有關物業管理論文開題報告

　　隨著我國經濟的發展和房改的不斷推進,物業管理隨之迅速發展。下面是小編為大家整理的有關物業管理論文，供大家參考。

　　有關物業管理論文範文一：城鄉一體化程序中物業管理的出路

　　摘要：物業管理是一種新型的服務業，物業企業和業主委員會之間是委託和被委託的關係，存在一種合同關係。物業公司進行物業管理的實質也是物業管理服務。

　　關鍵詞：城鄉一體化;物業管理

　　城鄉一體化是我國現代化和城市化發展到一定階段的產物，也是黨提出關於解決三農問題的根本途徑，主要是指將城市和農村、城鎮居民和農村居民作為一個整體進行建設，並依據相關的制度實現城鄉的平衡發展。城鄉一體化的進行能夠拉近城市居民和農村居民的距離，特別是改善城鄉居民的居住環境。物業管理作為城鄉居民居住環境中的重要方面對城鄉居民的生活發揮著重要的作用。但是我國城鄉居民的物業管理存在一些問題，沒有很好的實現為城鄉居民服務。

　　一我國物業管理的發展及其本質

　　***一***我國物業管理的發展

　　物業管理是指業主對建築物的共同擁有部分以及建築區劃分內的所有場所、設施的管理，或者委託其他服務企業對共有建築物、設施、場所以及裝置管理的活動。我國物業管理的發展歷程基本經歷了三個階段，第一個階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個階段我國在深圳成立了第一家物業管理公司，對計劃經濟下的傳統房產管理體制進行改革，之後，將物業管理體制從沿海發展到內陸。第二個階段是1994年到1999年規範化的發展階段。在新中國成立之後頒佈了第一個具有全國性的物業管理法規，實現了物業管理的社會化和專業化模式，並將物業管理統一由專門的物業公司進行管理，實現了物業管理的規範化發展道路。第三個階段是1999年至今快速發展和市場化的發展階段。我國建設部門於1999年在深圳召開了全國性的物業管理會議，之後實現了物業管理規模的壯大，對物業管理各項配套設施進行了完善。

　　***二***我國物業管理的本質

　　物業管理在我國經歷了三十餘年的發展，但是，一直以來物業主管部門主要是關注如何做好物業管理，很少有人對物業管理的內涵性質進行研究。普遍認為物業管理是指對住宅區的清潔以及建築裝置的維護，並儘可能的維護業主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環境。但這種基於物業管理實際運作方面的定義很難將物業管理和家政服務區別開來，也在很大程度上忽視了多元產權條件下業主關係的治理問題，為物業管理的現實工作帶來了困惑。同時，居民也表示小區業主之間的關係和住宅區的產權之間存在聯絡，物業管理應該將更多的注意投放在業主內部關係的治理方面，物業管理不僅僅是簡單的環境管理，更應該是針對業主產權的管理，物業管理結構制度的安排對物業管理中產權費用和解決糾紛費用具有關鍵性的作用。住宅區的內部產權管理存在很大的困難，內部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業管理中對共有產權的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費用的業主也在享受清潔的環境。同時，內部產權管理缺乏嚴格的限制，使得很多業主為了自身利益在最大化面積的利用公共區域、最小化的參與公共日常維護。由此可見，物業管理不僅是為了保障業主對物業的使用，而且更多的是用來降低排他性費用、解決內部糾紛費用，這也是物業管理的本質性要求。

　　二城鄉一體化程序中物業管理存在的問題

　　物業管理的核心是服務，要求在業主需求得到滿足的前提下籤訂物業管理和業主之間的協定，但一些物業企業認為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務角色，逐漸淡化了物業管理的內容，同時，物業管理企業起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結構複雜、物業管理水平不高，且無法正確處理好業主、開發商和物業管理者三者之間的關係，使得角色定位混亂，具體問題體現在以下幾個方面。

　　***一***業主對物業管理認識偏激

　　城鄉一體化程序使得城市和鄉村的居民居住都實行了物業管理，然而，一些鄉村轉移到城市以及一些生活習慣不好的居民，他們的生活習慣存在問題，為居民區的物業管理帶來了麻煩。首先，物業管理實行之後，小區進行了環境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區進行隨意種植瓜果蔬菜，甚至剷除掉了小區綠化帶，對小區物業管理帶來了負擔。其次，一些居民習慣將垃圾直接扔在小區，隨地扔垃圾的不好習慣對小區物業管理的綠化造成了負擔。再次，一些居民為了出行方便，會直接踩踏小區綠化地，嚴重破壞小區周圍的封閉保護，不僅給小區帶來了安全隱患，也會給小區的周邊地區帶來安全問題。現階段的小區物業管理沒有明確小區的民用和商用住宅範圍，使得小區內部的商業管理存在問題，最典型的是小區民用車庫被商用，這種現象會給小區帶來安全隱患。最後，受我國傳統住宅消費福利性模式思想的影響，很多業主認為物業管理應該是有償服務，他們無法接受自己花錢買房之後再花錢僱傭“管家”的消費方式，傳統福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進行物業管理，就會讓他們對物業管理提出更高的要求，甚至滋生少收費、多辦事的思想，在進行自主房屋維修的同時，自覺忽略掉了小區內部的治安、消防、設施維護、環境保護等方面的公共問題。

　　***二***物業管理法律法規不健全

　　物業管理是通過合約形成的一種民事商務行為，物業管理的業主、使用者、物業管理企業三方之間不存在實質的行政約束力，而是通過各方之間的合約認可來聯結在一起，三方人員的權力和義務需要一定的物業管理法律法規來明確，不能超越規定進行操作。同時，物業管理企業和社會以及政府等方面的關係也需要一定的法律法規約束。但是，我國現階段物業管理的法律法規不夠完善、健全，有的地區甚至存在空白的法律法規，這樣無法實現權責明確的物業管理。另外，受傳統物業管理的影響，房屋管理侷限於房屋的整修，管理物件主要限於公有的住房，對法律法規的需求性不大。從1994年物業管理興起以來，國家相繼頒佈了一些有關物業管理的法律法規，但是其實施進度遠遠要晚於其頒佈的時間，可見物業管理立法滯後於物業管理的發展。

　　***三***住宅小區物業管理企業自身

　　1.物業管理企業和社會各種協作關係不夠規範。物業管理企業在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯絡，企業和社會各要素之間的協調是物業管理的關鍵，一個小區物業的良好發展需要和園林、環衛、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業管理的發展，企業和社會之間的協調出現了一些問題，物業管理企業和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業務、行政關係。

　　2.物業費用收取困難。伴隨城鄉一體化的程序，居民的經濟收入存在較大的差異，且對物業管理收費認識不夠，很多居民無法理解社群建設、物業管理與自身利益的關係，特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業管理的認識，甚至拒絕進行物業管理繳費。另外，物業企業的服務質量和人們的預期目標存在差距，現階段的物業收費存在收費不規範、服務不到位以及維護不及時等方面的問題，物業服務的執行模式和市場發展需要存在不適應的地方，且物業企業對市場的反映不夠，使得物業收費較為困難。

　　3.物業管理人才短缺。現階段小區物業的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農村的剩餘勞動力，在小區物業管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業保安、環境清潔、環境綠化以及居民生活服務。由此可見，物業管理中專業管理人員缺少，在物業管理技術維護方面缺乏專業化的人才。

　　4.一些小區的獨立法人資格不明確。現階段內的小區物業管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經濟體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業機構改革中通過後勤科室轉化而來的;第三是房地產為了解決售後服務開發出來的;第四中是專業的物業管理企業。前三種物業管理存在很多管理上的問題，這些企業中只有不到一半的企業基本保持了收支盈利。在日常管理中體現了種種矛盾。

　　5.物業管理存在區域性差距。區域之間的物業發展存在嚴重的差距，深圳物業管理達到了所有居民區的90%以上，物業管理的涵蓋範圍廣泛，涉及學校、村鎮、醫院等各個領域。上海物業管理的覆蓋率達到了80%以上，而一些華北地區的物業管理不到35%，華中地區的物業管理不足10%，只有西南地區近幾年的物業管理呈現不斷的上升趨勢。

　　三城鄉一體化中加強物業管理的具體路徑

　　***一***建立健全物業管理法律法規

　　我國是法治國家，因此物業管理也要真正意義上實現有法可依。要加強對物業管理法律法規的完善，規範整個物業管理市場的發展，保證在物業管理中遇到問題後的妥善解決，充分保證物業和業主之間的利益實現，從而促進物業管理的規範化發展，實現社會的和諧發展。

　　***二***完善物業管理的機制

　　通過對物業管理機制的晚上加強各個物業企業之間的良性競爭。首先，要加強完善物業管理的權力和義務機制，實現物業企業和業主對自身權力以及義務的明確，從而實現二者的協調發展。其次，建立共創文明城市的機制。加強業主和住戶對構建良好生活環境住宅區的意識。再次，創新物業管理機制。通過對現有管理機制的完善，來提升各個地區的物業競爭力，從而促進各個地區物業的建設，提升我國物業建設的核心競爭力。

　　***三***增強業主的物業管理意識

　　物業和業主之間存在最直接的關聯，因此，解決物業管理問題要增強業主的物業管理意識。首先，可以通過加強業主和住戶之間的交流來實現小區的物業管理，在讓業主充分了解物業管理重要性的基礎上，實現物業管理工作的有效進行。其次，物業要向業主積極宣傳物業管理的法律規定，並以定期召開交流會的形式，加強各個業主之間的思想交流，對物業管理出現的問題進行及時解決。

　　***四***嚴格規範開發商的行為

　　隨著企業改革的進行，物業管理逐漸和開發商之間失去聯絡，開發商對物業管理的不理睬，導致物業管理效率的低下。另外，一些開發商在物業移交的時候，會更換掉小區原有的車庫、經營用房配置，會嚴重為小區物業管理增添負擔。因此，政府要積極介入，嚴格規範開發商的行為，在物業移交的時候，將車庫、經營用房等物業移交給小區的業主委員會暫時經營，並將物業管理中取得的收入填充物業管理經費，從而保證物業管理的良性發展。

　　***五***加強物業公司內部管理

　　物業管理是一種新型的服務業，物業企業和業主委員會之間是委託和被委託的關係，存在一種合同關係。物業公司進行物業管理的實質也是物業管理服務，因此，要加強物業公司的內部管理，提升物業管理質量。首先，加強物業公司的內部成本核算，對有限的物業投資進行精打細算，減少一些不必要的景觀裝飾開銷，增強物業管理的實用功效。其次，要加強對物業管理人員的培訓，實現專業化的物業管理。綜上所述，城鄉一體化程序下的物業管理尚處於起步階段，且存在一些問題，沒有形成完整的物業管理機制和體系，也缺乏必要的法律法規支援，城鄉人們對於物業管理的認識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業管理的發展。因此，有關人員要加強對物業管理的支援力度，特別市政府在政策和資金上的支援，同時，要實現有效的物業管理，加強機制的健全，促進物業管理的標準化、生活化、科學化，從而更好的為城鄉人們服務。

　　參考文獻

　　1、我國物業管理業問題與對策研究張曉輝山東科技大學2005-03-01

　　2、法律、信任與物業管理鄭國洪現代法學2014-11-15

　　有關物業管理論文範文二：資訊系統在物業管理中的應用

　　摘要：總而言之，物業管理只有積極引入和應用資訊系統，尤其是採用聯網管理模式對資訊系統進行管理，才能使得各項物業管理工作更加標準化，為物業管理工作的高效開展提供有用的參考資訊，方便物業管理企業及時且準確地制定相關決策。

　　關鍵詞：資訊系統;物業管理

　　一、物業管理資訊系統的作用

　　***一***良好的可視性與可控性

　　物業管理資訊化有助於建立規範、合理的業務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業務高效的開展，儘可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業在日趨激烈的市場競爭中佔據主動地位。

　　***二***支援全方位的快速查詢

　　物業管理涉及大量資料***如房產資料等***，若採用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。利用資訊系統能夠通過設定不同條件分類***如業主姓名、房號以及面積等***進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。

　　***三***完整的工程服務檔案

　　在物業管理工作中，需要對工程服務***如維修等***進行管理。資訊系統可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現狀提供了極大便利，有助於管理人員科學規劃自身的工作時間。

　　***四***各項費用的自動化計算

　　在物業管理中，各項費用的計算和整理屬於核心工作之一，但費用專案眾多，再加上計算方法煩瑣，若採用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。資訊系統不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。

　　***五***為決策奠定堅實的基礎

　　物業管理資訊系統之中的決策系統可以對相關資料進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業實施科學的管理行動。

　　二、物業管理資訊系統的主要功能模組及操作

　　***一***基礎資料

　　基礎資料模組主要由三大模組組成，即組織機構模組、職員模組以及輔助資料模組[2]。組織機構模組可以對不同組織機構***如總公司等***進行定義，職員模組可對不同組織機構之下的職員資訊進行定義以及管理，輔助資料模組能夠對相關輔助資料***如樓宇結構等***進行定義。以基礎資料模組為工具，可對各項基礎資料進行收集和整理，為物業管理企業建立資訊化構架奠定堅實的基礎。對系統進行初始化設定時，一般將物業管理企業規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處;對於普通居民小區，通常設定三個級別的管理處;當完成對組織機構的設定之後，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員資訊[3]。

　　***二***房產管理

　　房產資源管理模組主要包含了下述資訊：***1***管理區資訊;***2***樓宇資訊;***3***房間資訊;***4***停車場資訊等[4]。依據不同類別對上述資訊進行歸納整理，形成Excel表格後匯入資訊系統，實現對資料的初始化準備。對房產管理的同時，還能夠執行房產驗收作業，便於物業管理企業更加高效地驗收專案，管理驗收結果。這一模組還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金資訊，有效提升了物業管理企業資金管理的規範性。

　　***三***客戶關係管理

　　物業管理企業開展客戶服務工作時離不開客戶關係管理模組的支援。在該模組的幫助下，不僅能夠建立一個資訊較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份資訊、***等重要資訊予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對於以寫字樓為代表的綜合專案，資訊系統能對業主和租戶的資訊分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。通過“客戶服務”，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。藉助系統跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。

　　***四***收費管理

　　所謂收費管理模組，指的是物業管理企業對各類費用予以管理的一種功能模組，全部收費專案以及標準等均可根據需要進行自定義。應收費用主要有四大類，即常規費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對於那些較特殊的收費標準，允許單獨設定，設定好相應的收費標準之後，每月便可以執行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電錶執行遠端抄表操作之後，形成Excel資料，然後將其匯入收費管理模組便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過自定義方式進行設定，並打印出來。繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行託收，三是預收款。收費員在收費管理模組中執行“繳費”操作之後，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的票據。對於收費管理模組而言，其還提供了不同型別的查詢和統計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行“報表統計”這一操作即可實現。

　　***五***系統維護

　　系統維護模組主要包含角色管理、使用者管理、系統重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為物件，對其名下的功能以及資料許可權進行設定。使用者管理功能能夠對使用者角色進行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。專案人員僅可以對所屬專案的相關資訊進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之後可以進行相應操作。

　　***六***裝置保運資訊化

　　將大量裝置設施相關資料錄入資訊化系統，形成一個大資料庫，系統根據資料生成卡片式、線性操作規程，保運人員按照設定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統內，生成資料並對其進行分析，使裝置設施也納入到物業的資訊化管理之中。

　　三、資訊系統如何更好地應用於物業管理

　　***一***政府和行業支援

　　相關政府以及行業部門應重視資訊系統在物業管理中的應用，並落實到實際行動中去，組織建築單位、研究單位以及其他相關單位制定物業管理資訊系統的行業標準，明確具體的實施內容，並立足於具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規模的實際需求。除此之外，政府部門還應基於更高層次視角制定和實施配套的協調性政策法規，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業管理的資訊化發展規劃，進一步明確物業管理資訊系統的規模和型別，為其提供各類資源支援，從而促使資訊系統更好地應用於物業管理系統，服務於現代智慧物業社群的建設和發展[7]。

　　***二***開發商支援

　　開發商對工程進行規劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業管理方面普遍關心的問題，確定物業管理資訊系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環節，就會出現功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時，還應立足於市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業管理等各個方面的合理意見，邀請專業的物業管理企業進行系統的、高效的策劃，結合專案具體的市場定位來研究其配套的資訊化物業管理問題，不但要考慮專案的經濟性、可靠性，同時還應考慮專案的可持續發展性。住宅是一項長期工程，物業管理企業通常會為業主提供長達數十年的服務。現今，科技正處於飛速發展之中，特別是資訊科技的發展日新月異，所以，在建設物業管理資訊系統的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業管理資訊系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開發商在和相關企業協商的過程中另一重要的議題。

　　***三***健全各項規章制度

　　完善的規章制度是至關重要的，這是做好小區物業管理工作的重要保障之一。物業管理企業應基於物業管理資訊系統的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養制度，並嚴格落實定期檢修工作;建立並完善資料管理制度，及時對系統裝置自動執行所涉及的資料予以整理和歸納，然後在此基礎上制定針對性的防範措施，做好預防工作;除此之外，物業管理企業還需要建立和完善相關工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業管理資訊系統真正發揮出應有的作用。

　　***四***建立高素質的物業管理隊伍

　　物業管理企業應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時瞭解並掌握物業管理資訊系統的相關功能，與此同時，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業務素質過硬的物業管理隊伍。建議物業管理企業將一些專業裝置的操作、維修以及保養工作委託給相關專業企業，從而達成節約成本，提升自身管理質量和效率的目的[8]。

　　四、結語

　　總而言之，物業管理只有積極引入和應用資訊系統，尤其是採用聯網管理模式對資訊系統進行管理，才能使得各項物業管理工作更加標準化，為物業管理工作的高效開展提供有用的參考資訊，方便物業管理企業及時且準確地制定相關決策。與此同時，也方便了物業管理企業實時掌握自身的運營狀況，在此基礎上可以作出針對性的經營決策，推動物業管理朝著現代化、智慧化的方向不斷邁進。

　　參考文獻

　　1、保障房社群物業管理狀況調查——以廣州市為例吳開澤; 陳琳; 譚建輝城市問題2014-04-27

　　2、關於物業管理的幾個基本問題張金娟城市問題2012-10-27