房地產專案融資概念

　　我國房地產行業綁架銀行已經是一個不爭的事實,這也導致國家在對房地產行業進行巨集觀調控的過程中,會有諸多顧忌。下面小編就為大家解開房地產專案融資的概念，希望能幫到你。

　　房地產專案融資的概念

　　房地產專案融資是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資專案的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產專案融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。

　　房地產專案融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到儘快開發、提高投資效益的目的。

　　房地產專案融資的涵義

　　房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。

　　房地產專案融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而採取的以房地產專案未來可用於還款的淨現會流和專案資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產專案融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支援。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體專案的考慮是次要的。如果專案的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予專案附加的信用支援。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產專案資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產專案順利實現資金融通，成功獲得開發。另外，房地產專案融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

　　房地產專案融資的特點

　　與一般企業相比，房地產企業融資活動具有以下特徵:

　　1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成專案開發，因而開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今後趨勢看，我國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。

　　2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由於房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。

　　3.資金面臨較大風險。房地產業與巨集觀經濟週期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府巨集觀調控的影響更大，而且由於我國金融體系不發達，加上專案中鉅額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險。

　　房地產專案融資的融資主體

　　每個房地產專案的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產專案融資而言，主要有以下9個參與主體。

　　1專案發起人Proiect Sponsors

　　即商業房地產丌發商，是專案的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部專案風險而選擇專案融資，在有限追索專案融資中，開發商除了擁有專案公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為專案公司提供一定的信用支援。因此，開發商是專案融資中的真正借款人。

　　2專案公司Proiect Company

　　即專案的直接主辦人。通常，由專案發起人出資，專門為該專案成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的專案公司，作為借款人對外融資，直接參與專案投資和專案管理，並直接承擔專案的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成專案公司的權益，專案公司把專案I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個專案丌發經營過程中，專案公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關係。專案公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。

　　3貸款銀行Lending Bank

　　貸款銀行，可以是單獨一家餘融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和專案風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行Manager，其他為參與銀行。專案公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了專案公司工作難度。

　　4產品購買者或設施使用者Buyers or Users

　　即專案房產的銷售物件。在房地產專案融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了專案的出租面積和租金收入，從而保證專案建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為專案發起人之一，成為專案公司股東，分享開發利潤:也可以只作為專案建成後的運營商，規避開發風險。

　　5工程承包商Contractors

　　通常，承包商通過與專案公司簽訂承包合同，負責商業地產專案的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對專案建設期風險的判斷。

　　6擔保受託方Security Trustee

　　由於貸款銀行主要以專案公司的資產及專案未來收益作為還款保證，因此為防止專案公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求專案公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。

　　7房地產專案管理公司

　　專案建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。專案管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對專案經營期風險的判斷。

　　8專案融資顧問和法律、稅收顧問Financial，Law or Tax Adviser

　　專案融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律檔案的嚴謹。

　　9其它

　　此外，專案融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對專案建設期和經營期風險的評價。

　　房地產專案融資的框架結構

　　專案融資一般由四個基本模組組成，分別是專案的投資結構、專案的融資結構、專案的資會結構和專案的信用保證結構。

　　1專案的投資結構

　　即專案的資產所有權結構，指專案投資者對專案資產權益的法律擁有形式和專案投資者之問如果投資者超過一個的法律合作關係。目前，國際上常用的專案投資結構有單一專案子公司、公司型合資結構、合夥制及有限合夥制結構、信託基金結構和非公司型合資結構等形式。

　　2專案的融資結構

　　融資結構是專案融資的核心部分，指專案投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要儘量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是專案融資顧問的重點工作之一。常用的專案融資模式有:投資者直接安排專案融資、通過單一專案公司安排融資、利用“設施使用協議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取捨、拼裝。

　　3專案的資會結構

　　專案融資的資金由三部分構成:股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關係即專案的資金結構，其中核心問題是債務資金。專案融資常用的債務資金形式有:商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制於投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排專案的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高專案綜合經濟效益的雙重目的。

　　4專案的信用擔保結構

　　對貸款銀行而言，專案融資的安全性來自兩方面:①專案本身的經濟強度;②專案之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由專案投資者提供，也可以由與專案有直接或間接利益關係的參與各方提供:可以是直接的財務保證如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等，也可以是間接或非財務性的擔保如專案產品長期購買或租賃協議等。所有這些擔保形式的組合，就構成了專案的信用擔保結構。專案本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，專案經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬鬆。

　　當然，專案融資的整體結構設計並不是各基本模組的簡單組合。實際上是通過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反覆談判，完成融資的模組設計並確定模組問的組合關係。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最後產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模組作設計上的調整，都會影響到其他模組的結構設計及相互間的組合關係。