房地產物業管理類論文
近年來,我國房地產業物業管理在我國得到了快速的發展,物業管理公司數量逐年猛增。下文是小編為大家整理的關於下載的範文，歡迎大家閱讀參考!
下載篇1
淺談房地產開發建設中的物業管理與服務
【摘要】在房地產的開發建設過程中，通過開展物業管理與服務，不僅可以促進房地產開發商實施品牌戰略，擴大升房地產產品的銷售規模，而且可以有效的幫助消費者進行房產投入後的綜合管理，這對於房地產開發建設具有極大的意義。文中闡述了物業管理與服務的含義及其在房地產開發建設過程中所起的作用，並從全過程的角度詳細介紹了在房地產開發建設過程中物業管理與服務的相關內容。
【關鍵詞】房地產;開發建設;物業管理;服務
目前，我國的房地產行業發展迅速，對於城市化程序的推進起著重要的推動作用。而在房地產開發建設過程中，物業管理與物業服務對其亦具有重要的影響作用。通過完善的物業管理與服務不僅可以大大提升房地產產品的競爭力與適用性，而且可以有助於提高房地產專案的經濟效益。下面就房地產開發建設過程中的物業管理與服務進行分析、探討。
一、物業管理與服務的含義
物業管理，是指通過對即將投入使用的物業消費者或業主開展合理、科學的組織、計劃、控制等，以維持物業消費者與業主的正常生活環境，並對該物業房產的保值與增值進行管理的活動。物業管理可以視為，業主對物業實現自身基本思想及管理理念的管理活動。其中，物業管理從不同人物的視角出發，其管理與服務的含義也將有所區別，下面就業主的物業管理、代業主方的物業管理、物業管理公司的物業服務、物業管理公司的物業管理與服務這四方面展開分析，如下所述。
***一***業主方的物業管理
業主方，即該物業的物權人、使用權人，其物業管理是真正體現業主對該物業的管理目標、基本理念與思想而展開的真正意義上的管理。業主方通過對物業開展計劃性、組織性的控制活動，以便維持其正常的生活環境與秩序，並實現物業財產的保值與增值目標的管理活動。
***二***代業主方的物業管理服務
代業主方的物業管理服務，即業主將該物業的部分管理職能授權由物業公司代為開展管理與服務活動。代業主方通過代替業主開展相應有計劃、有組織的物業管理活動，實現該物業的保值與增值目標，維護業主，即使用權人的實際權益。
***三***物業管理公司的物業服務
物業管理公司的物業服務，主要是指由物業公司根據與業主方的服務合同，結合業主方對該物業的管理思想、管理理念、管理計劃，並以具體的物業專案為管理物件，開展物業管理活動及管理計劃的實施。其中，物業管理公司的物業服務屬於該公司的物業專案管理，主要通過與業主委員會簽訂相應的服務合同及授權範圍，並由業主提供相應的服務費，最終實現物業管理公司的經營效益目標。
***四***物業管理公司的物業管理與服務
物業管理公司所提供的物業管理與服務專案是指，物業管理公司在該物業專案上所開展的管理活動，並未業主方提供相應的物業管理服務內容，包括基本服務與保值、增值服務內容。
二、物業管理與服務在房地產開發建設中的作用
***一***有助於提升房地產開發企業的核心競爭力
房地產開發專案的核心競爭力，主要是通過全方位、全過程的物業管理與服務體系來實現。而房地產開發建設過程，指的是為了完成房地產開發專案，將諮詢企業、設計單位、銷售企業、施工單位、物業管理公司等各單位組合起來，並開展相應的專案經營、管理活動的過程。由此可見，將房地產開發企業與物業管理與服務相融合，可以有效的促進房地產開發建設專案的順利開展，實現其經濟效益目標。
一方面，物業管理與服務是房地產開發專案中不可分割的一部分，它是實現房地產開發企業品牌戰略的重要途徑。通過精準的市場定位，確定相應的目標客戶群，進而以優質的物業管理與服務，從生命週期理論的角度出發，真正開展以物業管理與服務為中心的房地產開發、建設、銷售活動。
另一方面，通過實現全面化物業管理與服務的策劃與設計，根據目標市場及目標顧客的實際需求，融合企業的文化價值理念及顧客的文化價值理念，通過精心的策劃與設計，開發出富有創造性、人性化、富有個性的房地產產品，實現房地產開發建設過程中的各項物業管理與服務活動，以便最終成功吸引、留住消費者。
***二***有助於物業管理企業實現可持續發展戰略
物業管理企業是提供物業管理與服務的專業化企業，一般採用物業專案管理模式，從事建成後物業的維修、保養、保安、保潔、維護秩序等管理與服務工作。物業管理企業的發展通常採用兩種策略，一種是按現有執行模式，擴大經營規模，依靠經濟規模，獲取更大利潤;一種是擴大經營範圍，搞橫向一體化和多元化，擴大利潤來源。物業管理公司參與房地產開發與建設過程，在房地產開發建設過程中以物業管理與服務為中心建立全面物業管理與服務體系發揮自身與業主親密接觸、對業主需求深刻了解的優勢，在為開發商、設計人員、建造人員等提供強有力的支援的同時，為自己的經營創造良好的經營條件的設想，將有利於實現物業管理企業的可持續發展。
***三***有助於提高房地產產品的適用性
房地產產品是房地產開發企業以實現自身利益為目標的開發建設成果，其形成的一般過程包括物業開發調研、物業開發策劃、物業設計、物業施工、竣工驗收等環節。缺乏站在業主***潛在業主***角度的調研與分析，策劃工作均未將潛在業主利益放在首位。
綜上所述，在房地產開發建設過程中唯一沒有代表潛在業主利益的主體，消費者在購房時缺少對房地產產品形成過程中詳細資訊的瞭解，造成了嚴重的資訊不對稱，因此應建立一套代表潛在消費者利益的對房地產開發過程提出建議和進行監督的機制，在現行房地產開發過程的基礎上形成一套站在潛在消費者需求角度，以物業管理與服務為中心的房地產開發建設程式。
三、房地產開發建設中的物業管理與服務內容
***一***房地產開發建設過程以物業管理與服務為中心
房地產開發策劃的所有工作，其目標都是為了向研究的可行性提供服務，所提出的專案概念都是為開發商指定相關的營銷策略提供基礎，卻未把潛在的業主利益放在第一位，而是為開發商策劃。在施工的過程中，施工企業會從自身的利益出發，為了賺取更多的利潤，而減少成本，加快施工的程序，從而使施工的質量得不到保證。 物業管理公司可以監理施工的過程，保證建築承包商的施工質量服務。根據房地產開放商授權的施工監理，其內容一般包括專案的工期、質量、造價，在雙方約定的標準、設計、規範和合同的前提下，對施工的整個階段進行監督管理。
***二***向開發商提供物業管理與服務諮詢
眾所周知，在房地產開發建設過程中，業者在其中的參與度並不高，為了保證房地產產品的適用性，物業管理公司可以設身處地站在業主方的視角，向開發商提供相應的物業管理與服務諮詢。物業管理與服務公司可以業主方的角度進行物業管理活動，在房地產開發專案的前期規劃中向開發商提供各項服務，並實現物業管理公司的業務專案招攬目標。
首先，針對房地產開發企業所提供的開發專案來定位目標市場及目標顧客群，做好目標顧客群的市場調查工作，針對目標顧客群的建議及其實際需求，以便進行相應的專案調研分析工作、做好可行性研究工作，並編制該房產物業的全生命週期經濟分析與評估報告。
其次，根據目標顧客群的需求開展該房地產開發專案的物業管理與服務策劃工作，即物業規劃設計、物業管理與服務模式規劃、房產營銷策劃等內容。再次，針對調研報告中的目標顧客群實際需求，作為房地產開發商的代表與該房產物業的諮詢單位、設計單位進行物業的設計諮詢、設計監理、設計審計工作;並做好物業的施工監理單位的協調溝通工作，與監理單位共同完成物業專案的施工監理與驗收工作。
最後，物業管理公司應作為開發商的代表，為其提供物業專案的融資策劃及運作服務，協同開發商編制物業的管理與服務檔案資料;並作為該房產開發專案的物業銷售策劃者與物業銷售代理者，為開發商提供相應的物業保修服務。
***三***向設計單位的物業規劃與設計提供專業諮詢
物業管理公司根據市場調研工作所確定的目標顧客群，及顧客群的建議與實際需求，以物業管理與服務公司的角度進行房地產產品專案思考並參與到專案的設計規劃工作之中，向設計單位提供專業的物業規劃與設計諮詢。此外，物業管理公司在房地產開發專案的規劃設計階段，還應當協同設計師，以物業管理與服務的角度進行設計專案的詳細審查，並嚴格做好稽核工作;同時協同設計師根據產品生命週期理論，根據設計方案，開展建築專案的結構與材料選擇工作。
***四***向建築承包商和監理公司提供物業監理
從物業管理與服務角度，物業管理公司可以對施工過程進行物業監理，為建築承包商提高施工質量服務;提供與物業管理與服務相關的工程質量諮詢與監控;提供建築裝置安裝質量監理;從物業管理與服務角度，協助承包商選擇建築材料和供應商;協助承包商建立、形成與物業管理與服務相關的檔案資料。
***五***向業主委員會提供相關服務
在全過程物業管理過程中，物業管理公司的核心業務包括為業主提供常規的物業管理與服務;代業主委員會對物業管理公司進行管理，與政府、社群管理部門進行相關協調工作;為業主提供與物業管理與服務相關的法律諮詢;為業主提供出租、出售等與物業產權相關的服務;為業主提供各種增值服務。
通過建立有效執行機制，將不同時期、不同主體的物業管理與服務形成統一、完整的整體，為業主和使用人提供完美的物業管理與服務。推廣與實施全面物業管理將引起物業管理市場的變化，按以物業管理與服務為中心的房地產開發建設程式理順物業管理公司、房地產開發企業、業主委員會三者之間的相互關係，組合成相應的物業管理與服務模式。通過提供相關的管理與服務專案，將提高房地產產品的適用性，提升物業管理企業的核心競爭力，同時也實現物業管理公司的可持續發展。
四、結語
總之，物業管理與服務在房地產開發建設過程的作用顯而易見，通過完善的物業管理與服務，為房地產開發建設專案提供全面化、全方位的管理與服務，做好房地產開發企業與設計單位、建築成本單位、業主委員會等各方面的協調工作，不斷優化、完善房地產開發專案，最終保證專案的經濟收益，實現房地產企業的可持續發展戰略目標。
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下載篇2
試論我國房地產物業管理的發展趨勢
【摘要】隨著我國社會經濟的迅速發展，在房地產迅速發展的過程中，物業管理做為一個新興的服務行業，經過不斷的探索和實踐，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著。與此同時，由於相關因素的影響，以至於物業管理在日常經營的過程中仍存在大量的問題。在此，本文針對我國房地產物業管理中存在的問題及其今後的發展趨勢，做以下論述。
【關鍵詞】房地產 物業管理 存在問題 發展趨勢
隨著我國社會的迅速發展，物業管理不僅關係到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發展及社會主義的建設，因而在我國發展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發展中，物業管理作為新興的行業，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業管理的發展。在此，本文針對物業管理中的相關問題及其今後的發展，做以下探討。
一、物業管理行業的現狀及存在的主要問題
物業管理不僅關係著人們日常生活的正常秩序，同時還關係著社會的發展，因而在城市發展有著舉足輕重的作用。然而在其實際發展中，由於各個方面的影響，以至於物業管理無法順利的進行。而在其影響中，主要包括以下幾個方面：
***一***服務意識薄弱
在物業管理的過程中，其核心是與業務進行合理的溝通，在取得業主認可的前提下，與業主簽訂相應的服務合同，從而形成合作關係。然而，在實際發展中，多數物業管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務的重要性，同時也就無法在服務的過程中找準自己的服務位置。其主要表現在以下幾方面：首先，多數物業服務質量不高，且在收費服務的過程中，存在著嚴重的惡性迴圈現象，且收費服務態度惡劣。其次，在物業管理中，服務人員的素質參差不齊，同時因不滿足於物業的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。最後，物業管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至於在發生糾紛時，管理人員之間往往會出現推卸責任的現象。
***二***缺乏完善的物業管理機制
在我國現有的物業管理公司中，多數是開發商自己成立後連帶進來的，因而在服務的過程中，缺乏完善的物業管理機制。與此同時，物業管理人員在與業主溝通時，往往會出現“強賣”“強收”等現象。由此，不僅損害了業主的利益，同時還嚴重影響了物業公司的形象。
***三***物業管理隊伍素質偏低，人才短缺
物業管理作為一新興行業，在我國社會發展的過程中，沒有相應的人才儲備，因而在服務管理的過程中，隊伍的整體素質不高。在一些中小城市，一些物業人員往往由進城務工的人員充當，不僅沒有國家頒發的職業資格證書，同時還缺乏相應的管理經驗及管理理念。由此，不僅影響了物業管理的整體形象，同時還阻礙了物業公司的發展。
二、物業管理行業的發展對策
加強物業管理，不僅能為其物業管理的發展奠定基礎，同時還能使人們享受優質的服務，因而對人們的生活有著極其重要的作用。而在其加強的過程中，主要包括以下幾個方面：
***一***準確把握行業定位，為物業健康發展奠定基礎
在物業管理的過程中，物業與業主間是平等的關係，且雙方在合作的過程中，本著公平、公正及自願的合作原則進行合作。由此，就需要物業管理人員在日常服務的過程中，能夠準確的把握自身的行業定位，同時能夠在服務的過程中，找準自己的位置，以便與業主交流時，準確的把握業主的心理需求。
***二***建立適宜物業服務企業發展的新型有效的執行機制
完善物業管理執行機制，建立社會化、專業化、市場化的物業管理執行機制，主要採取如下措施：實行早期介入，推行招投標制度，建立和完善物業管理市場的競爭機制，有效的遏制建管壟斷的局面。
隨著房地產業競爭日趨激烈，社會的專業分工越來越細，地產商和物業服務企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受，這樣既促進了地產商的房屋銷售，又為規範化、專業化、信譽好的物業企業提供了良好的發展機會。《物業管理條例》三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。”物業行業資質管理的准入制度，也將為規範物業市場起到積極的促進作用。物業管理在經濟發達國家和地區是市場經濟的產物，競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。政府及行業主管部門要引進物業管理競爭機制，要勇於把符合招標條件的物業專案拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭,加速物業市場的培育和發展。要加快制定物業管理行業競爭規則，實現物業管理競爭的有序化、規範化。
***三***加快人才培養，為物業管理髮展提供人才資源
《物業管理條例》第三十三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。然而，在我國物業管理實際發展的過程中，由於受多方面因素的影響，以至於多數管理人員沒有獲得職業資格證書。由此就需要物業公司在發展的過程中，能夠加快人才的培養，以便為公司今後的發展做好鋪墊。
而在其培養的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業公司負責人應適時的組織人員進行思想道德培訓，使其在原有的基礎上加強自身的道德修養，從而提高自身的服務意識。其次，組織管理人員不斷的學習先進的物業管理水平，使其在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時以完善、優質的服務與業主進行交流。再次，物業公司可以通過招聘的方式，為公司發掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓，待其通過職業資格證書後簽訂就業合同。最後，公司在發展的過程中，應進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。
***四***走物業管理規模化發展之路
物業管理是微利行業，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，許多物業服務企認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。這從客觀上要求物業服務企業必須走規模化、集團化之路。為此，有關部門應制定相應政策，啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業服務企業進一步發展壯大，治理一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業服務企業，最終實現強強聯合，形成正規化物業管理集團。
區域化管理是物業管理的方向。政府行政主管部門應統一規劃, 按照行政區域設定範圍實行物業管理。以城市規劃的自然區域為基礎，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業區，化分散為集中管理，形成整體優勢，提高城市整體物業管理水平。
三、總結
綜上所述，隨著我國社會的發展，物業管理應在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時應通過相應的培訓來提高管理人員的自身素質。此外，物業管理人員在日常服務的過程中，還應結合著業主的實際需求，制定出合理的管理模式，管理人員還應本著工作負責的態度，將管理條例中的各個條款進行落實。只有這樣，才能提高物業管理的服務質量，從而為其今後的發展做好鋪墊。
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