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房地產企業是一種資金密集型的企業,財務管理工作的資訊化在整個房地產企業的資訊化過程中扮演舉足輕重的角色。下文是小編為大家整理的的內容，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺談房地產企業的財務預算管理
摘要：房地產企業的開發與運營需要大量的資金進行週轉，財務預算管理則是管理者依據市場前景和發展狀況對企業資金進行管理和運作的重要手段之一。儘管如此，由於各種不確定因素的影響，財務預算管理仍然具有一定程度的侷限性，所以對於房地產企業管理人員和財務人員來講，就應該從巨集觀經濟角度出發，及時、靈活地提高預算管理的客觀性、合理性，進而發揮預算管理工作在房地產企業中的重大作用。
關鍵詞：房地產 財務預算 管理
所謂預算，就是在企業依據財務狀況編制合理的、符合企業發展前景的財務企劃書。財務預算管理的成敗直接決定企業是否能夠持續發展以及財務狀況的正常執行。因此，基於財務預算管理的核心地位，企業應在其引領下，遵循合理規劃、統一部署、大膽設想、保守實踐等原則，規劃出一條實效性強的企業發展之路[1]。
一、預算管理在房地產企業的重要性
一有利於企業建立完整的管理模式
在當今經濟快速發展時期，企業的最終目的就是發展、增加利潤收入，而財務預算管理的主要任務則是幫助企業和管理者取得經濟變動的第一手資訊，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產企業的利潤最大化，就要建立一套完整的財務預算管理模式、恰當對經營機制體系進行調整，整理規劃出一條以提高財務預算管理水平為主的企業管理之路。
二有利於企業降低經營風險
房地產企業的基本特徵主要是：運轉資金強大、消耗時限冗長、風險效能高漲等。這就需要一套全方位的規劃設計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經濟效益報告和投資企劃書，將房地產投資的風險降到最低。比如，現金是經濟學裡流動性最強的一項科目，已成為了財務預算的核心依據，精確的現金預算能夠為房地產企業亮起紅色訊號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經濟風暴的侵襲[2]。
三有利於完善企業資金管理
合理科學的財務管理預算在房地產企業資金管理中處於不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構批准貸款的主要依據;②是進行可行性探究和進行建設專案技術要點剖析的理論證據;③為任務企劃書中投資額的計算以及初步構想提供了核心依據。換言之，房地產企業的開發與工程的順利執行離不開財務預算管理的準確估量，企業管理者理財目的的實現更加離不開預算管理的指引。
二、目前財務預算管理在房地產企業中的缺陷與不足
一認識不透徹
房地產開發商對於全面實行財務預算管理工作的認知還不強烈，多數企業家仍然停留在經濟表層現象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務預算管理的重要性，究其原因在於缺乏對價值管理觀念以及系統管理觀念的理解和重視。同時，部分財務預算管理人員失衡地將重點放到了財務管理上面而看輕了其他部門的管理作用，把資金預算和專案企劃混為一談，單純地看作財務報表，所以就導致了其它管理部門對財務預算的模糊與陌生。
二管理體系不完善
房地產開發企業光是進行財務預算是不夠的，還要組建機制體系對其加以管理，沒有權威的機制體系對預算管理內容加以管制、協調和監督，就失去了財務預算管理的意義和價值[3]。比如，法人機構體系的不完善和對財務預算管理知識體系的欠缺等都會致使房地產企業開發的落後和停滯不前。因此，直面財務預算管理體系的漏洞才能更好的進行有針對性的完善，為房產企業的發展提供有力保障。
三、加強房地產企業財務預算管理的措施
一建立完整的預算管理體系
完整預算體系的存在能夠保守性的將投資風險降到最低，使房地產這樣一個龐大企業免受經濟風暴的侵襲。一套完整的預算體系應該包含四大程式：1、積極探索市場需求，瞭解房地產市場的經濟走向，迎合消費者的需求，探尋投資機會、開拓投資市場、降低投資風險，為財務預算提供真實市場資料，為準確捕捉動態經濟發展資料打下堅實基礎[4]。2、歸納整理採集的市場資料，對資金需求量進行準確估量。3、依據估量結果作出詳細計劃數和評估報告，便於對建設過程中投資額的掌控。4、在建設房產時，將實際金額耗用與評估報告相比較，靈活處理資料變動，將投資損失降到最低值。
二保證資金鍊的順利銜接
1、對於固定資產應該各司其職，涉及相關部門申請領取必要財務支出，費用申請部門也要與房產施工人員相分離。2、每筆資金的取得都要根據購貨合同等相關檔案證據證明實際資金的需求量，經不同部門的負責人員審查、監督，有效地進行財務預算管理的實施。3、在增設資金新支出的同時，折舊庫房相關落後設施以及閒置裝備，增加財務預算，完善資金管理制度[5]。
三加大預算管理的實施力度
房地產企業的財務預算經常會缺乏客觀性和理論性的有力證實，我們應杜絕延用以前年度資料標準決定新一年度的預算總值，而要根據實際情況和房地產市場實際前景，謹慎分析、歸納相關資料，對生產經營狀況進行深刻剖析，進而有助於財務預算管理的實施和經營活動的有機結合，達到提高經濟效益的目的。對於房地產開發企業而言，要深刻意識到銷售戰略的影響是十分重要的，要具有危機意識，樹立多個階段的預算指標，使其進行良好銜接，達到互補、互利的效果，最大程度上減少預算管理實施與經營活動的出入係數。
四、總結
各房地產企業應根據本企業的經濟狀況和自身特徵，使財務預算體系更加具體化、實際化。同時，在預算管理執行的過程中，不僅需要管理者的長遠眼光，更需要其多年累積的豐富經驗和閱歷，進而將資金運用掌控在一切經濟變動之中。
參考文獻：
[1]李榮錦，王珍.房地產企業財務風險及防範研究[J].會計之友.201012：96
[2]李慧波.房地產業的財務風險及其應對措施[J].山西建築.200912：220
[3]關濤.國內房地產企業財務風險及防範措施[J].經濟研究導刊.200818：110
[4]陳霞.淺析企業財務風險[J].求實.2008S1：56
[5]林立偉.房地產企業財務風險評價研究[D].廈門大學2008：12
篇2
淺析房地產企業財務風險管理
摘要：財務風險指的是在企業的所有財務活動中，由於企業受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響，而對於房地產開發企業這一具體行業，可指房地產開發企業因為財務狀況出現異常而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回。筆者結合自己工作對當前房地產企業財務風險的相關問題進行了詳細的探討。
關鍵詞：房地產;財務風險;對策
一、房地產企業財務風險解讀
1.財務風險的概念。財務風險是指企業的財務活動中由於各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵禦風險的能力，實現企業利益的最大化。
2.房地產企業財務風險的種類。
1房產專案投資風險。房地產專案投資風險就是指由於不確定因素的影響，導致房地產專案不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由於房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由於房地產專案牽涉的範圍非常廣，專案環境很複雜，因此企業投資過程中存在許多風險。
2房產專案籌資風險。專案籌資風險是指房地產專案為了取得財務槓桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由於財務槓桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。
3專案資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功後，在向公眾出售的過程中，由於出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產專案在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。
3.房地產企業財務風險的基本特徵。
1不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別於其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產專案的投資開發時，必須面臨並承擔因專案所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。
2分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對於當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由於其開發週期長，對形勢波動做出反應並進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防範和控制來分散轉移財務風險。
3預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基於歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
1.大量舉債，資本結構不當。
房地產企業的專案投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新專案上馬後，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產專案的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務槓桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公佈，上市房企三季報及多家機構資料統計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100%以上。
而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業的資產負債率達到71.3%，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間範圍內的最高水平。”最新的資料銀監會完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70%。而在房地產業內，公認的資產負債率安全範圍為60%-70%以內。可見，當前房地產行業雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策後，仍然居高不下的房價後面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鍊條越來越緊張，一旦資金鍊斷裂，後果不堪設想。
2.不注重日常資金管理。
許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產專案的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。
很多企業只要有專案就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細緻的財務分析。在進行房地產專案投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對於行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、規避房地產企業財務風險的思路
1.建立多元化的融資渠道。
房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信託計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、採購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務槓桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的範圍內，有利於企業的長期穩定發展。
2.優化資本結構，降低籌資風險。
資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關係，即企業的長期債務資本和權益資本各佔多大的比重。企業負債經營會給企業帶來槓桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。
一是企業應編制《專案進度資金需求計劃表》，根據專案進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閒置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此週轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以後的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。二是要提高專案的銷售進度，加快資金的回籠，採取優惠政策鼓勵一次性付款。對於可辦理按揭貸款的專案，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對於施工單位的工程進度要加強督促並及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。
4.加強投資專案管理，控制投資風險。
房地產企業在進行專案投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好專案的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致專案定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資專案開發建設週期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短專案建設週期，這不僅有利於加快資金週轉，也有利於減小因開發期內外界經濟條件的變化而對專案帶來的風險。
5.加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關係，如果，投資專案規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現資訊資源的共享從而增強自身防範財務風險的能力。
四、小 結
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心繫統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
[1]李曉梅：淺析房地產企業的財務風險管理，財會研究，2007，1
[2]王偉，趙佔：房地產企業財務風險分析與對策，價值工程2006，8
[3]李然：淺談房地產企業財務風險管理[J]中國鄉鎮企業會計，2008
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