房地產物業管理論文範例
物業管理是隨著房地產開發應運而生的服務行業。下面是小編整理了，有興趣的親可以來閱讀一下!
篇一
物業管理在房地產開發中的作用
【摘 要】物業管理是隨著房地產開發應運而生的服務行業。作為房地產開發鏈條上最終的消費環節，物業管理實質上是房地產開發的延續和完善。房地產開發企業主要側重在專案的開發建設方面，而物業公司則主要從事設施裝置的維護保養、公共秩序的巡查以及對環境的綠化美化等為物業所有人提供相應的服務方面。房地產開發的工作性質是開發專案，物業管理的主要任務則是售後服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物， 是開發環節的重要組成部分。
【關鍵詞】物業管理;房地產開發;基礎作用
前言
隨著時代的發展，消費者購買商品時已開始特別注重服務，尤其是售後服務已成為決定是否購買的主要因素，完善的售後服務已成為商品銷售不可或缺的先決條件。作為房地產開發企業，其商品就是房屋，而房屋作為一種特殊的商品，除具有使用週期長、價值量大等消費特性外，還具有投資性，同時又要滿足人們的基本生活和工作，這就對房屋的保值增值、同時具有多種功能和豐富文化內容提出了較高的要求。因此，作為房產開發的售後服務要比一般商品重要得多，對於購房者來說，能夠滿足上述要求的物業管理也就與房屋的建築質量同等重要。在目前競爭空間日益激烈的形勢下，如何發揮物業管理在房地產開發中的作用呢，本文將從以下四個方面進行分析。
1 物業公司的定位。
對於開發公司下設的物業公司，開發企業給物業公司的定位是物業公司存在的本質原因和原動力，如果定位不清，會使物業公司猶如無頭蒼蠅般亂撞，最終會導致非但沒有為開發環節服務，甚至還會給開發公司造成信譽、經濟等各方面的損失，而被迫關門大吉。那麼，如何給下設的物業公司定位呢?這就要考慮物業公司在房地產開發中的作用與困難。
1.1 物業公司可對房屋銷售起到促進作用。在房屋銷售中，由於許多銷售人員專業知識相對缺乏和對物業管理的不瞭解，在片面追求高銷售業績的同時，對顧客作了許多“空白”承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現實，最終，導致業主對開發企業怨聲載道，影響了開發企業的形象。如果有物業公司能夠參與銷售或者制定統一的銷售口徑，那麼，將使業主感受到開發企業的真誠，同時減少不必要的糾紛。
1.2 物業公司可以為專案設計“出謀劃策”。在專案設計階段，由於設計部門只注重法律法規的要求和專案的設計效果，難免會出現“合法卻不合理”的情況發生，雖不至於影響到整個專案，但這些細節卻都是體現房地產開發企業水平高低的重要因素。由於物業公司掌握了許多在使用功能上的細節問題，而這些問題恰恰是開發企業容易忽視的，如果有物業公司參與專案設計，那麼，就會對物業規劃設計的周密與完整起到重要作用。
1.3 物業公司可以為專案施工提供質量保證。在建築施工過程中，開發企業為了控制成本會極力的要求分包商讓出部分效益，而在隨後的施工中，分包商又會通過各種手段想盡力彌補損失的利益。在專案建設中，質量問題總是給開發企業留下一個又一個的難題，這些問題都有一個共性，那就是往往在物業竣工時不易察覺，並且在專案完工後不易改進。而物業公司由於要與業主共同來面對房屋使用過程中可能出現的各種問題，因此其不僅能夠從開發企業的角度，更會從購房者與後續服務者的立場，憑藉對物業的專業知識，認真審視物業建設的功能與質量問題，向開發企業提出合理化的意見與建議，使問題在施工期間予以暴露，便於開發企業改進，從而使開發企業省錢省力，購房者舒適滿意，物業公司專心服務。
1.4 物業公司可以維護開發企業良好的形象。俗話說“金盃、銀盃，不如老百姓的口碑”，由於開發過程涉獵的環節太多，難免存在一定的“瑕疵”。業主入住後，在使用過程中會逐步發現專案的缺陷，發現問題，就會去找開發企業，導致開發企業門前“熱鬧非凡”，有些應該解決的問題，往往因為施工單位在專案完工後已經退場，拖延瞭解決時間，導致業主不滿，雖然開發企業可以扣罰質保金，但已損失了企業信譽與形象。而物業公司多年的管理經驗積累，使其對房屋使用中常出現的各種工程質量問題有了較多瞭解，同時，因專案服務而配置的工程人員，可以及時的解決相應的問題，從而能夠有效的增強開發企業的美譽度和降低業主的投訴率。最後，物業公司還能夠為開發企業和業主搭建一座溝通的橋樑，可以使雙方充分溝通化解矛盾，從而維護開發企業良好的形象。
1.5 物業公司可以增強開發企業應對危機的能力。俗話說“雞蛋不能放在一個籃子裡”。現階段，中國房地產行業波動較大，時常出現大起大落，物業公司雖說是保本微利的服務性行業，但能夠細水長流，可以有長期穩定的收入來源。同時，由於其行業避壘較低，有助於解決開發企業富餘人員的工作崗位問題，雖然兩者存在一定區別，但聯絡較多，易於轉變，可以在危機來臨時，為開發企業儲存人才，提供資金。
1.6 物業公司面臨的困難。在物業管理法規尚不完善，業主維權並不完全理智的今天，物業公司承擔了許多不應承擔的責任，在這種情形下，一旦開發企業僅僅只從銷售、回報等方面考慮自己的利益，或者因市場等各種原因對專案的銷售造成影響時，往往會以犧牲物業公司的利益為代價，特別是當業主對售後服務或施工質量等提出意見或發洩不滿時，不是積極面對，盡力解決，而是把原屬於售後服務範疇的工作無償的強行安排給了物業公司，無形中加大了物業管理企業的運作成本，而物業公司受制於對開發企業的維護責任，無法以市場行為來規避，只能硬著頭皮面對。長此以往，使物業公司變成了開發企業的“替罪羊”，不僅使物業公司喪失了生存和發展的機會，還會使業主對物業公司和開發企業失去信任，並最終導致開發企業的品牌受損。
通過上述分析可以看出，開發企業下設的物業公司主要作用是為開發企業服務和持續滿足業主多方面的需求，為開發企業樹立良好的品牌形象和社會美譽度。因此，決不能讓物業公司承擔過重的經濟目標，而使其只著眼於不惜一切代價尋求經濟利益，這樣在把物業公司逼上絕境的同時，也會損害開發企業的長遠利益。 2 適當的政策，是物業公司發揮作用的基礎。
物業公司的性質決定了其不可能像銷售、工程等部門一樣，可以為開發企業帶來有形的銷售業績或投資回報，物業公司帶來的更多的是無形的社會效益，是開發企業發展戰略不可或缺的組成部分。因此，在實際操作中還需要開發企業給予一定的政策支援。
2.1 資金政策。資金是解決一切問題的前提。由於開發企業下設物業公司的特點決定了，物業公司的主要職責是為開發企業服務和持續滿足業主多方面的需求，因此利潤將不再是物業公司考慮的首要目標，取而代之的是如何樹立良好的品牌形象和增加開發企業的社會美譽度，簡單的說就是如何提高服務品質。服務的最高境界就是提供超越顧客想象的服務，因此，物業公司應該把工作重點轉移到如何提高服務品質上來。而作為開發企業也應該從所獲得的收益中拿出部分用於對物業公司的支援。
2.2 管理職能。上面已經提到過物業管理貫穿專案建設的始終的好處，要想讓物業公司發揮起作用，就要賦予物業公司相應的管理職能，不能抱有讓物業公司作為開發企業的“防火牆和緩衝地帶”這種心態，這樣才不會使物業公司的工作陷入僵局。
2.3 資源供給。資，助也;源，本原也。資源就是對於一項事業有幫助的任何條件，既包括有形的條件，也包括無形的條件。作為開發企業下設的物業公司也需要可持續發展，因此開發企業應該從各個方面為物業公司提供相應的資源，例如為物業公司承攬社會化專案提供幫助、為物業公司培訓人才等等，使物業公司能夠實現自我超越和可持續發展。
3 發揮物業管理品牌的作用。
物業管理的成敗不僅關係到業主的生活品質和切身利益，而且關係到開發企業的成敗以及開發企業品牌形象的延續。近年來的經驗表明，凡重視物業管理的開發企業，都從中獲益匪淺，促進了產品的銷售，產生了轟動性的品牌效應。開發企業為什麼要注重物業的品牌效應呢。這是因為，物業投入使用後，購房者對開發企業的印象日趨淡化，但對物業公司的印象卻因其提供的持續服務而逐漸強化，隨著時間的推移，業主會逐漸的將開發企業與物業公司混淆。因此，許多開發企業開始重視物業管理的品牌建設，有的甚至組織下設的物業管理公司外攬新建小區實施全面的物業管理，藉以鞏固和加強開發企業的品牌知名度，從而達到促進銷售和增加社會影響力的目的，爭取在房地產品牌競爭中佔據優勢地位的。如果房地產開發商不重視物業公司的品牌建設，則該專案的開發企業會逐步從人們的視野中淡化或消失，所建設的專案對開發企業的品牌影響也將不復存在。也就是說開發商做了一個品牌專案卻沒為房地產開發商起到品牌積累的作用。
4 創新物業管理
要想發揮物業管理的品牌作用，除了開發企業的支援，還需要物業公司自身必須具有在當地物業行業屬於創新的管理和服務行為。每個地區的物業管理市場中都存在著地區差異和水平高低的問題，如何能脫穎而出，成功地塑造出物業品牌，就需要物業公司採取量體裁衣，因地制宜的創新行為，打造和提煉出基於創新的核心競爭力，而這種核心競爭力的發掘僅僅憑藉那種認真負責的工作態度和持之以恆的精神是遠遠不能實現的。
4.1 思路創新。思路決定出路，在當今日新月異、飛躍發展的社會環境下，物業公司的競爭已進入白熱化階段，除了做好本質的物業服務外，勇於嘗試新的思路也將成為物業公司發展的已決定性因素。例如：“五步一法”、“和諧物管”都是思路創新的良好示例。
4.2 業務創新。傳統的物業管理，由於技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，許多高新技術在現代建築中的得到廣泛應用，物業公司賴以生存和發展的各種物業“硬體”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，並實現物業管理行業的業務創新，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，誰有能力破解這道“難題”也將成為物業公司發展的又一決定性因素。
4.3 模式創新。物業行業飛速發展的今天，市場變化賦予了物業公司更高的要求，面對這些新形勢、新變化、新內容，物業服務模式也需要進行創新。如果一成不變的採用舊的服務模式，勢必會被市場所淘汰，而如何能夠選擇適合自己的服務模式也將成為物業公司發展的第三個決定性因素。例如：“經營性物業”、“服務代理整合商” 都是模式創新的良好示例。
5 結束語
我國物業管理行業自誕生以來取得了非常大的成績，對社會、經濟、環境做出了突出的貢獻，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業管理髮展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發展。但這是在我國市場經濟發展過程中出現的問題，隨著經濟的發展，社會的進步，人們思想道德與法治水平的提高，日後隨著這些問題得以解決，我國物業管理行業必將不斷髮展壯大，進入良性的可持續發展狀態.
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