房地產物業管理方面論文優秀範文

　　作為房地產開發鏈條上最終的消費環節，物業管理實質上是房地產開發的延續和完善。下文是小編為大家整理的關於房地產物業管理方面論文的內容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產物業管理方面論文篇1

　　淺析物業管理在房地產業中的作用

　　摘要：物業管理市場是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。它的形成滿足了業主、房地產開發商和城市管理對物業管理的需求。文章論述了物業管理服務的主要內容，物業管理的誤區，房地產開發與物業管理的互補作用及物業管理在現代化城市管理中的作用。

　　關鍵詞：物業管理房地產作用

　　隨著住房逐步商品化，居民區業主隊伍在日益壯大，對物業服務的要求越來越高。如何促進物業管理市場的成熟，完善其發展，已經成為當今研究的重要課題。現結合對物業管理市場的主體分析，總結國外發達國家的管理經驗並學習借鑑，提出相應的符合我國當前國情的物業管理市場對策建議。

　　一、國外物業管理市場的發展經驗

　　最早的物業管理起源於19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：

　　1.物業管理市場法律法規比較健全。國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規範物業管理各方關係人的責、權、利關係。因而物業服務公司在接受委託實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。

　　2.物業管理協會發揮重要作用。市場經濟發達國家的行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋樑，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。

　　3.管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司。國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己來做。

　　隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

　　所謂承包管理即聘請專業的物業服務企業或人員代為進行物業管理，這種專業優勢在物業管理中得到充分體現。物業服務公司內人員精幹，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等彙集起來，採取靈活的方式統一進行管理。社會化、專業化的分工協作，既提高了物業服務的水平，又降低了管理成本。

　　4.物業設施裝置配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關係到物業管理質量的高低。國外市政的配套設施經過幾十年的發展，已達到了相當高的水平。所有建築物在前期建設時，就做好了水、電、通訊、車庫等配套設施，計算機資訊系統在物業管理中也得到普遍使用。

　　總的來說，發達國家的物業管理已經發展成為一種社會化、專業化、企業化、經營型的行業，受政府的重視和業主、住用者的歡迎，正處於蓬勃發展之中，而且現行物業管理機制也呈現良性化。發達國家的物業管理體制值得我國物業管理部門借鑑和學習。

　　二、物業管理服務的主要內容

　　1.常規性的公共管理服務。房屋主體公共部位的維護，公共裝置設施的保養，公共環境衛生的保潔，物業管轄區內花草樹木的栽培，物業管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等。

　　2.針對性的專項管理服務。為業主提供日常生活的方便***衣、食、住、行等***，開展商業服務，組織文教、體衛、娛樂活動，金融保險業務，中介服務等;還有根據業主的不同需求，隨時提供委託性的特約服務等。

　　三、對物業管理的一些誤區

　　1.物業管理公司≠開發商、建房單位。物業管理公司可能是開發商的下屬單位，但這不等同於開發商、建房單位。物業管理公司要按照法律程式，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務管理部門申請營業執照，取得法人證書;向建設部門申請企業資質證書;向房管局、物價局申請，取得收費許可證書;向培訓單位申請對經理、專案經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業管理公司。有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業管理，這是誤用物業管理公司的名義，違背了物業管理內涵和國家的法規。

　　2.責任誤區。現在物業管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪於物業管理公司，對物業管理公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業管理公司賠償。其一，物業管理公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務;其二，停車場是為使用者提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務;其三，收費是因為使用者佔用了全體業主共有的土地、場地、設施，這種收費恰恰體現了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。

　　3.“管家”誤區。一個時期以來，許多物業管理公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻;面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業管理者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業管理企業與業主的關係，成為物業管理企業發展的障礙。

　　四、房地產開發與物業管理的互補作用

　　1.房地產開發是物業管理的基礎。物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成並投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了後續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那麼物業管理就如同商品的售後服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給後面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不瞭解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建築施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

　　2.良好的物業對房地產的發展有促進作用。物業管理的目的是為了使房產保值、增值，併為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業主居住水平。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之後，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的後顧之憂，促進房地產開發業的發展。

　　五、物業管理在現代化城市管理中的作用

　　1.物業管理轉換了城市管理體制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，並形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關係，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的物件，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

　　2.物業管理有利於長效管理。城市從“重建設、輕管理”進入“建管並重,重在管理”的發展階段,亟待建立長效管理機制。物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理;對於業主，房產是最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。

　　3.物業管理促進了和諧社群的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建築實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防範工作等方面發揮了重要作用;另一方面，他們會同社群積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關係，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社群建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發揮有效的倡導作用。

　　物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決於四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司，四者缺一不可。通過政府、物業、業主的共同努力，高素質的生活、工作環境一定能夠實現。

　　參考文獻：

　　1.許召敏.我國社群物業管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學，2008

　　2.齊錫晶.物業管理理論與實務.中國建材出版社，2002

　　房地產物業管理方面論文篇2

　　淺議物業管理對房地產價格的影響

　　【摘要】：物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。良好的物業管理對房地產的價格產生著重要的影響。

　　【關鍵詞】：物業管理;公共服務;保值;增值;價格影響

　　物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委託物業服務企業或者其它管理者進行管理。[1]物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委託物業服務企業依據委託合同進行的房屋建築及其裝置，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委託物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。

　　一、物業管理的質量和服務效果對房產價值的影響

　　現今物業管理已經成為了在房產開發行業中不可或缺的一部分。雖然物業管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業管理可以讓房產本身保值增值，相反將會影響房產自身的價值。

　　房產是固定的資產，是不動物。物業本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現出來自身的價值。房地產通過物業得以提升自身價值，物業管理的成果也通過房產得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關係。品質不佳的物業管理會使同水平的房產失去自身價值。房地產競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對於消費者來說物業服務就顯得尤為重要了。如果因為物業服務拖了後腿，整個房產價值甚至開發商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業管理可以提升房地產的自身價值。物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房地產開發經營的前景。

　　二、物業管理對房地產銷售價格的影響

　　在一級市場上房地產的銷售價格受到位置、規劃設計、施工質量、周圍環境、自身品牌等多種因素的影響，由於房地產自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇專案時十分注重開發商、建築商與服務商***物業管理公司***的品牌，因為品牌作為一種無形資產是良好信譽的集中體現，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業管理公司對房地產專案的品質及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發商和建築商而言的特殊性在於：開發商和建築商只有經過一定程度的投入並達到法規的要求後才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的;而作為服務商的物業管理公司卻在沒有開始服務的時候已經對銷售價格產生了影響，並且是很難予以量化的。由此可見，物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響主要是通過企業的品牌，樹立了購買者對專案的信心，產生了對專案今後使用的良好預期來實現的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業管理因素，對其影響進行正確地評估。

　　在二級市場上，物業管理是通過大量、具體和持續地管理和服務來影響房地產價格的。影響二級市場上房地產成交價格的因素往往比一級市場多且更加複雜，這主要是因為交易雙方的資訊非常不對稱，同時包括前任業主自身的身份地位及其發展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產估價的角度出發，來分析物業管理對房地產客觀合理價格的影響，指出房地產估價過程中在哪些方面應該考慮物業管理的因素，從而使估價結果更為貼近估價物件真實的價值。

　　三、物業管理對房地產的品牌效應的影響

　　隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等於買氣受。筆者做過市場調查：物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

　　從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施執行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。物業管理是房地產廣泛意義的售後服務。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助於人際關係的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租使用者的後顧之憂，增強他們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

　　一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，管理不到位，導致服務物件的不滿，就意味著會失去業主的信任，從而影響開發商的聲譽，對房地產開發商的再建或新的銷售都會產生極大的影響。物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必由之路，是改善投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。如果生活配套設施的不到位，不僅給日後業主的生活帶來不便，還會直接降低購房者住區的生活質量。這就對房地產開發商提出了新的要求，不僅樓盤位置、房屋戶型要考慮，而且社群佈局、配套設施也應該成為專案規劃的重點。很難想象在一個車位不足、健身場所缺少、購物娛樂配套不到位的住區有什麼居住品位可言。由此我們得出房產價值提升或減損與第三方物業的管理有著緊密的關係。

　　良好的物業管理，既是房產的助推劑又是最好的廣告。在做好房產開發的同時重視物業服務管理，會給房產本身做到最大限度的保值增值，良好的物業管理能最大限度的保證了房產本身及配套的設施裝置的完好，實現了房地產價值的最大化。