提高居民參與社群管理的積極性，增強社群綜合治理能力。

　　***1***理順政府和社群的關係，實現責權利的統一。要解決社群居委會行政化以及自治能力弱、參與不足的問題，需要進一步深化城市管理體制改革，根據政府管理職能轉變理順政府和社群的關係，政府相關部門依法行政，進入社群主動提供公共服務，還權於社群，逐步解決社群居委會行政化問題和自治權利的迴歸，為社群建設快速發展奠定體制基礎。

　　***2***進一步發揮社群居委會在業主自治管理中的作用。強化社群居委會對業主大會和業主委員會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責，積極協調解決物業管理中各種糾紛，建立糾紛解決機制，探索社群居委會和小區業委會成員的交叉任職機制，進一步加強社群管理和物業管理的聯動。

　　***3***加大宣傳，營造社群參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推動方面，社群管理要藉助新聞媒體從多方面進行宣傳，培養公民的社群意識，同時要積極探索內部促進方式，把居民個人利益置於社群利益之中，基於維護自身利益的需要，居民積極參與社群建設發展，從而培養民主意識和共同決策能力。積極建立各方聯席會議制度和社群聽證會制度，提高居民參與社群自治的程度。

　　***4***完善物業管理住宅小區自我管理制度。進一步完善住宅小區《管理規約》和《業主大會議事規則》等業主自治管理制度的制定，規範業主的居住行為和秩序，倡導文明生活;進一步修訂《業主大會與業主委員會指導規則》，根據實際情況完善立法，降低業主大會成立的門檻，提高業主大會組建率和業主委員會的運作規範率，對尚無條件成立業主大會和業委會的，社群居委會要加強指導，協助業主進行自我管理，解決物業管理糾紛。

　　3、發揮市場作用，促進物業管理行業健康發展，發揮物業管理在社群管理中的生力軍作用。

　　***1***完善物業管理市場機制。針對現有行業矛盾，堅持市場化原則，按照“質價相符”的原則，推進業主委員會和物業管理公司之間協商確定物業服務質量標準和收費標準，鼓勵第三方專業服務機構進入物業行業，推動形成公開、公平、公正的物業服務價格機制。

　　***2***提高物業管理行業監管水平。政府有關部門需加強物業管理企業資質管理，建立動態檢查制度和資質升降獎懲機制，完善物業管理招投標管理制度和加強流程監控，規範招投標行為。

　　***3***推動物業管理行業創新轉型發展。鼓勵物業管理企業通過市場化手段進行行業整合、兼併和重組，提高競爭力;鼓勵物業管理企業創新管理模式，根據市場化需求，延伸服務鏈條，提高服務水平和服務能力。

　　五、保障措施

　　1、制度建設是加強社群管理和物業管理有效整合機制建立的前提。各有關部門應將社群管理和物業管理整合作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領導，完善各種制度建設，按照法定程式修改各種法規制度，理清各主體的管理責任邊界，細化職責分工。

　　2、加?a href='//' target='_blank'>咳嗽迸嘌凳牆?⑸縝?芾硨臀鏌倒芾磧行д?匣?頻鬧匾?諶蕁Ｒ??粕縝?芾硨臀鏌倒芾淼墓ぷ髂諶鶯鴕?螅?勞邢鍾械娜瞬排嘌?試矗?湧煳鏌倒芾澩右等嗽鋇吶嘌禱?平ㄉ瑁???岣呔遊?岷鴕滴?岫暈鏌倒芾硨蛻縝?芾淼乃?劍?煜じ髦址??a href='//' target='_blank'>規章制度，增強培訓的針對性、操作性和實效性。

　　3、加大評估考核力度是社群管理和物業管理有效整合機制的重要手段。依託社群綜合管理聯席會議制度，建立工作評價指標體系，優化社群居委會在住宅小區綜合治理工作方面的考核評價機制，積極引進第三方測評制度。

　　總之，物業管理住宅小區是個小社會，既關係到居民的切身利益，也是基層建設的橋頭堡。把物業管理納入社群綜合管理和公共服務範疇，兩者進行整合，強化政府在住宅小區中的公共管理職責，理順專業部門在公共服務中的主體責任，落實物業服務企業與業主作為市場主體的權利和義務，充分發揮社群居委會和業主委員會的自治能力，是社群管理和物業管理的發展方向，是加強社會建設、創新社會管理的重要內容。

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　　二：我國公租房物業管理的困境及對策

　　摘要：

　　公租房物業管理中“搭便車”問題突出，嚴重阻礙其持續執行。以重慶市為例，在分析公租房物業服務屬性及特點的基礎上，依據集體行動理論剖析公租房物業管理中存在的三種矛盾，進而提出優化物業管理模式和物業公司選聘方式、優化物業管理資金獲取途徑、優化物業服務費收費方式、強調物業公司的社會責任、加強公租房物業監管等對策，以期為我國公租房物業管理走出困境提供參考。

　　關鍵詞：物業管理;公租房;特徵;困境;對策

　　1引言

　　住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設“狂潮”，其中建設比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉統籌綜合配套改革的直轄市，是我國規劃建設公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設4475萬平方米公租房[2]，其土地供應模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據國際經驗，保障性住房後期的管理、維護和執行費用大約是建設時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰。因此，必須重視對保障性住房後期的管理。物業管理是持續時間最長、關乎公租房居民生活品質和物業價值的重要環節。但是我國物業管理仍是一個新興行業，整體發展還不成熟，公租房的物業管理比一般商品住宅小區更復雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區發放並回收的179份問卷調查顯示，雖然兩小區的物業管理公司均是物業管理一級資質公司，但90%的租戶對物業管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3];重慶民安華福公租房小區也曾發生部分租住戶因停車收費和物業服務質量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現“一年新、二年舊、三年破”的髒、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續發展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設階段的資金需求、政策支援、空間佈局、制度借鑑、准入與退出管理等[4-11]，公租房物業管理卻較少涉及，導致實踐中公租房物業管理模式不清，“搭便車”現象嚴重阻礙其持續執行。為此，本文在分析公租房物業服務的屬性及特點的基礎上，透視其物業管理面臨的困境，提出提升對策。

　　2公租房物業服務的屬性及特點分析

　　2.1公租房物業服務的公共物品屬性

　　物業服務是通過對物業公共部位、共用設施裝置等的維修、養護和管理活動，服務於廣大業主和物業使用人。優美的環境、執行良好的設施裝置、良好的秩序使得每個業主及物業使用人都能受益，物業公司無法將那些不繳費的業主排除在服務範圍之外，某業主的消費也不會減少其他業主的消費質量和消費數量。物業服務的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會採取行動以實現他們共同的或集團的利益”。物業管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業服務行業，而且按照奧爾森集體行動理論，規模越大的物業管理區域越容易出現搭便車現象。

　　2.2公租房物業服務的特點

　　2.2.1產權形式向多元化發展，但仍以政府為主公租房產權主要由政府或公共機構所有。但隨著公租房建設資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發、建設和運營，產權形式向多元化發展。重慶規定“住戶租住了5年或10年，可以根據公租房管理制度購買公租房的不完全產權”，這樣又形成了購買人與政府共同產權。產權形式越複雜越容易產生物業糾紛，解決糾紛的難度也越大。

　　2.2.2公租房小區規模大，住員情況複雜重慶公租房供給採取集中規劃、集中建設和超大規模的新區模式，並且以小戶型為主。僅主城區的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區，總建築面積811萬平方米、13.33萬套，小區物業規模超大，戶數多、入住人口多。按照規定，其保障物件有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元;申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障物件還包括新畢業大學生、外來務工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩定，退租、轉租的可能性大，運營管理困難。

　　2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意願低城市中低收入困難群體在公租房小區聚居，情況往往較複雜，人文行為習慣和素質參差不齊。以調研中民心佳園警務室提供的資料為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業服務的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業化的物業服務，對市場化物業服務的需求較弱，往往不願意繳納物業管理費，也不能較好地配合物業管理工作。而一些物業公司在公租房物業管理投標時，未能認真分析公租房物業的特點，提出與低廉收費不匹配的服務承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日後物業糾紛埋下伏筆。

　　2.2.4公租房物業日常維修頻率高由於很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關心或甚少關心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業的愛惜不夠，使得公租房物業設施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設質量低下，日後維修頻率高，增加維護成本。2.2.5公租房建設遺留問題多工程建設具有一次性、建設週期長、隱蔽工程多、參與主體多等特徵，再加上公租房建設規模大、委託代理鏈長、利潤低，很容易出現質量問題，一些建設遺留問題在入住環節凸顯，影響住戶與物業服務企業的關係，引發物業糾紛。

　　3公租房物業管理面臨的困境分析

　　通過文獻研究、專家諮詢、座談、問卷調查、個案調查等調查方法，對重慶公租房物業管理現狀進行深入研究，目前公租房物業管理主要面臨以下困境。

　　3.1公租房物業管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾

　　社會化、專業化、市場化的物業管理模式是城市發展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區物業管理基本實行委託專業的物業服務企業管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業服務收費標準為1.03元/月•平方米，與當時周邊商品房住宅小區物業服務收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業服務消費需求不強、福利觀念等影響下，市場化的物業服務企業收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業服務標準—收費更難”的惡性迴圈，最終可能導致市場化的物業服務企業不得不退出公租房物業市場，損害公租房物業價值及各方利益。

　　3.2公租房物業管理責任重大與職責不清的矛盾

　　公租房專案是民生工程，物業管理不僅肩負著一般的環境保潔、秩序維護、公共部位公共設施裝置維修養護等責任外，還需要利用其“地利、人和”的優勢，協助政府做好公租房的運營管理、社群管理等工作，代收租金，監督住戶轉借、轉租或者擅自調換、破壞或者擅自裝修、閒置公租房等行為，以及承擔社會治安綜合治理、社會保障、醫療衛生、就業指導、心理輔導等公共服務工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務院辦公廳關於保障房建設和管理的指導意見》，重慶也釋出了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等相關法規、檔案。但是，對物業管理的規定不詳，政府、物業公司和居委會在物業管理中的角色定位不清晰，對專業物業服務企業的選聘解聘、服務內容與標準、收費水平與收費方式、違約責任等具體規定不明確。由於對物業管理的角色和職責不清，部分住戶認為物業企業無所不管、無所不能，遇到問題就找物業公司，服務要求超出了物業管理的合理範圍，並往往以服務不到位為由拒交物管費，為物業管理糾紛埋下隱患。

　　3.3公租房物業服務成本高與物業服務收費低的矛盾

　　物業服務企業屬於典型的勞動密集型行業。公租房小區入住人口更多、管理更復雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業服務企業經營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業管理費時很難隨成本上升提高收費標準。加之目前對空置公租房的物業管理費問題還沒有明確規定，致使物業服務企業收費率低。較低的物業服務收費與較高的服務成本之間形成了難以調和的矛盾，長此以往，“髒亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區的代名詞，引發公租房物業“未老先衰”的可怕後果。

　　4提升公租房物業管理水平的對策

　　4.1實行運營和社群管理融合的物業管理模式

　　物業服務企業與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監督住戶的行為，有效地實現公租房的部分運營管理。因此，應該發揮物業管理的橋樑作用，實施公租房物業管理與運營管理、社群管理融合的管理模式。為此，政府應通過購買社會服務，將租金收取、違規使用公租房行為監督等運營管理工作委託給物業服務企業。

　　4.2採用市場化方式選聘專業物業服務企業

　　公租房物業管理市場化模式已形成共識。公租房管理機構作為公租房的業主應該採用招投標的方式選聘物業服務企業，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經費開支、經營風險等一系列問題。物業服務企業投標時，應根據擬接管的公租房小區的物業服務內容、服務標準，詳細測算每項物業服務成本，並進行投標報價。但是，在選聘接管此類小區的物業服務企業時，必須注重物業服務方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特徵的招標要求和投標服務承諾。物業服務內容及其標準等必須明確列明在物業服務委託合同中，並與投標承諾一致。

　　4.3優化物業管理資金獲取途徑

　　保障性住房小區物業管理的非盈利性質容易導致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區物業管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現有物業管理費全部來源於物業承租人的方式，而採用市場化的物業管理經營方式和收費標準，為公租房物業管理提供財政支援。這也得到了眾多學者的認同[14-16]。為了保證公租房物業保值增值，加強物業管理，其所需費用可以按照公租房管理機構和承租人各出資一部分***比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業管理費也參照此比例向租戶收取***，這樣可以實現政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業服務質量，又能使國家資產保值增值。同時，承租人繳納較少的物業管理費就能得到舒適的生活環境，避免出現惡性迴圈帶來的不良後果。

　　4.4優化物業服務費收費方式

　　目前，公租房物業管理費由物業服務企業向住戶提供了物業服務之後自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現住戶“搭便車”行為。《物業管理條例》第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”可見，公租房管理機構作為公租房所有權人，在租戶不繳納物業管理費時，有連帶交納義務。因此，為了保證公租房物業管理工作的良性迴圈，物業管理費的收取應該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業服務費標準、繳費方式、違約責任等，並將物業服務合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業服務企業與自己的權利義務。

　　4.5強調物業公司的社會責任

　　公租房物業管理雖然按照市場化模式經營，但是鑑於公租房小區的特殊性，需要接管此類小區的物業服務企業注重社會效益，真正承擔起企業的社會責任。特別是在發展殘疾人事業、解決城市下崗失業人員就業、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應勞動能力的殘疾人、下崗失業人員、特殊困難家庭等進行物業服務工作的業務培訓，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業問題，減輕社會負擔，又可以直接影響到相鄰業主和住戶對物業管理工作的理解和支援。

　　4.6加強公租房物業監管

　　物業服務質量與國家資產價值、住戶權益密切相關。按照市場化模式經營的物業服務企業和住戶的行為都必須得到監督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機構代表組成的公租房小區監督委員會，監督物業服務企業及住戶的行為，出現違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機構、街道、派出所等相關單位彙報。同時，每年至少進行一次住戶滿意度調查，建立物業服務企業的監督考核體系，確保物業服務企業嚴格按照物業服務合同約定的標準提供服務，確保物業服務費正確使用。

　　5結語

　　公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續性，物業管理作為運營管理的重要一環，社會各界必須群策群力解決公租房物業管理面臨的困境。採用市場化方式選聘專業物業服務企業承擔公租房物業管理，可以減少政府管理機構組建物管公司帶來的一系列問題;通過政府購買服務，實行公租房物業管理與運營管理、社群管理融合的管理模式;改變收費方式，提高收費率;強調物業公司的社會責任，建立公租房物業監管機制，實現公租房物業的保值增值，推動公租房制度的進一步發展。

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