最新房地產管理類論文

　　隨著建築行業的飛速發展,房地產管理水平有了提高,它的發展對我國經濟社會的進步起著不可替代的作用。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　論房地產管理策略

　　摘要：房地產管理策略貫穿於整個房地產專案的實施階段，本文從房地產專案決策起的管理談起，一直到專案的竣工審計階段，突出了管理中的成本控制，以期達到企業經濟效益的最大化。

　　關鍵詞：房地產;管理策略;專案管理

　　很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中專案決策期的管理尤其是成本控制對於房地產專案整體的影響是最為顯著的，而其餘幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節上，做好每一步的管理落實。

　　一、專案決策期的管理

　　***一***明確市場定位，核實經濟指標。

　　做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建築特點、營銷手段、價格方案、專案經營規劃、開發方式。擬定出投資規模可行性方案、專案成本、數量、投資收益等方面的經濟指標。節約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產專案普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。比如說房產功能的不完善，投資成本過高，質量達不到既定要求，這些原因的根源正是在於市場定位的不準確。

　　***二***優化規劃設計，保障準確決策。

　　房地產的規劃設計是專案最終品質的關鍵影響因素，好的規劃設計需要自景觀與環境著手，盡力使地產專案中的建築開窗見綠，實現安居社群與花園社群的形式。房型設計應當充分照顧到該區域的氣候情況、居住情況及市場發展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現多元化態勢。建築的造型需要將該地域的文化特質充分融入其中。從景觀著眼進行規劃佈局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建築用地當中來。根據當地的氣候情況及產品的市場定位現實，整合出一套能夠適合於實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

　　二、專案設計期的管理

　　專案設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環節，對於房地產整體管理具有十分顯著的意義。

　　***一***選擇合適的設計單位。

　　地產專案的設計水平，對於成本控制等管理內容具有決定性的意義，採取方案設計的競標形式，獲得最優化的設計方案，可以實現既定的專案功能目標，包括質量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便於在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

　　***二***完善優化的設計方案。

　　在專案設計過程中，多種方案應當進行經濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節約成本的方案，比如有些地產設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建築，複式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利於建築安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產專案自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優化的設計方案。明確建築物結構、佈局、建築材料、設計標準等同專案成本的關係。

　　***三***注意設計的標準與限額。

　　建築自身產業化的發展需求，要求房地產企業做出相應的設計方案調整，專案中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。採取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制並保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規範要求，或者是選用標準不當形成的安全係數降低問題。

　　三、專案實施期的管理

　　通常情形下，地產專案實施期的管理更注重於規範化地實施各系統方案，對於成本糾偏的作用影響不大，而專案實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則佔有非常顯著的地位。

　　***一***做好施工與材料採購招標工作、做好合同管理工作。

　　地產專案應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規範業務流程，專案的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態管理手段。做好施工與材料採購招標工作，建立全面而動態化的材料價格、裝置價格資訊資源中心，建立材料裝置分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各裝置材料在供應時期都要將價格與質量控制在合理的範圍內。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對於專案的細節管理非常重要。

　　***二***做好施工現場管理工作，做好變更籤證工作。

　　注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規範操作、嚴格執行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現場管理的首要工作原則。通常專案的變更籤證，其目標數額都要控制在總合同規定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會籤來決定，按照專案的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業務流程應當以節約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，並經主管經理稽核批准。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在專案實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關係密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現場代表，規範現場工作流程，注意工程質量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內。最後應該注意的是施工隊伍的整體管理。

　　四、專案完成期的管理

　　***一***注意地產專案的全程審計。

　　專案審計不應當僅僅是竣工審計與事後審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現不必要的錯誤。而事中審計***施工期的過程審計***則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

　　***二***使人盡其才，物盡其用。

　　要想使地產專案的整體投資效益得到提高，企業一定要在工程管理的重要環節中，重視人的主觀作用，敢於破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業用工的人性化。我們應當瞭解，雖然企業的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現很大的漏洞，為企業帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

　　***三***做好地產專案完成之後的系統評估。

　　在專案竣工以後的結算稽核的前提下，把專案造價材料與結果分析彙總至資料庫當中去，給後續管理工作提供準確的資料參考，這也是企業考察專案績效的根據。企業應當會同各專案管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，並提出今後的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

　　總結：

　　從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產專案管理，減少運營成本，人為因素佔據主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產專案管理，已經成為當務之急。只有用科學審慎的態度，去糾正過程中出現的各種問題，才能在保證工作質量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產投資工作處在可防可控的範圍內，使企業處在市場中的不敗之地。

　　參考文獻：

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　　[2] 姜晨 基於模糊理論的房地產專案風險評價與風險管理研究[J]-房地產商業 2009，08

　　[3] 張庚全 論房地產營銷策劃方案的設計與實施[J]-商業經濟 2011，05

　　[4] 劉柯 淺析房地產企業專案管理策略探討[J]-管理觀察 2011，34

　　[5] 吳豔 房地產開發企業營運資金管理策略探析[J]-時代經貿 2011，29

　　[6] 周勇 房地產企業公益事業關聯營銷管理策略探討[J]-建築經濟 2010，12

　　篇2

　　淺探房地產開發流程管理

　　摘要:在經濟迅猛發展的當今社會，各行各業都在以自己獨有的方式加快發展的腳步，房地產行業也不例外，它與國民經濟息息相關，是改善生活、拉動經濟進步、改善投資環境的重要一環，它是一個具有綜合性的行業，為維護社會的穩定也做出了一定的貢獻，作為國民經濟中各行業相互集中、聯絡的重要樞紐,現如今的房地產行業已經成為我國國民經濟的支柱產業。本文主要研究了房地產開發的流程管理，對開發的階段進行了劃分，並提出管理的措施，和開發的執行流程。

　　關鍵詞:房地產,開發專案, 開發運作流程

　　房地產業在我國如火如荼的發展來源於方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全域性的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建築、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯絡的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。

　　一、房地產開發階段劃分

　　對於專案生命週期階段劃分的論述,將房地產開發專案劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。

　　***1*** 前期策劃和決策階段

　　這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是專案立項。在專案開始階段,開發商往往要對擬建專案,包括擬建專案地塊的資訊進行廣泛的市場研究,包括對專案所在地政策環境、巨集觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定專案開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建專案的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析專案的投資可行性:同時要對專案的工程方案和技術標準規範進行論證,分析專案的技術可行性。

　　***2*** 計劃與設計階段

　　計劃與設計階段的主要工作是對專案進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,並由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,並與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。

　　***3***施工階段

　　房地產開發專案施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價專案成功標準主要圍繞“鐵三角”***成本、工期、質量***標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。

　　***4***租售和物業階段

　　在房地產開發專案施工階段後期,專案就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資並賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發專案的成功標準主要圍繞專案是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。

　　二、房地產開發管控策略

　　2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構

　　組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對於整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關係,促進企業戰略目標的實現。

　　2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造

　　房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面瞭解客戶的需求,並且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對於擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。

　　2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

　　1***績效管理、目標管理及流程管理之間的關係

　　績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯絡,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關係相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那麼,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由於沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。

　　2***績效管理的意義

　　通過基於戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導並推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,並由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。

　　3***實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來

　　績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。

　　三、房地產開發運作流程

　　為規範公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用於公司房地產專案的開發過程。整個房地產專案的開發管理,按照由四個中心與專案部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責專案的可行性研究、制定《專案整體計劃》、負責專案前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《專案贏利及成本目標》、專案建設中重大設計變更進行稽核,提交《專案贏利成本分析報告》。

　　工程管理中心參與專案可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及採購專案招標,負責大額工程及採購專案的標底編制,對工程現場巡查,對《專案成本管理計劃》、《專案招標方案》、專案建設中重大設計變更進行稽核,提交《專案工程報告》。房產營銷中心參與專案可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對專案定價、營銷費用、銷售實施方案等進行稽核,瞭解銷售動態,提交《專案營銷報告》。

　　客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,稽核合同文字,對入夥和客戶服務工作進行指導,瞭解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。專案部參與專案前期策劃、方案設計,負責專案在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《專案建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《專案贏利及成本目標》、《專案成本管理計劃》、《專案招標方案》,負責由政府組織的工程及採購專案招標、較小金額工程及採購專案招標、工程現場管理、工程結算、專案銷售、入夥、客戶服務等,提交《專案管理報告》。

　　結語

　　在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、週期長的風險,如何確保房地產開發專案的成功,不僅關係到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關係到國家的工業化、城市化程序。

　　參考文獻

　　[1] 楊永超,蔡燕群,湯朝英. 淺述房地產開發流程管理[J]. 基建優化.2012年8月

　　[2] 田金信,陳 健.房地產管理[M].北京:中國建築工業出版社,1999.

　　[3] 謝經榮,呂 萍,等.房地產經濟學[M].北京:中國人民大學出版社,2002.

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