房地產工程管理論文發表

　　隨著我國城市建設的快速發展，房地產開發的專案也越來越多，而工程管理在房地產開發中的地位也越來越重要。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

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　　淺析房地產開發工程專案管理

　　[摘要]最近幾年，房地產一直是當前社會的熱門話題，面對新形勢，房地產開發企業該如何搞好工程專案管理是業生存的根本也是提升核心競爭力的關鍵。文章探討了房地產開發工程專案管理中可能遇到的一些問題，以及解決這些問題的辦法。

　　[關鍵詞] 房地產 開發 工程專案 管理

　　房地產開發專案是一項複雜的系統工程，具有開發週期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為專案決策階段和專案實施階段。房地產專案開發商作為專案管理的主體，是整個建設專案從決策到竣工驗收交付使用階段以及保修階段的全程組織者、實施者，對工程建設專案負總責。房地產開發商對其工程建設的專案管理是否有效，緊密關係到工程質量的優劣、工期的長短、利潤的多少等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的專案管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

　　一.房地產開發工程專案管理現狀

　　隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區建設需考慮的功能越來越全，配套設施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費行為的變化等，需要房地產企業具有專業性強、知識面廣、應變能力快的特點。當前房地產專案的管理主要是通過設定一系列的管理部門，用來管理各項工程。然而，當前形勢下，房地產開發工程專案管理形勢不容樂觀，要解決這些問題，開發企業就要在管理上下功夫，加強對專案制管理的研究和應用，把專案制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關注。

　　一、房地產專案質量管理現狀

　　現階段，由於房地產商追求利潤最大化，因而在選擇設計、施工、監理、材料供應等單位時，往往採用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。在設計上，專業不配套、不齊全;在施工圖設計上，對方案、套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等方面缺少研究;施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場;售後服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當前市場條件下對許多房產企業而言面臨生死考驗。

　　二、房地產專案成本管理現狀

　　無論是從專案決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化專案成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價最低，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工程序無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

　　二.針對房地產開發工程專案管理的對策

　　施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。房地產專案工程從開工到完工的過程中，施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規與國家建築質量管理中心的規定為原則，必須嚴格根據相關法律法規，對工程的成本、質量、工期等進行嚴格控制。

　　1施工中成本的控制

　　專案的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命週期成本最低為原則，進行工程專案成本的控制。所謂房地產開發專案全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、專案建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制專案成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個專案中的重點控制的相關內容。縱觀整個專案全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產開發專案投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從巨集觀的角度出發，大體研究專案成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程專案建設階段是整個工程專案成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對於房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程式辦事。對於建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對於不需要變更的內容，堅決駁回，對於確實有利於加快工程程序，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然後是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對於施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對於不符合工程需求的材料予以清除，對於施工方案必須嚴格稽核，提出有利於施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。

　　2施工中合同的控制

　　施工合同是施工企業與房地產專案開發企業共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產專案開發企業對本次專案實施管理的主要法律依據。因此，制訂該合同是施工管理的主要任務。國家在這方面也制訂了標準的條款，除此之外，還應該根據實際情況對施工文明、施工安全、工程驗收、工程材料供應、工程工期以及工程質量獎罰進行明確的規定，從而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程專案開發能順利進行。

　　3施工中質量的控制

　　施工管理中施工質量控制是最為重要的工作，更是施工的生命線，沒有質量的保障其他就談不上。房地產專案開發，相關管理人員要有總觀全域性的意識，對施工單位、監理單位等等進行合理協調，形成團隊來進行質量控制。具體任務是：第一，監理合同的簽訂，主要是對承擔質量監理的工作人員，根據相關法律規定進行監督。尤其是重點部分與關鍵工序，需要根據國家技術標準來進行檢驗。驗收合格一個環節之後，才能開展下一個工序。第二，嚴格監督施工企業，最大限度保障施工質量，培養施工中自我質量控制意識。及時發現施工企業在施工過程中可能出現的技術難題並進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執行，做好市場調查，掌握市場材料的最新資訊。依據國家相關法律法規，通過招標環節力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。

　　4施工中工期的控制

　　控制工期在房地產開發專案中的地位不可忽視，不僅關係到施工企業與開發商的利益，也關係到廣大使用者的利益，這是一個利益連環。因此，要掌握實際情況監督施工單位，再製訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環節控制上，要結合監理人員對施工單位的細節檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，並配合施工單位進行及時的補救，保障施工專案按時完成。

　　總之，隨著社會經濟高速的發展，房地產市場日新月異，開發專案的工程管理問題逐漸被企業重視。這是工程的生命線，更是房地產開發企業需要重視的基本管理問題。只有這樣，才能為廣大使用者提供最好的住房環境，促進社會穩定。

　　參考文獻：

　　[1]來豪.淺議房地產開發專案前期準備工作之管理[J].陝西建築，20119.

　　[2]吳平.探討房地產開發專案質量管理的途徑與策略[J].品牌理論月刊，201112.

　　[3]肖正祥.關於房地產開發中建築工程專案管理探討[J].科技風，201116

　　篇2

　　淺析房地產開發的工程管理

　　摘要：隨著我國城市建設的快速發展，房地產開發的專案也越來越多，而工程管理在房地產開發中的地位也越來越重要。本文就房地產開發工程管理的主要內容、存在問題以及適當的改進措施進行論述。

　　關鍵詞：房地產;開發;工程管理

　　1.引言

　　在房地產開發的過程中，工程管理是十分重要的組成部分。作為第一責任人的房地產開發企業需對所建工程全面負責，從規劃、設計到施工，提高工程管理的水平不僅是“高品質”產品推出的保障，也能滿足購房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的規劃方案，根據計劃而合理的管理工程建設任務，最終按區域、按時間、按批次的交付使用。房地產開發是個十分複雜的過程，只有將各環節與整體的開發結合起來，才能更好地實現各環節相互配合，緊密聯絡，協調發展。

　　2.房地產開發工程管理的主要內容

　　由於房地產開發工程管理的複雜性，它不同於工程監理或施工那種純技術型的工程管理，其主要包括計劃管理、規劃設計管理和施工管理，因此需與多個單位協調合作，同時涉及政府及其相關部門的溝通協調。

　　2.1 房地產開發的計劃管理

　　對於房地產專案開發計劃指標體系是衡量和評價房地產開發規模、速度、質量、效益的標準及其尺度。它的確定要符合房地產開發的性質、特點、關係和運動過程，要與國家相關的統計指標在指標涵義、計算路徑方向保持一致，有助於對開發工程的管理，同時還應當切合開發建設單位的實際，滿足企業統計核算、會計核算、業務核算的要求。

　　2.2 房地產開發的規劃管理

　　房地產開發的規劃管理是房地產開發的首要階段，是對規劃過程的管理，此時應規避因趕時間而忽略對方案自身的可行性論證。在採用建築規劃方案之前，必須認真做好建築方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市場調查，住房需求量、佈局合理性、建築立面美觀度等等。

　　2.3 房地產開發的設計管理

　　設計管理主要是包括設計理念的時效性、建築佈局的適用性、結構設計的規範性等。第一，嚴格篩選設計單位，素質差、缺乏實力的設計單位不予考慮，必須擇優錄取。第二，加強與設計人員的溝通交流，隨時掌握設計的進度，並及時解決設計時出現的，又需與房地產開發企業確定的相關事宜，把對專案的設計要求與主管設計人員進行溝通探討。第三，督促設計人員嚴格按照國家有關規範標準進行設計，並進行施工圖審查。當然，房地產開發企業也應以身作則，一切按照有關規定辦理手續，以杜絕工程隱患。

　　2.4 房地產開發的施工管理

　　在整個房地產開發的過程中，施工管理的時間跨度長、內容繁雜、涉及面廣，與工程管理目標的實現息息相關。在施工企業的選擇上，應從公開、公平、公正和誠實守信的角度出發，擇優選擇施工企業。除此之外，房地產企業與施工企業的合同簽訂是十分重要的，它是雙方進行施工管理的法律依據，同時也為施工工期、質量控制等提供了有效依據。施工質量控制是施工管理工作的重點。房地產開發企業的工程管理人員要善於把握全域性，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成施工管理目標的控制任務。工期控制在房地產專案中，不僅影響多方的利益，還涉及到購房者的權益。因此，在房地產開發施工管理階段應編制出適合現實需要的計劃，以確保各方利益。

　　3.房地產開發工程管理中存在的問題

　　3.1前期調研不足

　　盲目決策開發一直是房地產開發的通病，前期可行性研究的不確定分析，嚴重影響了對資源的優化分配。一般的房地產開發企業拿到土地就想著蓋樓，而忽略了對專案進行技術、經濟方面的考量和方案的可行性論證，於是便在專案管理後期出現了一系列的問題，如商品房戶型單一、公攤過大、結構設計不合理、空置問題等等，嚴重影響了土地與資本的流通和優化配置。

　　3.2 管理體制不健全

　　由於對管理的理解不深入，房地產開發在運用的過程中容易忽略具體細節的研究，尤其是工程管理體制普遍存在不夠完善的問題，這就導致事前管理與事中管理的脫節，自然而然地在進度和成本方面就容易失控，偏離預期目標，如開發成本過高、房價難以控制、竣工驗收資料不齊全等等，這些都超出了預期很多。

　　3.3 規範化管理被忽視

　　房地產開發企業一旦準備開發專案，就希望工程進度儘快滿足銷售的要求。正因為房地產開發是個十分複雜的過程，涉及部門多、範圍廣，同時也受到許多條款的制約，專案的開發更是應該遵循制度要求和促使專案規範化的有效執行。當前，設計和監理單位由於配合不夠緊密，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂。除此之外，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，常常要求施工單位不等辦完有關手續就匆匆施工，或先辦理基坑開挖的手續，在沒有得到施工許可證的情況下連續施工。對這些環節的薄弱管理使得企業處於被動狀態，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。

　　4.房地產開發工程管理的改進措施

　　4.1 加強管理與控制

　　房地產開發企業的主要工作是對房地產專案進行需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷，同時也不能放棄對所銷售的建築產品本身的控制。房地產開發企業必須對整個工程建設有全域性的籌劃，統籌和控制整體的質量、進度、各專業配合等問題，針對不同管理階段都應該配備有相應經驗的管理部門。當然，房地產開發企業還應對全域性計劃進行分解，將控制計劃轉化為各單位可操作的指導檔案。除此之外，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，保證產品質量。同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓購房者滿意的承諾，保障暖通、給排水系統的順暢執行，並提高售後管理與控制，積極回覆購房者的需求，組建專項的售後管理部門，針對後期的維修問題，進行處理並備案。

　　4.2管理組織形式的有效選用

　　一般有兩種管理模式可供選擇，即專案式和矩陣式。專案式是一種常見形式，主要按照專案分工的原則，在企業經理下面設立數個或一個以經理為首的獨立機構，對專案實施的全過程進行統一管理。矩陣式也稱系統式或多維式，主要有兩個管理部門，一個是傳統的職能部門，一個是為完成某種專項任務而由各職能部門分派人員組成的專門小組，由專門負責人領導。矩陣式優於專案式主要在於資源的靈活運用，但也存在雙重領導的困擾。其實，任何一種工程管理形式及其機構的設定都不可能十全十美，對於某個特定的專案，應當根據專案本身的特點和環境進行取捨，比如小型工程的開發就可以考慮用專案式的管理形式，易於管理和控制，若是大型的專案開發就可以考慮矩陣式的管理形式，使資源得到有效利用。

　　5.結論

　　從工程實踐表明，工程管理作為專案開發的重要操作，為達到管理的優化，在管理前適宜採取前期的調研工作，通過完善工程管理制度，對專案採取全域性統籌，基於房地產開發工程管理存在的問題，實時加強管理機制，促使各方資源的綜合化和效益的最優化，使得房地產開發企業更加穩健的發展。

　　參考文獻：

　　[1] 李少斌，樊維紅. 淺談國外房地產建設工程管理可借鑑的經驗[J]. 建築與工程，20095：247-248.

　　[2] 史海峰.論加強房地產工程管理的措施及建議[J].科技風，2008，8：56.

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