物業管理論文

　　物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委託,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：物業管理模式創新思考

　　【摘要】隨著社會經濟的快速發展和城鎮化程序的加快，物業管理業在我國迅速發展，並日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即:物業管理行業發展速度快，物業管理領域不斷拓展，物業管理行業逐步規範，促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業制度建立的物業管理公司等三種物業管理模式，並就如何物業管理模式探索與創新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀念，提高對物業管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規範化水平;四是要充分發揮業主委員會的作用，積極推進居民小區的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業管理市場;六是要大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平。

　　【關鍵詞】物業管理;模式;創新

　　近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，並且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對於改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。

　　一、我國物業管理髮展的現狀和特點

　　***一***物業管理行業發展速度快

　　經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間裡，物業管理企業從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、台州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。

　　***二***物業管理領域不斷拓展

　　新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一型別物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位後勤社會化的物業服務。物管範圍逐年遞增，逐年擴充套件，覆蓋型別已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。

　　***三***物業管理行業逐步規範

　　近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規範發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規範先後制定、頒佈和實施，對規範物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是2004年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規範運作的基礎上又上了一個臺階。

　　***四***物業管理促進了人們住房觀念的轉變

　　對住宅小區和高層樓宇推行統一的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優美、衛生的生活、工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業管理越來越受到更多人的接受和認可，物業管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業主已經將物業管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。

　　二、我國物業管理服務的主要模式探析

　　不同型別的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種:

　　***一***“建管一體化”的物管模式

　　開發商對房地產專案從開發建設、銷售到售後管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬於開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“***”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支援，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性迴圈機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。

　　***二***由房管部門或單位自主管理的物管模式

　　在行政型和福利型執行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理物件多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由於此模式的單位後勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。

　　***三***按照現代企業制度建立物業公司的物管模式

　　物業管理公司是按合法程式建立並具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。它具有法人資格，根據合同接受業主的委託，依照有關法律、法規的規定，對物業實行專業化管理，並收取相應的報酬。這種模式的優點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務物件明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由於在物業管理體制法律關係、人們的消費理念、物業管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業管理公司經營困難，處於非贏利狀態。

　　三、加強現代物業管理模式的探索與創新

　　***一***進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識

　　對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支援，推進物業管理工作的不斷深入、規範和完善。

　　***二***加強政府監管力度，明確各方權利和責任

　　政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意願的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。

　　***三***健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規範化水平

　　物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關係，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關係。這些關係需要法律、法規進行規範和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業管理公司相應的權利。國家《物業管理條例》規定:“業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業管理費的業主，物業公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程式較為煩瑣的問題，物業公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。

　　***四***充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內部的自治管理

　　國家《物業管理條例》規定:“業主大會在其職責範圍內決定的對物業管理區域內的全體業主具有約束力。“業主委員會由業主大會會議選舉產生”。“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業主管部門應重視小區業委會的組建工作，並加以指導、幫助和協調。而經小區業主大會選舉產生的業委會，應積極地去履行自己的職責，在協調小區矛盾、維護業主權益等方面發揮重要作用。

　　***五***加速引進競爭機制，培育物業管理市場

　　物業管理是市場經濟的產物，只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現物業管理的規模化經營，實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規範發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附於房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業管理有限公司成立於2000年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬於“建管一體化”模式，只服務集團內部。2002年走向市場化，經營方向上術有專攻，以企業、機關智慧化辦公研發大樓物業服務為經營方向，形成了自己的高階服務的品牌特色，目前管理物業面積100餘萬平方米，服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業管理行業中具有較高的知名度。

　　***六***大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平

　　物管公司及相關部門應加大培訓力度，提高從業人員專業素養，著力培養服務意識及經營意識。物業公司已經向特色服務、親情服務、個性服務等領域拓展延伸。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。要借鑑國外或發達地區的經驗，抓好培訓，如物管行業市場化發展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等教育。對於管理人員，還注重學歷提升和專業課程學習。相關部門應發揮行業協會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業的持續、健康發展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業主之間的溝通合作。物業管理的服務物件是人，物業管理要堅持以人為本的科學發展觀，積極構建和諧與共的物管企業、無關人員和業務之間的良好關係，切實實現物業管理中的良性迴圈。例如:在假期的時候會為業主的小孩提供社群活動，業主上班時把小孩託付到***，物管將帶孩子去物業的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業主家有老年人，物業每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業協會，多渠道吸納專業人才，提升物業管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。

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　　範文二：物業管理營改增問題分析

　　摘要：我國實施“營改增”是“十二五”期間重大的稅制改革，對我國稅務的發展產生了深遠的影響。伴著“營改增”試點的深化和平穩的推廣，輻射的範圍和稅種也日益漸多。服務業已經納入“營改增”的實施範疇，物業管理公司屬於服務業，且是最後進行“營改增”的行業，物業管理公司的機遇與挑戰並存，亟需對“營改增”所帶來的影響進行深度剖析。本文將參考其他行業“營改增”後給其行業發展所帶來的影響和變化，梳理“營改增”對物業管理公司帶來的影響，並在分析的基礎上，提出相應的策略，為合理的稅務籌劃，避免稅務風險，保證物業管理公司營業利潤的平穩增長，為物業管理公司的長久可持續發展提供參考。

　　關鍵詞：營改增;影響;對策;物業管理公司

　　我國從九十年代開始了營業稅和增值稅並行存在和徵收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷髮展，尤其是加入WTO後與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時徵收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制徵收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時徵收並存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業鬆綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。

　　一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析

　　這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革後降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點。“營改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。

　　***一***“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展

　　我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規範化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象。“營改增”實行後，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種並存徵收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”後很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。

　　***二***“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響

　　“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反常現象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由於物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。

　　***三***“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理

　　實施“營改增”稅制改革後，這對進一步規範物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告資料的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革後，物業管理公司面臨的重複、混亂徵稅現象被解決，填補了徵稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場範圍起著舉足輕重的推動作用。

　　二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革後的建議和對策

　　***一***積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議

　　物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時瞭解和把握相關的稅收政策的變動，提前基於政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足於本企業，著眼於本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全域性統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，採取不同的策略。比如：對於小規模納稅企業，務必採取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對於一般納稅人，則採取包乾、轉包的模式來減少稅額的支出，在採取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的範圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率徵收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務物件，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。

　　***二***物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度

　　加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅徵收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。

　　***三***提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系

　　在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決於財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規範企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。

　　***四***加強物業管理企業“營改增”行政模組的優化力度

　　加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的巨集觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易徵收的範圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房使用者的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。

　　三、總結

　　我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的藉助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，儘快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規範合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。

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