關於小區物業管理論文

　　小區物業管理作為一種服務行業,與人們的生活息息相關,是人們生活質量的最基本需求。下面是小編精心推薦的，希望你能有所感觸!

　　篇一

　　小區物業管理步履維艱

　　摘要：

　　隨著勞動用工結構性矛盾日益突出，“招工難”形勢越來越複雜，多個省份因此提高了最低工資標準，但是針對勞動密集型的物業行業來說，卻使運營成本大大支出。作為同時又是微利行業的物業行業如何在勞動力成本不斷提升的大背景下，化解因成本提升造成經營難以維繼的狀況，本文剖析了當前物業行業面臨的困境，並從財稅政策、物業費調整機制、涉案處理、政府作為、信用管理等方面提出建議與措施。

　　關鍵詞：小區 物業管理 步履維艱 影響與對策

　　形勢與背景

　　2011年3月1日起，廈門市在職職工最低工資標準由每人每月900元上調至1100元。今年以來，全國多個城市上調最低工資標準，這對提高基層務工人員的收入水平，減少收入差距有著積極的正面意義。然而，對於物業管理這樣的勞動密集型企業，尤其是對小區型物業服務專案，成本的上升將使專案的運作雪上加霜，也將使以小區型物業服務專案為主的物業服務企業難以維繼，面臨諸多問題與困境。

　　問題與困境

　　一、人工成本的大幅提升造成專案運營成本提高，企業利潤低下。

　　來自廈門市物業管理協會的資料顯示，至2011年上半年，廈門市有30多個小區的物業準備撤出，部分已經在撤出。撤出的理由是入不敷出。 據統計，目前廈門的物業企業40%存在虧損，虧損的最主要的原因來自人工成本的大幅提升。對於物業企業而言，人工成本一般應控制在企業成本的70%以內，對於小區型的物業服務專案所配備的安保、綠化、保潔和工程服務人員會比大廈型專案有一定不同，但總體會比大廈型專案人工成本支出更高。最低工資標準上調200元后，相應的社會保險、加班工資等也隨之上漲，加之企業管理費用計提增加等，保安人員年均增加支出近3500元。以廈門市的統計資料為例，目前廈門市物管行業從業人員35856人，最低工資標準上調後，單以人均200元的增幅計算，全年全行業要增加工資支付成本8605萬元。而去年全行業利潤總額僅5171.62萬元，把利潤吃光了還不夠。

　　目前不少新小區的物管公司，很多是開發商直接成立的物業公司，開發商為了品牌，對物業公司給予支援和補貼，這類物管公司的抵抗力較強。對於商業類、非住宅類物業來說，在合同中可以與甲方自行商談物業管理費的價格，可以用提高物業管理費的做法，來對衝成本風險。而對於住宅物業，加上物價的居高不下，維修養護的支出逐年增加，企業的利潤將會明顯下降，部分企業無利甚至虧損，使住宅物業管理站在受衝擊行業的最前列。

　　二、物業管理費收費不足或被惡意欠費，造成小區物業入不敷出

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入無法提高，造成小區物業入不敷出。面對最低工資標準的上調，有自主定價權的商家，可以把上漲的費用轉嫁到商品上。但沒有自主定價權的物業管理企業，卻難以快速有效地通過合理提高物業管理費來抵消人工成本。

　　物業收費標準難以提高。在廈門，物業管理費10年不變的專案佔40%左右。2008年，《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》出臺，相關收費標準延續至今。廈門市物業管理協會統計資料表明，從2000年到2010年，10年間，廈門物業管理費的漲幅僅為20%。而勞動保障部門公佈的最低工資標準10年漲幅為144%，社會平均工資漲幅則達138.6%。物業費的漲幅遠低於最低工資標準、社平工資及員工工資的漲幅。

　　在物業服務行業，業內人士都清楚，提高物業管理費難上加難。按照2011年6月1日起生效的《廈門市物業管理若干規定》第十五條規定，“召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效”。因此，物業企業要提高物業管理費，必須通過小區總戶數和專有部分面積總數50%以上的業主同意才能漲價。由於小區業主有的是投資客，有的參與性不強等，要有一定比例業主參與決議都非常難，要雙50%以上通過更是難上加難。筆者所在的地豐置業公司所屬人居樂業物業接管的嶺兜小區，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引進於一體的綜合性小區。由於小區住戶的特殊性，自99年接管以來，物價翻了多少倍，但物業管理費單價一直是0.40 元，雖然今年上漲了0.10元，那也是費了九牛二虎之力，花費了公司整整一年多的時間和大量的人力。

　　合理提高物管費如此之難，一方面在於政府指導價的市場認同度，業主百姓對於“價質相符”的理解，另一方面部分小區業委會不能很好地行使業委會職權，甚至想通過牽制物業公司來謀一已私利。實際上，業委會並不是一味限制對物業公司漲價的申請就是對業主權益的保護，而是要對物業費收支的合理分析判斷，物業公司有無規範履行合同約定，要以物業公司承擔物業管理與服務工作的品質標準作為評判物業收費標準是否合理的依據，促進物業公司與業主的雙贏。

　　物業收費率無法達到預期目標。物業收費率也直接影響物業收入水平。對於新開發的物業小區，收費率面臨投資客多、入住率不高的困擾，對於其他小區，由於設施裝置問題影響業主滿意率、業主層次、自動繳費意識等使得小區型物業的繳費率的理想目標只能設定在95%，基本沒有達到100%，一般情況下能有90%就可以算是比較不錯的了。特別是一些老舊小區和政策性安置小區，收費長年維持不高，面對成本的大幅上漲，必然存在“欠費—撤管”的惡性迴圈，為此小區受到的聲譽、基礎性的傷害一樣無法彌補。

　　物業公司額外代公共事業單位被欠費。實際上，不只小區物業收費提高難上加難，目前部分公共事業單位改革後，要求物業公司先行代業主墊付公共照明和公共用水費用支出，造成物業公司被拖欠代墊水電費用，物業公司不堪重負。筆者所屬的人居樂業公司管理的集美古龍明珠專案，供水和供電部門要求物業公司對樓宇的樓梯公共照明用電、小區的綠化用水等專案***單獨計表***先行買電、買水，才給予通電通水。公共事業單位為保證小區使用者水電費的收繳，採取由物業公司先行買水買電買氣，然後再由物業公司向小區住戶收回的做法，實際上置物業公司於十分不利的境地，而物業公司對於公用事業單位而言完全沒有話語權。公用事業單位在開發建設時期要求開發商簽訂此類不合理的條款，而開發商為保證工程進度不得已簽訂後而實際在小區入住後轉由物業公司承擔。這種代付代收方式，實際上是保證了公用事業部門的自身利益，而對於物業公司既沒有任何利益可言，又要付出額外的工作量，還因為業主拒繳物業費的同時連帶不繳公攤水電費，造成物業公司代墊費用無法收回，雪上加霜。

　　三、以壓縮開支為應變，甚至不惜侵犯業主權益，造成業主投訴率高，對物業滿意度下降引發糾紛，形成惡性迴圈。

　　此次最低工資標準上調，由於企業成本的高居不下，造成物業企業不得不採取各種措施降低運營成本。通常的情況是，取得全部小區停車費歸物業所有而不加以區分停車管理費和場租費;全額佔有或不按規定分成小區電梯轎廂廣告、電信、移動設施使用以及小區內臨時擺攤設點等經營收入;把應為物業支出的專案納入小區公維金支出;此外為控制企業管理成本支出，提高安保人員年齡，很多小區僱傭的都是臨近退休的人員，不為或僅為部分員工繳納社會保險或者不按標準為員工繳納社會保險等等。此外，由於一些住宅小區本身硬體不足，後期管理只注重做好保安、保潔、綠化等表面工作，無力承擔對設施裝置養護的投入，失去物業管理核心價值，造成管理難度。隨著《物權法》的出臺，業主維權意識日益提高，引發小區業主與物業矛盾和糾紛，小區投訴率居高不下，從而走進物業管理費收繳下降的惡性迴圈。

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