房地產工程管理論文免費參考
房地產工程管理是為了使房地產工程按計劃、順利、高效進行而對房地產工程進行的管理工作。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺談房地產工程專案施工管理
摘 要：隨著房地產市場的迅猛發展，消費者不再盲目投資，而剛性需求消費者越來越注重房地產專案的品質問題。因此，過去粗放式的工程專案施工管理辦法已經無法滿足現在時代發展的需求，文章根據施工管理的經驗對目前施工專案管理過程中存在的問題進行分解分析，針對出現的問題提出解決方案並得出結論。
關鍵詞：房地產;工程專案;施工管理
改革開放以來，我國房地產市場發生了翻天覆地的變化，自從我國決定將建築業作為整個城市經濟體制改革的突破口以後，施工專案管理的理論水平和實踐水平都大大提高，取得了明顯成效，然而隨著改革的不斷深入，許多工程專案的問題又暴露出來，過去粗放式的管理模式已經不能現代管理模式的需要，需要更加精細化的管理，注重細節。本文對目前工程專案管理中存在的問題進行分析並提出解決方案。
1 工程專案施工管理的問題分析
1.1 進度管理的問題分析
1.1.1 進度計劃形式大於實質
近年來，很多單位將進度計劃作為一種擺設，只是形成在紙面上並沒有真正落實。針對小專案很多人不重視工程專案進度計劃。但針對大型工程而言，其工期長、施工工藝複雜。如果沒有周密的進度計劃，施工單位很難在一個比較長的時間裡向業主及監理工程師報告實際的施工情況。同時對於房地產企業而言也很難控制專案的實際施工進度，使其處於被動狀態，不利於對施工單位的管理。
1.1.2 計劃工作與實際工作脫節
很多情況下計劃工作與實際工作是相脫節的，產生這種現象的原因有以下幾個方面：①施工企業編制人員編制的進度計劃水平較低，不能如實反映實際施工狀況，從而使進度計劃失去原有的指導作用。②編制內容概括含糊的進度計劃無法指導工程專案實際施工，從而導致施工現場混亂，控制現場困難。這種進度計劃不易體現實際問題，而一旦發現進度拖延時，已經可能造成難以挽回的後果以及經濟損失，可能導致業主對施工單位的不滿，影響企業信譽。
1.1.3進度偏差產生的原因分析
進度偏差是施工專案過程中最經常發生的現象，分析偏差產生的原因包括：a.編制進度計劃失誤，進度計劃編制者經驗不足導致考慮不周或指令不明確等問題;b.管理過程的失誤：一方面是溝通問題造成的管理過失，導致工程指令無法順利下達，達不到預期效果，導致下達任務時各單位之間缺少協調和資訊溝通，所以許多工作脫節;另一方面，工程實施者缺乏工期意識，拖延了工程活動。如管理者拖延了圖紙的供應和批准，任務下達時缺少必要的工期說明和責任落實。
1.2 質量管理存在的問題
1.2.1 缺乏質量管理意識
一方面，業主方管理人員缺乏質量管理意識，完全依賴工程專案監理，沒有主動控制的意識，導致在監管不利的情況下，工程質量得不到保證。另一方面，實際施工中質量控制仍停留在事後控制階段，施工單位主觀質量管理意識薄弱。實際工作中，很多施工單位缺乏自檢的環節，只是將質量檢查質量管理落實在口頭上，並沒有書面上的正式檔案，不能堅決貫徹的質量管理責任制，這是導致工程質量出現問題的重要原因。
1.2.2 工程監理在工程施工中的作用弱化
工程質量出現問題，一方面是施工單位質量管理的不到位，另一方面是工程監理單位沒有承擔其質量管理的責任。《建設工程質量管理條例》中規定，工程監理單位應選派具備相應資格的監理工程師進駐施工現場，監理工程師應當按照工程監理規範的要求，採取旁站、巡視和平行檢驗等形式對建設工程實施監理。而實際工作中，監理公司與施工單位之間的利益關係導致工程專案質量得不到應有的保證，出現很多質量問題。
2 施工管理的創新
2.1 進度管理創新
2.1.1 編制進度計劃的原則
從工程實踐來看，編制進度計劃沒有一定之規，但應符合以下三個原則。第一、編制進度計劃應粗細程度適中，過粗會導致進度與實際脫節，使進度計劃無法發揮其作用，過細會導致計劃繁瑣造成不必要的誤解;第二、編制進度計劃應充分考慮施工工序與施工工藝的銜接，使工程專案進度計劃能夠反映實際施工狀態;第三、編制進度計劃應儘量滿足業主對形象進度的要求，因此在編制進度計劃過程中應注意考慮這方面的影響。
2.1.2 加強進度管理，避免由於管理過失造成的損失
根據施工進度計劃，對實際進度進行糾偏對，同時對引起進度拖延的原因採取措施，防止其計劃影響緊後工作的進度計劃，特別對計劃不周、實施不當等管理失誤等原因造成的拖延，應加強企業內部管理落實進度管理責任制。對己經產生的拖延，採取措施以彌補。避免由於未採取措施給企業及業主帶來更大的損失。彌補的主要通過調整後期計劃，採取措施趕工以保證後期的活動按計劃執行，而由於趕工造成的工程專案成本的增加應注意核算，控制在成本計劃的範圍內。
2.1.3 加強進度管理責任制
進度管理對於施工單位而言也是“面子工程”，如果建設單位及監理單位在進行進度檢查時發現進度嚴重滯後，對施工單位後期繼續承攬相關業務會受到很大影響。因此，為避免產生此類情況應加強進度管理責任制，至上而下貫徹進度管理責任制，引入獎懲制度並進行後續跟蹤管理。
2.1.4 進度計劃實施上的改進
根據現場施工經驗，提出以下改進措施：①重新分配資源，可以調動員工積極性增加加班制度或增加招聘新員工，使人員配置能夠與進度計劃相匹配。②將部分任務轉移給其他單位，隨著風險的轉移也伴隨著費用的增加以及管理協調工作的增加，需要較強的管理能力。③將前後順序工作改為平行工作。
2.2 質量管理創新
2.2.1 強化質量意識
建設單位應要求施工單位專案負責人對施工現場技術工作人員及農民工加強宣傳教育，強調搞好工程質量的重要意義與作用，使其斷強化工程質量意識;同時應建立工程質量終身責任制，把工程質量的好壞與責任者個人的切身利益相結合，消滅豆腐渣工程，堅決貫徹質量終身責任制度的實施，增強確保工程質量的責任感，自覺加強質量管理，將自檢工作落到實處，滿足建設單位的要求。
2.2.2 注重現場的質量管理
首先，嚴格執行行業標準，加強質量檢查，防止質量通病發生，杜絕質量事故的發生。堅持月、旬、周質量檢查工作，使工程質量的全過程都處於受控狀態。其次，實行重點部位和重點內容的監督檢查制度。在實際工作中，關鍵部位的每道工序，均應有一名施工員或技術員指導監督施工，將質量問題解決在施工過程中。第三，加強工程監理的崗位職責，建立健全三方互相監督體系，出現質量問題，實行監理問責制度，工程監理單位也承擔相應的連帶責任。
3 結 論
從我國施工管理現狀出發，對我國目前的工程專案施工管理所存在的問題進行了分析和論述，總結以下幾個方面。
3.1 制定可用的進度計劃
為了有效的控制施工進度，必須制定行之有效的進度計劃，而不是“擺設”的進度計劃。這就要求施工單位對施工進度總目標進行層層分解，制定合理合理有效全面的進度計劃，並根據進度計劃進行時時跟蹤糾偏，同時，應根據工程實際情況適時調整進度計劃，對引起偏差的原因及時分析表採取不同的補救措施。
3.2 強化施工質量管理力度
在工程專案施工中，針對影響專案施工質量的因素應採取科學的質量控制方法和措施，同時強化專案質量責任制，制定行之有效的獎懲辦法，強化施工質量管理獎懲力度，儘量避免質量事故的發生。只有應用科學的施工方法和先進的專案管理制度相結合才能進一步提高工程專案的施工質量。
參考文獻：
[1] 趙公立.工程專案施工管理方法的研究與實踐[M].西安：西安建築科技大學，2005.
篇2
淺談房地產開發工程專案管理
【摘 要】房地產開發具有投資數額大、風險係數大、綜合性強的特點，每一個房地產專案的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。房地產專案開發商作為管理主體，是整個建設專案決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設專案要負總責。因此，房地產開發企業對其工程建設的專案管理顯得尤其重要。
【關鍵詞】房地產開發;專案管理;施工管理
1.專案管理的重要性
通過專案管理可以更好的體現工作的能見度和結果;對不同的工作任務可持續改進協調和控制;專案成員有較高的工作熱情和較明確的任務方向;廣泛的專案職責能夠加速管理人員的成長;能夠縮短產品開發時間;能夠減少總計劃費用、提高利潤率;專案的安全、質量能得到較好的控制。
1.1 專案目標
銷售目標;工期目標;安全文明;質量目標;成本目標。
1.2 專案結構組成
要高水平地建好工程，組織管理制度的建設必須實行科學、規範的管理，建設管理系統由專案部、公司各部門、勘察設計單位、監理單位、施工總包等各參建單位組成，各參建單位為組織系統中的子系統，與其他各子系統有序銜接，專案部、公司各部門、勘察設計單位、監理單位、總包單位按各自分工、各有重點，相互制約並協同開展工作，從而形成嚴密的專案建設管理系統。
①全過程、全面、全環節的管理。
②發揮組織構架的優勢。
③依託社會資源、走社會化、專業化管理的道路、將資訊不對稱管理轉為對稱管理。
④實行事前的管理，落實思想。
⑤全過程控制覆蓋，重心下移。
⑥採取“監、幫、趕”結合的戰略思想。
1.3 專案組織內部與外部
建立健全組織體系是專案目標得以實現的必要保證措施，根據專案的重點、建設規模量大、建設面廣、技術複雜、質量要求高、工期緊的特殊性，擬組建一支素質過硬、經驗豐富、作風紀律嚴明、精幹高效的隊伍。
1.4 階段模型和里程碑
該專案從開始就分為決策設計階段，施工實施階段，招商運營階段。決策設計階段為該專案的主題，專案實施階段編制詳細科學合理的進度計劃，將專案進行合理分解，統籌規劃，重點突出的原則，從分利用場地大、建築單體多的特點，合理安排施工作業。招商運營階段，在專案達到預售開始及開始銷售，進行統一商業管理運營。里程碑事件是專案實施過程中，對專案實施進度有重要影響的關鍵事件，本專案的主要里程碑事件有專案方案設計、施工圖設計、專案實施前的準備、主體結構封頂、裝修及外立面完成、總體施工完成竣工驗收。
1.5 進度計劃在整個專案計劃安排過程中，專案部需充分利用各參建單位的力量，利用一切資源，制定了以總計劃為目標，各節點計劃目標為重點的總體進度計劃。
進度計劃的具體思路：一是要保證完成專案的總進度目標;二是要在每個工序滿足技術要求的前提下，保證合理工期;三是充分利用專案工作面大的特點;四是重點解決好工作介面，做到無縫銜接，相互介入;五是抓好計劃，包括一個大計劃、資金計劃和出圖計劃;六利用合同手段，及時協調、嚴格檢查、實行過程控制。
1.6 資源計劃
人力資源的安排對於專案的實施非常重要。在責任定下來之後，就必須落實每項工作的具體人數以及需要的工作時間，最基本的思路是先預計每項工作的工作量，然後結合資源的可利用情況及專案工期的限制進行綜合分析，確定每項工作的需要的資源數量和工期。
2、專案實施與控制
2.1 專案啟動
根據該工程特點做如下專案工作結構分解圖如圖3。
2.2 資訊管理
資訊管理主要包括資訊的收集、加工整理、儲存和應用、檢索和傳遞等工作方面。資訊是協調工程專案建設各方之間關係的紐帶，是專案管理人員實施目標控制的基礎，是專案管理決策的依據。檔案資訊處理的傳入流程，是監理、設計施工、社會及政府有關部門的檔案資訊統一傳至專案經理處，經過過濾可由專案部直接解決的問題就直接分配任務由專案部相關人員落實。
2.3 專案控制
2.3.1 專案進度目標的控制
為了實現公司的計劃要求按期完成目標，在工作中，專案部通過一系列措施，保證了專案的順利進行，實現了工期目標。在責任明確、分級管理的基礎上，通過合同中設定目標的約束機制，深化溝通的協調機制，獎罰分明的激勵機制等機制的執行，為工期目標的實現提供了機制保證。
2.3.2 進度控制的措施
①及早組織人力和財力;②抓緊辦理各項審批手續;③突出重點，抓住關鍵線路;④設計先行。
2.3.3 投資控制目標及控制基準的確定
本工程投資控制的目標確定為：設計概算不得突破可行性研究批覆的投資估算;竣工決算不得突破設計概算，各單位工程的決算基本不得突破分項控制目標。
①目標分解，單項控制;②資金使用計劃的編制;③投資控制基準的動態調整。
2.3.4 工程價款的結算控制工程結算是專案在實施過程中進行投資控制的一項重要工作內容，為控制專案投資，專案部嚴格按照合同規定執行，形成了一套有效的工程價款結算機制。工程價款結算控制總的工作思路。
3、質量安全文明施工管理
3.1 管理思路
主要工作可以分為三個方面：
對外各相關單位的協調、溝通;對各參建單位的組織和管理;對工程建設關鍵環節進行檢查、監督、協調、服務。具體實施辦法是通過：計劃方案→組織網路→實施→檢查→反饋→整改協調→優化方案組織網路→實施→檢查→反饋→整改協調→優化的各個相關工作形成良性的工作迴圈，不斷提高工作效率和質量。
3.1.1 質量、安全、文明施工管理體系在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，專案部圍繞質量、安全、文明施工目標，制定了質量、安全、文明施工的三控方案。對總體目標進行分解，通過控制分目標，保證總目標的實現。對所有進場的參建單位都明確地理解任務目標和專案的重要性，實現目標管理，做到統一思想、齊心協力，按照目標要求，保證每個班組都精益求精地做好自己的工作。 1專案部的質量控制措施。
①健全組織;②抓思想建設;③整合各方力量;④規範內部管理;⑤學習和借鑑別人經驗;⑥優中優選;⑦抓合同管理;⑧抓計劃，有序進行;⑨抓設計，把住“龍頭”;⑩抓監理，全面檢查督促。
2專案部的安全文明施工管理措施。
在施工管理中，要求施工單位以總包管理為龍頭，做到以下四點：一是抓教育;二是抓實施;三是抓重點防護;四是加強檢查。
3監理單位的控制措施。
①組織措施;②設計階段的質量控制措施;③施工階段的質量控制。
4施工總包單位的控制措施。
①組織保證;②質量控制的管理措施;③質量控制的技術措施;④安全施工管理措施;⑤文明施工管理措施。
3.1.2 以合同為手段，嚴格各項制度①樣板先行的引路制度;②對重要工種執證檢查和考核制度;③安全文明施工巡視和保潔制度;④質量安全文明施工處罰制度。
3.1.3 激勵評比
以每週從安全、質量、進度、管理、配合的五大方面進行考評，對考評的結果計入公司的合格施工單位名錄，提倡好的施工單位繼續公司下一工程的優先推薦考慮當中。
1社交方面管理。
專案管理中社交社會關係處理方面的管理顯得尤為重要，專案經理必須做好與專案相關的所有社交工作，如何作好社交工作?必須做到如下管理：
①專案資訊的管理：要有敏銳的洞察力，對周圍外界的情況發展具有敏感性，包括專案所有相關人員資訊的反饋。對所接受和發現的資訊要加以分析，果敢的判斷和決定。
②專案的溝通管理：專案負責人要具有很強的溝通能力，溝通是把握計劃和決策的基礎;是組織和控制管理過程的依據和手段;建立和改善人際關係是必不可少的條件;是成功領導的關鍵。
③專案衝突的管理：在專案管理的環境中，必定隨時有衝突的發生，如何在不影響專案計劃的情況下進行衝突的化解，這就是專案管理的最高境界。化解衝突時必須瞭解和認識衝突的起因和來源有助於更好地解決衝突。根據專案的情況、施工隊伍的狀況及周圍職能部門的情況，正確的瞭解到衝突源的所在，並事先對衝突發生打下預防針。
3.2 變更管理
現場簽證控制;設計變更及變更價款的確定;索賠控制。
3.3 合同管理
①合同總則;②工程合同的簽訂;③合同的審查;④合同的履行;⑤合同的變更或解除;⑥合同糾紛處理;⑦合同的歸檔管理。
3.4 風險管理
該專案從立項開始，從公司的任何人看來在該地理位置上打造如此規模的商業中心將會存在很大風險。該專案的未來性、複雜性、環境的變化、人的因素四方面風險分析存在以下幾個因素：①商業專案設計、施工變更控制的風險因素;②專案的銷售業績是衡量該專案成功與否的關鍵;③商業專案還存在另一個關鍵因素就是商業的招商運營。
3.5 專案管理軟體的應用
在進行工程管理的過程中，主要從計劃、預算及成本控制、日程表、電子郵件、圖形、與其他軟體共享資料、處理多個專案、報表、資源管理、專案監督及跟蹤、檢索、預測等所應用的專案管理軟體：Word、Excel、AuoTo CAD、Project、Visio、Internet、預算之星等。
結束語
房地產開發是一項風險較大的系統工程，房地產企業只有精心策劃，規範操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”佔領市場，才能實現既定目標。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確;才能增強企業的競爭力，贏得主動;才能有效地整合房地產專案資源。
參考文獻：
[1]張榮超.淺談如何做好房地產開發專案工程管理[J].建材發展導向，201211.
[2]陳方馨.淺談房地產開發專案建設工程質量管理[J].城市建設理論研究，201219.
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