司法經濟法考點之房地產買賣

　　房地產買賣是指房地產所有權人***包括土地使用權人***將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。房地產買賣雙方屬於雙務行為，即買賣雙方均有一定的權利，並需承擔一定的義務。下面由小編為你介紹房地產買賣相關司法經濟法考點知識。

　　司法經濟法考點一

　　房地產轉讓

　　房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　1.房地產轉讓的一般性禁止。下列房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　2.房地產轉讓的一般條件與程式。房地產轉讓，轉讓人應持有合法取得的土地使用權證書;轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。被轉讓的房地產權利屬於可依法轉讓的型別並具備依法轉讓的條件。

　　房地產轉讓一般經過洽談、稽核、估價與定價、簽訂轉讓合同***或發生、確定轉讓的法律事實***、繳納稅費、產權過戶登記等程式。

　　3.出讓土地使用權的轉讓。為防止用地者單純實施土地投機、炒賣地皮，哄抬地價，城市房地產管理法規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發工地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　4.劃撥土地使用權的轉讓。劃撥土地使用權人權利內容不充分，其對土地僅有佔有權、使用權和部分收益權，而無處分權，也無完全的收益權。其實施房地產轉讓時，應依法獲取國有土地所有者代表同意並與之分享土地收益。因此，城市房地產管理法規定：

　　***1***以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家的有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　***2***以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　目前，劃撥土地使用權轉讓主要進入土地有形市場，由政府統一組織實施土地使用權招標、拍賣、掛牌交易。交易完成後，國家將交易所得部分返還原劃撥土地使用權人。

　　司法經濟法考點二

　　房地產抵押

　　房地產抵押，是抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　1.可抵押的房地產。依抵押權理論，只有抵押人有處分權的可依法流通且具有獨立交換價值的財產，方可成為抵押權客體。城市房地產管理法規定，以下兩類房地產可以設定抵押權：

　　***1***依法取得的房屋所有權連同該房屋所佔用範圍內的國有土地使用權。這裡所指的土地使用權，包括出讓、劃撥兩種國有土地使用權。

　　***2***以出讓方式取得的國有土地使用權。

　　該類土地使用權在無地上房屋或地上房屋未建成時可單獨成為抵押權客體，而劃撥土地使用權則只能同地上房屋一同成為抵押權客體。

　　2.程式。設定房地產抵押時，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，當事人憑土地使用權證書、房屋所有權證書到不動產登記機關辦理抵押登記。

　　3.劃撥土地上房地產的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權不得單純設定抵押，但如果該土地上有房產，以房產設定抵押時需同時抵押房屋所佔用的劃撥土地使用權。這時由於抵押人對土地無處分權，需按劃撥土地使用權轉讓的規定，報有審批權的人民政府審批，同時由於抵押人對土地無完全收益權，故設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。

　　4.新增地上物處置。房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，因新增房屋與抵押財產無法實際分割，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　司法經濟法考點三

　　房屋租賃

　　房屋租賃，是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　1.程式。房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。

　　2.住宅租賃與非住宅租賃。住宅用房的租賃，特別是公有住房及其他帶有福利性的住房租賃應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金及其他租賃條款。

　　3.劃撥土地上房屋的租賃。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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