物業管理師論文範文

　　在構建和諧社會的背景下,隨著物業管理行業的蓬勃發展,社會對物業管理專業人才的需求與日俱增。新興的物業管理行業要健康發展,物業管理專業人才是關鍵。下面是小編為大家推薦的物業管理師論文，供大家參考。

　　一：本科院校物業管理專業發展探討

　　摘要：

　　隨著經濟的發展，社會對物業管理服務行業的要求越來越高，而高素質人才匱乏成為制約物業服務行業發展的瓶頸，這對應用型本科院校的物業管理專業提出了新的要求。

　　關鍵詞：應用型本科;物業管理專業;行業轉型升級

　　0引言

　　20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務整合商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步釐清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。

　　1物業管理行業人才需求情況

　　我國的物業建築面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什麼好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩餘勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社群物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智慧化、網路化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。

　　2高校物業管理專業相關情況

　　2.1設定物業管理專業的學校數量少、層次低

　　從1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業，至今，中國物業管理院校教育已經走到第二十個年頭，我國開辦物業管理這個專業的高等院校日益增多。全國包括本科院校、專科學校以及高職、中職學校中，有物業管理專業的接近300所，其中大多數都是高職高專院校。物業管理專業本科發展在我國仍處於起步階段，廣西大學於2003年獲得國家教育部的第一個物業管理專業本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設定物業管理專業本科，2014年，物業管理本科專業正在招生的學校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學、廣東農工商職業技術學院、廣州城市職業學院在內的28所學校設定了物業管理專業，其中廣州大學在2013年獲得物業管理本科專業辦學資格，是這28所學校當中惟一一個本科學歷物業管理專業。總的來說，物業管理學歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設物業管理本科教育，不能滿足行業發展的需求。

　　2.2人才培養目標定位不科學

　　設定物業管理專業的學校型別各異，有財經類、理工類、師範類、農林類以及綜合性學校。物業管理專業所屬院系也不相同，有的院校物業管理專業歸屬於工程管理系，有的院校歸屬於工商管理系，學科定位的不清晰導致了人才培養目標定位的不科學。“培養高層次實用型高階管理人才”是目前大多數物業管理專業的人才培養目標。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業管理走在全國前列，深圳的物業教育也開展的比較早，並形成了自己的特色。以深圳職業技術學院為代表的深圳高校的物業管理專業注重培養學生地溝通技巧，將培養目標定位為“服務型人才”，“服務型”人才擅長積極主動地進行交流溝通，能以服務取勝，但不熟悉物業管理技術類工作，難以駕馭綜合管理工作;上海高校的物業管理專業重在培養熟知現代物業裝置設施執行維護技術的“技能型”人才“,技能型”人才能解決一些技術性問題，但缺點是管理和經營理念不足，也難以勝任綜合管理工作;北京高校物業管理專業的人才培養計劃既安排了綜合管理知識的學習，又安排了各類細微問題的學習，計劃雖好，但是教學時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點;或顧此失彼，難以均衡。總的來說，目前的物業管理人才培養目標制定得過於短視，不利於物業管理專業在行業發展中的長遠作用。

　　2.3師資力量薄弱

　　1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業以來，我國開展物業管理教育不過20年的時間，開設物業管理專業本科的高校少之又少，而高校的教師對學歷的要求又相對較高，所以現有的高校中物業管理專業的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關專業改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學能力較差。在這種情況下，教師對物業管理的系統知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內容安排教學計劃，學生很難學到全面系統的物業管理知識。

　　2.4教材建設滯後

　　由於目前物業管理專業開設的時間較短，層次較低，並且物業管理專業往往不是重點建設專業，院校投入不足，使得建材建設落後於實踐教學。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業的相關教材，例如：物業客戶關係管理就直接選用客戶關係管理的教材，沒有針對性;要麼使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達到培養目標的要求。

　　3應用型本科院校物業管理專業發展建議

　　3.1提高物業管理專業的辦學層次

　　隨著物業服務行業的轉型升級，物業管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務，還要具備發展的眼光，能夠考慮企業的未來，這對高校開辦物業管理專業提出了新的要求，現有的開設物業管理專業的高校招生層次低，滿足不了行業轉型升級的需要，高校需要提高物業管理專業的辦學層次，來滿足我國物業管理行業向縱深發展的需要，更好地滿足企業及社會需求。為2010年上海世博會提供物業管理服務的上海上房物業管理有限公司通過世博會向大家展示：物業管理正在從傳統的“小區物業管理”走向現代服務業，培養能夠駕馭大型、高智慧化物業或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉型期的教學調整。

　　3.2明確培養目標，迴歸管理學

　　傳統的物業管理企業主要進行房屋維修、設施維護、綠化、保安保潔等四項基礎業務。現代物業管理涉及到的物業種類繁多，正在向房屋管家、資產管家、生活管家升級，越來越多的企業將傳統業務進行外包，減少具體事務的管理，集中精力提供優質服務。這增加了對物業經營管理型人才的需求。應用型本科院校物業管理專業應定位於物業管理企業經營管理人才培養目標，向管理學科迴歸，重點培養學生的經營管理能力，以適應物業企業規模化、集約化、品牌化發展的需要。廣州工商學院對2015屆物業管理畢業生就業情況的調查結果顯示，以培養技能型人才為目標會導致學生就業後在企業缺少一種持續的發展動力，這也是很多學生為什麼不能在物業管理公司一直幹下去的原因。

　　3.3加強物業管理專業師資隊伍建設

　　應用型本科院校應採取措施改善目前物業管理專業師資力量薄弱的現狀，重點關注教研室主任的培養，重視專業骨幹教師的培養，可通過學術訪問的方式，選派有進步要求的骨幹教師去國內先進院校或國外進修培養;也可搭建校企合作平臺，聘請行業、企業資深專業人士及企業能工巧匠充實專業教學團隊，為特色專業建設服務。同時，學校的專業教師到企業掛職鍛鍊，參與物業企業的正常運作，積累行業一線管理及實踐經驗，提高年輕教師為物業企業解決實際問題的能力，加強教學的針對性。廣州工商學院與廣州錦日物業服務有限公司、東莞鴻泰物業管理有限公司採用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業教師團隊，專任教師定期到企業學習和調研，企業的專家按計劃到學校舉行講座，雙方教師定期進行教研活動。

　　3.4加強物業管理專業教材建設

　　物業管理專業教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學第一的觀點。可由高校從事物業管理專業教學的第一線教師牽頭，組織教師和物業管理企業的實踐經驗豐富的專家一起參與。針對教學內容、實踐環節等進行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內容組織和結構，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學院與校企合作企業共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現了教材的實用性和先進性。

　　4結論

　　應用型本科院校要培養出適合企業需求的物業管理人才，就要提高物業管理專業的辦學層次，確定人才培養目標，加強物業管理專業師資隊伍建設和教材建設，使物業管理專業畢業生符合物業服務行業轉型升級的需要。註釋：①中國物業管理協會，《2014年物業管理行業發展報告》。

　　參考文獻：

　　[1]李霞.高校物業管理專業發展之我見[J].北京城市學院學報，2009***1***：85-90.

　　[2]應佐萍.從智慧建築發展看智慧物業管理專業前景[J].價值工程，2011***13***：104-106.

　　[3]左文進.現代服務業視角下高職物業管理專業人才培養模式研究[J].當代經濟，2014***22***：84-86.

　　二：城鄉一體化程序中物業管理的出路

　　城鄉一體化是我國現代化和城市化發展到一定階段的產物，也是黨提出關於解決三農問題的根本途徑，主要是指將城市和農村、城鎮居民和農村居民作為一個整體進行建設，並依據相關的制度實現城鄉的平衡發展。城鄉一體化的進行能夠拉近城市居民和農村居民的距離，特別是改善城鄉居民的居住環境。物業管理作為城鄉居民居住環境中的重要方面對城鄉居民的生活發揮著重要的作用。但是我國城鄉居民的物業管理存在一些問題，沒有很好的實現為城鄉居民服務。

　　一我國物業管理的發展及其本質

　　***一***我國物業管理的發展

　　物業管理是指業主對建築物的共同擁有部分以及建築區劃分內的所有場所、設施的管理，或者委託其他服務企業對共有建築物、設施、場所以及裝置管理的活動。我國物業管理的發展歷程基本經歷了三個階段，第一個階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個階段我國在深圳成立了第一家物業管理公司，對計劃經濟下的傳統房產管理體制進行改革，之後，將物業管理體制從沿海發展到內陸。第二個階段是1994年到1999年規範化的發展階段。在新中國成立之後頒佈了第一個具有全國性的物業管理法規，實現了物業管理的社會化和專業化模式，並將物業管理統一由專門的物業公司進行管理，實現了物業管理的規範化發展道路。第三個階段是1999年至今快速發展和市場化的發展階段。我國建設部門於1999年在深圳召開了全國性的物業管理會議，之後實現了物業管理規模的壯大，對物業管理各項配套設施進行了完善。

　　***二***我國物業管理的本質

　　物業管理在我國經歷了三十餘年的發展，但是，一直以來物業主管部門主要是關注如何做好物業管理，很少有人對物業管理的內涵性質進行研究。普遍認為物業管理是指對住宅區的清潔以及建築裝置的維護，並儘可能的維護業主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環境。但這種基於物業管理實際運作方面的定義很難將物業管理和家政服務區別開來，也在很大程度上忽視了多元產權條件下業主關係的治理問題，為物業管理的現實工作帶來了困惑。同時，居民也表示小區業主之間的關係和住宅區的產權之間存在聯絡，物業管理應該將更多的注意投放在業主內部關係的治理方面，物業管理不僅僅是簡單的環境管理，更應該是針對業主產權的管理，物業管理結構制度的安排對物業管理中產權費用和解決糾紛費用具有關鍵性的作用。住宅區的內部產權管理存在很大的困難，內部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業管理中對共有產權的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費用的業主也在享受清潔的環境。同時，內部產權管理缺乏嚴格的限制，使得很多業主為了自身利益在最大化面積的利用公共區域、最小化的參與公共日常維護。由此可見，物業管理不僅是為了保障業主對物業的使用，而且更多的是用來降低排他性費用、解決內部糾紛費用，這也是物業管理的本質性要求。

　　二城鄉一體化程序中物業管理存在的問題

　　物業管理的核心是服務，要求在業主需求得到滿足的前提下籤訂物業管理和業主之間的協定，但一些物業企業認為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務角色，逐漸淡化了物業管理的內容，同時，物業管理企業起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結構複雜、物業管理水平不高，且無法正確處理好業主、開發商和物業管理者三者之間的關係，使得角色定位混亂，具體問題體現在以下幾個方面。

　　***一***業主對物業管理認識偏激

　　城鄉一體化程序使得城市和鄉村的居民居住都實行了物業管理，然而，一些鄉村轉移到城市以及一些生活習慣不好的居民，他們的生活習慣存在問題，為居民區的物業管理帶來了麻煩。首先，物業管理實行之後，小區進行了環境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區進行隨意種植瓜果蔬菜，甚至剷除掉了小區綠化帶，對小區物業管理帶來了負擔。其次，一些居民習慣將垃圾直接扔在小區，隨地扔垃圾的不好習慣對小區物業管理的綠化造成了負擔。再次，一些居民為了出行方便，會直接踩踏小區綠化地，嚴重破壞小區周圍的封閉保護，不僅給小區帶來了安全隱患，也會給小區的周邊地區帶來安全問題。現階段的小區物業管理沒有明確小區的民用和商用住宅範圍，使得小區內部的商業管理存在問題，最典型的是小區民用車庫被商用，這種現象會給小區帶來安全隱患。最後，受我國傳統住宅消費福利性模式思想的影響，很多業主認為物業管理應該是有償服務，他們無法接受自己花錢買房之後再花錢僱傭“管家”的消費方式，傳統福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進行物業管理，就會讓他們對物業管理提出更高的要求，甚至滋生少收費、多辦事的思想，在進行自主房屋維修的同時，自覺忽略掉了小區內部的治安、消防、設施維護、環境保護等方面的公共問題。

　　***二***物業管理法律法規不健全

　　物業管理是通過合約形成的一種民事商務行為，物業管理的業主、使用者、物業管理企業三方之間不存在實質的行政約束力，而是通過各方之間的合約認可來聯結在一起，三方人員的權力和義務需要一定的物業管理法律法規來明確，不能超越規定進行操作。同時，物業管理企業和社會以及政府等方面的關係也需要一定的法律法規約束。但是，我國現階段物業管理的法律法規不夠完善、健全，有的地區甚至存在空白的法律法規，這樣無法實現權責明確的物業管理。另外，受傳統物業管理的影響，房屋管理侷限於房屋的整修，管理物件主要限於公有的住房，對法律法規的需求性不大。從1994年物業管理興起以來，國家相繼頒佈了一些有關物業管理的法律法規，但是其實施進度遠遠要晚於其頒佈的時間，可見物業管理立法滯後於物業管理的發展。

　　***三***住宅小區物業管理企業自身

　　1.物業管理企業和社會各種協作關係不夠規範。物業管理企業在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯絡，企業和社會各要素之間的協調是物業管理的關鍵，一個小區物業的良好發展需要和園林、環衛、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業管理的發展，企業和社會之間的協調出現了一些問題，物業管理企業和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業務、行政關係。

　　2.物業費用收取困難。伴隨城鄉一體化的程序，居民的經濟收入存在較大的差異，且對物業管理收費認識不夠，很多居民無法理解社群建設、物業管理與自身利益的關係，特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業管理的認識，甚至拒絕進行物業管理繳費。另外，物業企業的服務質量和人們的預期目標存在差距，現階段的物業收費存在收費不規範、服務不到位以及維護不及時等方面的問題，物業服務的執行模式和市場發展需要存在不適應的地方，且物業企業對市場的反映不夠，使得物業收費較為困難。

　　3.物業管理人才短缺。現階段小區物業的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農村的剩餘勞動力，在小區物業管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業保安、環境清潔、環境綠化以及居民生活服務。由此可見，物業管理中專業管理人員缺少，在物業管理技術維護方面缺乏專業化的人才。

　　4.一些小區的獨立法人資格不明確。現階段內的小區物業管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經濟體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業機構改革中通過後勤科室轉化而來的;第三是房地產為了解決售後服務開發出來的;第四中是專業的物業管理企業。前三種物業管理存在很多管理上的問題，這些企業中只有不到一半的企業基本保持了收支盈利。在日常管理中體現了種種矛盾。

　　5.物業管理存在區域性差距。區域之間的物業發展存在嚴重的差距，深圳物業管理達到了所有居民區的90%以上，物業管理的涵蓋範圍廣泛，涉及學校、村鎮、醫院等各個領域。上海物業管理的覆蓋率達到了80%以上，而一些華北地區的物業管理不到35%，華中地區的物業管理不足10%，只有西南地區近幾年的物業管理呈現不斷的上升趨勢。

　　三城鄉一體化中加強物業管理的具體路徑

　　***一***建立健全物業管理法律法規

　　我國是法治國家，因此物業管理也要真正意義上實現有法可依。要加強對物業管理法律法規的完善，規範整個物業管理市場的發展，保證在物業管理中遇到問題後的妥善解決，充分保證物業和業主之間的利益實現，從而促進物業管理的規範化發展，實現社會的和諧發展。

　　***二***完善物業管理的機制

　　通過對物業管理機制的晚上加強各個物業企業之間的良性競爭。首先，要加強完善物業管理的權力和義務機制，實現物業企業和業主對自身權力以及義務的明確，從而實現二者的協調發展。其次，建立共創文明城市的機制。加強業主和住戶對構建良好生活環境住宅區的意識。再次，創新物業管理機制。通過對現有管理機制的完善，來提升各個地區的物業競爭力，從而促進各個地區物業的建設，提升我國物業建設的核心競爭力。

　　***三***增強業主的物業管理意識

　　物業和業主之間存在最直接的關聯，因此，解決物業管理問題要增強業主的物業管理意識。首先，可以通過加強業主和住戶之間的交流來實現小區的物業管理，在讓業主充分了解物業管理重要性的基礎上，實現物業管理工作的有效進行。其次，物業要向業主積極宣傳物業管理的法律規定，並以定期召開交流會的形式，加強各個業主之間的思想交流，對物業管理出現的問題進行及時解決。

　　***四***嚴格規範開發商的行為

　　隨著企業改革的進行，物業管理逐漸和開發商之間失去聯絡，開發商對物業管理的不理睬，導致物業管理效率的低下。另外，一些開發商在物業移交的時候，會更換掉小區原有的車庫、經營用房配置，會嚴重為小區物業管理增添負擔。因此，政府要積極介入，嚴格規範開發商的行為，在物業移交的時候，將車庫、經營用房等物業移交給小區的業主委員會暫時經營，並將物業管理中取得的收入填充物業管理經費，從而保證物業管理的良性發展。

　　***五***加強物業公司內部管理

　　物業管理是一種新型的服務業，物業企業和業主委員會之間是委託和被委託的關係，存在一種合同關係。物業公司進行物業管理的實質也是物業管理服務，因此，要加強物業公司的內部管理，提升物業管理質量。首先，加強物業公司的內部成本核算，對有限的物業投資進行精打細算，減少一些不必要的景觀裝飾開銷，增強物業管理的實用功效。其次，要加強對物業管理人員的培訓，實現專業化的物業管理。綜上所述，城鄉一體化程序下的物業管理尚處於起步階段，且存在一些問題，沒有形成完整的物業管理機制和體系，也缺乏必要的法律法規支援，城鄉人們對於物業管理的認識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業管理的發展。因此，有關人員要加強對物業管理的支援力度，特別市政府在政策和資金上的支援，同時，要實現有效的物業管理，加強機制的健全，促進物業管理的標準化、生活化、科學化，從而更好的為城鄉人們服務。