房地產租賃增值稅稅率是多少

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　　房屋租賃經營需要交納的稅及稅率

　　1、營業稅：按出租房屋租金收入的5%計算。

　　2、城建稅：以營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅。納稅人所在地在市區的，稅率為7%;所在地在縣城、鎮***縣、市屬鎮的***，稅率為5%;所在地不在市區。縣城或鎮***縣、市屬鎮***的稅率為1%。

　　3、教育費附加：按營業稅的3%計算。

　　4、印花稅：按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計算。稅額不足一元的，按一元貼花。

　　5、房產稅：按租金收入的12%計算。

　　6、企業所得稅：按照企業所得稅法的有關規定，企業應將出租房屋取得的租金收入併入企業收入總額計算繳納企業所得稅。

　　7、城鎮土地使用稅：擁有房屋產權的單位和個人，用於生產經營和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區城鎮土地使用稅開徵範圍內的，應按房屋佔地***含出租的院落佔地***面積，依土地等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮土地使用稅。

　　第一部分：不動產租賃營改增概念

　　一、基本概念

　　與《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公告 2016年 14 號***的介紹相同，在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公告 2016 年 16 號***中，重複出現了單位、個體工商戶、其他個人，不動產、住房等等概念。為準確理解檔案，避免出現偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：

　　***一***納稅人

　　1、單位與個人

　　單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。單位，也就是企業和非企業性單位之和。

　　個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。

　　企業、非企業性單位、個體工商戶、自然人，共同構成了全部增值稅、營業稅納稅人範圍，也可以說，單位、個體工商戶和其他個人，共同組成了所有的增值稅、營業稅納稅人。

　　2、增值稅一般納稅人和小規模納稅人從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人。

　　對照“單位和個人”：企業：可以是增值稅一般納稅人或者小規模納稅人。非企業性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。

　　個體工商戶：同上，個體工商戶也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。在實際業務中，個體工商戶以小規模納稅人居多，而且大多數都為雙定戶。

　　其他個人：自然人，都是小規模納稅人。接下來，我們看一個例子，以更好的理解：

　　3、舉例

　　《試點有關事項的規定》規定：個人出租住房，應按照 5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

　　如何理解這條規定呢?按照剛才的解釋，應理解如下：

　　1、自然人出租住房，按照5%徵收率減按 1.5%計算應納稅額;

　　2、屬於小規模納稅人的個體工商戶，出租住房，按照5%徵收率減按1.5%計算應納稅額;

　　3、屬於一般納稅人的個體工商戶，出租住房，也應該按照 5%徵收率減按1.5%計算應納稅額。最後這一點是大家容易忽視的地方，提醒大家注意。

　　***二***標的物

　　1、不動產不動產範圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。

　　2、房屋

　　房屋，即建築物，包括住宅、商業用房、辦公樓、廠房等等。房屋僅僅是建築物的概念，比不動產的概念要小。

　　3、住房

　　住房，是指住宅、居民用房。不動產的概念大於房屋，房屋概念大於住房。還是舉例說明，以便於更好理解：

　　《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公

　　告 2016 年 16 號***規定：其他個人出租不動產***不含住房***，按照 5%的徵收率計算應納稅額; 其他個人出租住房，按照 5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。{2016不動產租賃行業營改增如何申報增值稅}.

　　這條規定的含義包括：

　　1、其他個人，即自然人出租一個商鋪等非住宅，應按

　　照租金和 5%徵收率計算增值稅;

　　2、自然人出租住宅，則按照5%的徵收率減按 1.5%計算增值稅。這裡不動產和住宅是適用不同的計算方法。

　　二、遵循的原則

　　與轉讓不動產業務相同，在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公告 2016年 16號***中，納稅地點、徵收機關等遵循一些共同的規律和原則。

　　***一***納稅地點

　　前面已經說到，納稅人***除自然人以外***應在不動產所

　　在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人出租不動產，只需在不動產所在地繳納稅款即可。

　　***二***徵收機關

　　根據前面的說明，其他個人出租不動產業務，委託地方稅務局代為徵收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產，由地方稅務局代為徵收，單位和個體工商戶出租不動產，仍由國家稅務局徵收。

　　請大家思考以下例子：北京西城區的一個個體工商戶，在河北省石家莊擁有一

　　個商鋪，個體工商戶將河北的不動產出租，請問，這個個體工商戶是不是需要預繳稅款?如果需要，應向不動產所在地的主管國稅機關應還是地稅機關預繳呢?

　　根據前面的介紹，納稅人提供不動產經營租賃服務，不動產與機構所在地不在同一縣***市、區***的，應在不動產所

　　在地預繳稅款。由於我們只是將其他個人，即自然人出租不動產的增值稅，委託地方稅務局代為徵收，而個體工商戶出租不動產業務，並未委託地稅代徵，因此，該個體工商戶應在河北預繳稅款，應向河北的國稅機關預繳。

　　***三***對改革前取得的不動產給予過渡政策與轉讓不動產業務相同，納稅人提供不動產經營租賃服

　　務，對老專案均給予過渡政策。老專案是指納稅人在改革前，即 4 月 30 日前取得的不動產，在改革後即5 月 1 日以後出租的業務。

　　***四***過渡政策中增值稅徵收率為原營業稅稅率納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業稅政策下，

　　適用 5%營業稅稅率。與轉讓不動產業務相同，統籌考慮各方面因素後，我們對提供不動產經營租賃服務，設定 5%增值稅徵收率。納稅人出租老專案、老房產，都可以按照過渡政策，採取簡易計稅方法依徵收率計稅。

　　前已說明。5%的增值稅徵收率，較原 5%營業稅時的稅負相比，已是下降。

　　第二部分：不動產租賃徵管逐條解讀

　　第一條根據《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》***財稅〔2016〕36 號***及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

　　《辦法》作為 36號檔案的配套檔案，目的是在現行增值稅有關規定的總體框架下，將 36 號檔案的相關內容進行細化，在實際操作層面上，對 36 號檔案中確立的基本原則和制度作出進一步明確和細化，區分不同情況，做出便於稅務機關和納稅人更好地理解和執行的規定，以增強政策檔案的可操作性。

　　第二條納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產

　　***以下簡稱出租不動產***，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

　　【政策解讀】

　　本條明確了該《辦法》的適用範圍。一是，本辦法明確的是經營租賃方式出租不動產徵收管理規定，不包括融資租賃方式出租不動產業務。融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權，而經營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權;融資租賃一般以融資額來計算租金，經營性租賃以租賃標的物佔用的時間長短來計算租金;融資租入的不動產，在租入方進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規範了經營性租賃業務。二是，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。《試點實施辦法》規定，道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產所在地預繳稅款，機構所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣***市、區***甚至跨省，納稅人每個縣***市、區***都去預繳稅款，是不可能實現的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。

　　第三條一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

　　***一***一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的徵收率計算應納稅額。

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市、區***的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　【政策解讀】

　　二是，前面已經說過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣***市、區***的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人在機構所在地繳納的稅款，滿足不動產所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，

　　檔案規定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構所在地申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。

　　三是，僅就“其他個人***即自然人***”出租不動產業務委託地稅代徵，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產，在不動產所在地國稅機關預繳稅款，回機構所在地後向主管國稅機關申報納稅。