有關物業管理論文範文
物業管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經濟效益、環境效益日益顯著,有著良好的發展前景。下面是小編為大家整理的有關物業管理論文，供大家參考。
一：物業管理責任保險分析
摘要：近年來隨著物業使用者通過法律武器對自身權益維護的意識不斷提高和物業管理行業的持續發展，物業使用者與物業管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態勢。物業管理公司面臨著怎樣將風險轉嫁出去的巨大難題。本文為提高物業管理公司微利經營的抗風險能力，從多方面對物業管理風險責任進行了探討。
物業管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務、管理和經營的專業化管理模式，它非常適用於住房制度改革和城市房地產的綜合開發。在城市管理體制改革中物業管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應用。然而物業管理公司難以避免由於工作過失或疏忽導致物業使用者的財產和人身安全受到損害，而受害者通過法律可以提出索賠。針對各種商業保險品種和物業管理及服務的不斷增多，並在經營管理中被各物業公司積極引入的狀況，要提高日常服務中出現的突發的、無法控制的、不可預見的或其它因素導致的人、物事故賠償風險的抵禦能力。面對客觀存在的風險，必須對危險進行認識、估計和分析，進行必要的管理，實施有效手段對危險進行消滅、減少或者轉嫁。
1目前我國物業管理責任保險的狀況
目前在保險市場上物業管理責任險還沒有形成規模，處於比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業務增長點。對於投保人來講，不是不滿意理賠服務，就是覺得錢浪費了，以致不斷出現相關的保險糾紛。投保人不買賬，保險公司也不買賬。
1.1物業管理行業發展不夠規範
在現階段我國物業責任保險市場缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂。“大數法則”是該保險經營的根本，為了對其風險進行分散需要承保足夠的風險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風險，還可能出現“逆選擇”的風險，迫不得已乾脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導致惡性迴圈。保險公司的積極性由於其賠付率高、保費收入有限，其經營狀況受到極大影響。我國的市場經濟競爭以及物業管理行業特點是這種現狀產生的根本因素。物業管理公司還存在效益差、管理水平低的問題。大部分小區物業管理公司維持困難，管理費從來就沒有收齊過，買保險更無從談起了。
1.2缺乏完善的法律制度
物業管理責任保險是在進行專業服務的過程中，“依法”承擔由於其過失導致第三者或者服務的消費者在人身或財產上受到傷害或損失的經濟賠償責任。所以，保險責任判定的重點就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權益的保護，通過《物業管理責任條例》得到了充分的詮釋。但是對於物業管理公司來講，缺乏詳細的規定認定其應承擔的經濟賠償責任，另外在其具體執法過程中可追循的案例缺乏，沒有具體的法規，導致判定物業管理公司在什麼條件下應當承擔的經濟賠償責任以及賠償的額度是個非常大的問題。
1.3產品開發中保險公司存在很多不足
物業管理責任保險存在狹窄的保險責任範圍。目前保險公司的物業責任保險的前提條件是物業管理公司出現過失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。顯然這在當下是難以通過充足的保障推動物業管理公司發展。保險公司與物業管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保範圍，其次是保單額度。對於物業管理公司來講，大一些的投保範圍是其追求的目標。然而越大的投保範圍，就會讓保險公司承擔越大的風險。而對於保險公司來講，越大越好的保單額才越有利潤。風險不可控是保險公司憂慮的重點。對於投保的每筆物業管理責任險，責任認定是其關鍵，也就是保險合同中的除外責任***不需要保險公司賠付***和保險責任的確定。保險公司與物業管理公司對其投保細節都要進行詳細討論，意見形成一致後，再由中保財產出計劃書，然後雙方對其價格再進行協商。這項保險業務的推廣因其問題具有較大的複雜性使其無法形成量化保險標準受到極大影響。
2如何開展物業管理責任保險
2.1組織行業對物業管理責任險實施統保，將保險制度強制引入
為了對消費者的權益進行保護，發達國家將很多職業責任保險劃為法定強制保險，人員執業或專業服務機構建立的必要條件就是投保職業責任保險。投保物業管理責任險在很多地方已經非常普遍了，這一險種在香港投保的費用佔有相當大的比例，相當於整個物業管理費的20%至30%。因我國的物業發展還處在初級發展階段，因此可由行業主管部門與保險公司先進行行業統保協議簽署。
2.2提高保險產品開發水平，加速物業管理責任險新產品的開發
保險公司在提供行業性統保產品的過程中，應以行業特徵為依據，進一步完善與補充現有的責任保險產品，物業管理公司應以自身不同的需要為根據選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責任擴大的同時又能夠較為充足的保障物業管理公司。針對資金不足的大部分物業管理公司可以以“加強風險管理，投保基本風險”為方針，對風險控制成本加以降低。保險事業要發展，必須與經濟、法律及社會共同進步，蓬勃發展的房地產業，帶給物業管理以巨大的發展空間，保險公司必須對物業管理行業進行不斷熟悉、深入研究，積極開展市場調查，制定合理的保險費用體系，充分研發新的產品適應物業管理不同層面的需要。進一步擴大物業保險的覆蓋面，使保險經濟作用得到最大程度的發揮。
參考文獻：
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二：物業管理成本管理控制分析
摘要：近年來，我國經濟繁榮發展，促進城市化程序的加快，房地產行業的蓬勃興起，城市裡興建了大量的住宅小區及辦公等設施，潛在大量的物業管理服務需求，物業管理服務行業將迎來輝煌時期。近段時間內部分國內外大型物業管理服務公司的迅速崛起並佔領國內的物業管理市場，為客戶提供專業優質的物業管理服務。物業管理企業是一個以服務為中心的特殊行業,從表面上看公司管理的是“物”,但是實質工作管理的卻是“人”。物業管理具有管理專案分佈分散、管理內容複雜多樣、成本發生面廣且形成點多，以及監控線長、進行24小時服務、監管困難等特點。與此同時，物業管理服務公司在快速發展的同時管理服務成本也逐漸增加，甚至會發生入不敷出的情況，這已經嚴重的威脅到企業的生存發展。如何進一步強化物業管理服務企業的成本管控過程，掌控物業管理服務企業的成本控制方法，把握收支平衡，實現盈利，必將對物業管理服務行業產生深遠的影響。要做好物業公司的成本管控，需要從全流程進行控制，包含事前控制、事中控制和事後控制。
關鍵詞：物業管理公司;成本管理;成本控制
在物業管理公司在為客戶提供物業管理服務的過程中會發生人工、裝置維修等各項成本支出，如果不能合理、全面的進行控制和管理，必將增加公司的物業管理成本，降低企業在行業中的競爭力。物業公司只有在激烈的競爭中選擇合理的方法對成本加強控制,完成控制目標,最終實現微薄的經濟利益。下面本文將針對物業公司成本管控的事前控制，事中控制，事後控制等三個方面進行細緻闡述。
一、事前成本的控制
事前成本控制在物業管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業管理公司成本管理的重要部分。首先，物業管理公司在進行經營決策和成本決策中，需要參考事前專案費用指標，為成本管理工作提供明確的奮鬥目標。具有事前成本控制標準後，後面的工作才會具有很強的針對性，從而減少盲目性，增強預見性。這樣物業管理公司在建立成本責任制後，可使成本控制的工作達到事半功倍的效果，從而有效做好物業公司的增收降耗工作。通常情況下物業管理公司在開展業務之前，為使成本費用開支與企業經營管理目標相適應，相關管理人員需要先分析影響物業管理成本的各種因素，並在成本控制方面建立有效的年度財務預算、水電費的定額管理以及職工薪酬預算與績效考核管理相結合的管理控制等一系列內部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業管理公司在完善管理制度的基礎上,為縮減不必要的成本支出，還要結合各部門功能的不同，對相關的成本支出專案進行摸底調查，掌握各種材料的實際消耗情況。物業公司先編制一個費用指南，再製定各個專案的費用指標，從整體上控制所有費用的支出，最後將先制定的各個大專案成本支出控制目標分解到各個責任部門。在月初，各站點上級管理部門負責人要根據本月的經營情況會同費用的歸口管理部門，依據季度費用預算以及各月具體情況，對下屬站點確定不同的費用控制指標。同時將所有的成本和期間費用支出納入相關職能部門的職權範圍，並制定出一套適應公司管理實際情況的分級管理責任制度。物業公司在以利、權、責相互結合的原則建立分級責任制的時候，要給予下屬相關部門、單位一些經濟許可權和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責任成本工作，還能使其擁有一定的自主權，不會受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開展更加符合實際，操作方法更具靈活性。物業公司還可以給予下屬專案單位壓縮流動資金定額的許可權，使其有效減少利息的支出;給予下屬專案單位上交多餘勞動力的許可權，以有效減少本單位的薪資支出;給予下屬專案單位制定獎金分配標準的權利，以有效提高員工工作的積極性，也利於費用指標的完成,為企業創造更大的價值。最後，物業管理公司通過制定出相關的管理辦法，以激勵制度和獎罰制度作為輔助管理，把硬指標和硬任務都公開化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業的成本管理中。通常情況下物業公司的下屬專案機構都是綜合管理部門，公司的財務部門要對這些下屬專案機構進行費用的監督和稽核，把綜合平衡工作做好。
二、事中的成本控制
事中成本控制是現代企業成本的核心，在企業成本控制系統中起著保證、促進、監督和協調等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎管理制度之下對計劃的執行過程進行監督、檢查，發現偏差時及時採取糾偏措施的活動。事中成本控制是完成計劃任務和實現組織目標的有力保證，合理的控制方法是及時解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實成本控制的具體關鍵環節，也是物業管理企業成本控制的重點內容。物業管理企業在成本控制過程中，要履行有效的內部管理制度，加強規範管理，通過企業內部管理制度和規範的約束，提升企業工作效率，掌控物業管理企業的成本控制方法，執行有效的控制措施，保障企業事中成本控制效果。
1.執行部門管理責任措施。物業管理公司分級的責任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的許可權與責任，充分調動員工積極性，把成本計劃中所規定的各個經濟指標，都按照內容和性質進行分解，利用分級歸口的方式予以控制。此外，物業管理公司還要明確相關單位的責任，出現問題時能夠找到相應的責任人。做到上述這些方面，物業公司就能建立上下統一，眾橫交錯的成本控制體系，也就有利於企業的長久發展。物業管理公司在經營過程中，每一步都需要進行成本控制，而且成本控制目標還需要層層落實，下面就以某物業公司某小區雙層機械車位成本控制為例進行分析***具體詳見表1***，希望有一定的參考價值。從上面的列表中可以看出，物業管理部門進行裝置購置、使用之前，提前做好購置、維護管理計劃，例如列明裝置購置、使用時點，具體的控制措施，同時把責任和任務都配給具體負責人，實行責任具體化，從而降低裝置的購入、維保成本。
2.制定成本支出控制方法。
2.1加強材料費用控制。在材料費用的控制方面，物業公司主要需從以下兩方面進行控制：材料消耗量控制和材料價格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業公司在日常中必須嚴格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應部門必須按照工作專案，專人負責材料的使用和領取。為此，物業公司內部首先要制定出內部的標準材料消耗限額，然後建立限額發放、使用制度，各站點按照不同限額，在規定期間內領用材料，以此來降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業公司要控制物業各個站點使用材料的總量，測定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達到控制目標，相關定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點材料使用情況的真實性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費，縮減材料使用總量定額。
2.2加強人工成本支出控制。物業企業在日常運營中會有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業管理費的支出情況。物業公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構成明細，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務品質不變的前提下，根據小區面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業管理服務企業的職能部門設定都較為精幹，同時輔以資訊化的管理方式來精簡公司部門。物業管理公司會依據所管理小區的實際情況、企業發展階段、部門性質、業務特徵、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。
***1***對於一些專業技術不強的崗位，將管理人員儘量壓縮，比如採取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。
***2***通過加強技防改造和配備先進裝置等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區新建圍欄、在人流較大的出***安裝攝像頭等科學技術管理替代人工管理，以有效降低秩序維護人員的數量。
***3***對專業性強的技術工作，物業管理企業應儘可能的通過委託外包服務來完成，比如如電梯年檢、空調的維護、鍋爐維修、外牆清洗等專案。為合理配備相應人員工作範圍、工作量和定編數量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
2.3加強水電費支出控制。在水電費支出控制方面，各個部門要配合上級部門做好材料、能源計量表，對重點部位沒有安裝計量裝置的必須及時安裝計量器，這樣對水電消耗才有客觀的評判。在用電量控制方面，物業公司如想讓所在轄區在保障照明不變的前提下調低用電定額，對於需要24小時開啟的燈具，可安裝具有節電器的日光燈,對於其他公共照明，則建議大量採用LED照明燈，節能效果非常明顯;另外，也可以通過升級技術，比如傳統的供水系統一般是先由市政自來水進入地下水箱間，然後變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無負壓加壓泵技術對這些供水系統改造，能降低40～70%能耗。
2.4在控制其他直接成本費用方面，由於各項其他費用專案的性質不同，處理的方法須也不同，物業公司需選定合理的控制方法，比如對已有定額的專案可按照定額進行監督控制，對沒有定額的專案可按照預算進行控制。當物業公司在執行節約各項成本的具體方法過程中，物業公司還必須要求所有員工嚴格履行崗位職責，如在工作中發現問題或想到有利於降低成本的舉措，要及時提出並告知上級領導，把企業當做自己的家一樣去經營,最終實現合理控制成本的目的。
3.對事中成本支出進行全過程監督管理。當物業管理公司確定節約成本的具體方法後，需要對成本支出的全過程進行監督，避免出現違規違紀問題，確保控制方法落實的有效性。第一，要挑選業務骨幹成立監督管理部門，管理成員必須瞭解各個部門和各個崗位的實際情況，以及目前所存在的問題，清楚在以後的監督管理中，掌握監督管理的重點。第二，要建立完善的監督管理機制，讓監督機制具體化，責任個人化，對每名成員當月或本年度的具體工作都分配清楚，設定的崗位目標也要明確，同時事先明確沒有完成任務的懲罰方式，然後由部門負責人監督執行，提高大家工作的積極性。監督管理部門要成為物業公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項成本最低的情況下，對成本管理的各個環節都進行監督，發現問題立即上報直屬領導，必要時可將問題和責任人在公司公開，引以為戒，提高每名物業工作人員對成本管理的重視度。全過程監督管理就是把各個環節的節約成本措施具體化，跟蹤落實化，避免出現上有政策下有對策的不利情況。
三、對事後成本的控制
在事後控制中，分析注意力通常集中於結果上。對執行的結果進行成本考核和成本分析,找到實際業績與控制目標的差異，採取相應的措施防錯糾偏，是矯正後續活動的起點。
1.建立正式的成本報告控制系統。編製成本報告對物業公司的成本控制非常重要，在編制報告的內容時，一定要和崗位責任制以及成本責任制進行掛鉤，管理人員可以對比控制標準和實際消耗量，對責任人以及責任單位的工作質量進行檢查，從根源上分析問題的原因，這樣才能得到真實的資料，有利於以後的工作開展。
2.對成本差異情況進行調查分析處理。當設定成本控制目標後，相關的責任人看到其現狀和目標的差距，卻未能發現問題的根源，也沒有想到具體的解決辦法，責任人則應及時向上級管理部門彙報。上級管理部門要和下屬具體部門一同進行分析和探討，研究、確定解決問題的措施，以便在後續工作中實施、落實，在措施實施期間公司還需要安排專人予以監督，保證解決措施的落實效果。除此之外，在解決措施實施後，物業公司最後還要分析公司所得到的經濟效益，探討其是否達到有關的目標，並從中吸取教訓，為以後解決和控制該問題打下基礎。
3.考核獎懲機制.沒有規矩不成方圓，獎勵和懲罰機制是激勵員工工作的最好辦法。企業要把責任成本指標歸入到考核當中，不同部門有不同的需求，可結合需求的不同制定不同的激勵措施。在對一線普通員工進行激勵時，可以使用提高或降低工資待遇的辦法;對於中層領導而言，主要進行整體的業績考核，或者予以口頭批評，精神獎勵等，必要情況也要進行物質獎勵;對於高階領導而言，主要的還是進行精神層面的鼓勵和批評。當獎勵懲罰機制和每一個員工的工作職責和工作任務相互掛鉤後，員工負責的工作若出現問題，會在第一時間反饋到本人及時處理。管理人員則需要做好績效記錄，在每個月結束後，各個部門領導要對所有員工進行考核，對出現問題的員工要進行適當的批評和懲罰，而工作表現優異的員工要及時進行精神、物質獎勵，從而提高員工的積極性，讓每個員工都有明確的工作目標和良好的工作狀態，為公司打造一個積極向上的團隊奠定基礎。
四、結語
物業管理公司的全面成本管理十分重要，在物業管理企業中，通過加強內部管理制度與規範的建設，提升全面成本管理控制效果，從而促進企業的發展。經過分析發現，物業公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事後管理管理，這三部分成本管理在企業成本控制中十分重要。物業公司通過全面成本管理，讓責任核算細緻化，準確化和有效化，完善費用控制核算制度，可以確保各項費用支出的合理性、真實性，降低企業運營中的成本支出，從而提高物業管理企業的成本控制效率，為企業發展做出保障。
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