房地產專案融資研究論文
房地產業作為我國的經濟增長點，正處於發展階段，面臨著諸多制約因素，其中房地產企業融資手段過於單一是制約我國房地產業進一步發展的關鍵問題。下面是小編為大家整理的，供大家參考。
範文一：房地產專案融資方案設計
由於目前房地產專案是採用以銀行信貸為主的單一融資渠道，在銀行信貸被收緊之後，房地產企業沒有相應的融資渠道進行有效的資金彌補，會造成其嚴重的貧血。XY公司是杭州的一家大型房地產公司，其子公司衡鑫房地產公司準備對安徽歙縣進行房地產專案開發。因此，在這樣的經濟背景下，為該房地產專案設計一套有效的融資方案是非常迫切及必要的。
一、衡鑫公司融資環境分析
***一***衡鑫公司外部融資環境分析房地產融資是個開放的系統，其形成和發展是外部環境與內部環境相互影響的結果。外部環境是指存在於企業外部，如企業所處區域的經濟發展水平、當地經濟政策、法律法規等對企業融資有影響的因素。而內部環境則是指對房地產企業形成和發展有直接影響的因素，如公司內部管理人員的素質及特點、公司的財務制度及財務現狀等。外部環境是客觀存在的，企業難以改變且只能去適應環境;而內部環境卻恰恰相反，是企業可以控制並且必須控制的環境。
***1***歙縣巨集觀環境分析。全國曆史文化名城──歙縣，位於安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處於全省“一線兩點”的經濟發展圈內，具有明顯的區位優勢。
歙縣經濟總量較小，但呈平穩上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現平穩上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機構存、貸款餘額分別達57.7億元和28.9億元。
在居民收入方面，歙縣呈現出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因為旅遊業、手工加工業較發達，居民實際收入可能高於政府部門公佈的資料。
此外，居民的現住房人均總建築面積也呈現逐年上升態勢，從2005年的人均總建築面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當地居民居住條件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當地政府大力支援開發房地產專案，以帶動當地的經濟發展，提高人民的生活水平。
***2***銀行政策。2003年6月13日釋出的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以及2004年9月2日頒佈的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》使中小型開發企業取得銀行貸款的難度大大提高。在《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定：一是房地產開發貸款物件應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業;二是對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款。
《指引》中提出，商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證的專案不得發放任何形式的貸款;房地產開發企業的開發專案資本金比例不得低於35%;應對房地產開發企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經營管理和財務狀況、以往開發經驗和開發專案情況、與關聯企業業務往來等進行調查稽核;對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。
這些規定使得開發資質較差、信用等級較低的中小型開發企業難以從銀行獲得開發信貸資金，同時也提高了開發商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬於中小型房地產開發企業，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產生較大的影響。
***二***衡鑫公司內部融資環境分析具體如下：
***1***衡鑫公司內部管理人員現狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長，但內部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業人才。
***2***衡鑫公司財務現狀分析。根據歙縣的金融環境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該專案前期已投入約8800萬元;一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付，安置房的建安費可以分期支付給建築商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。
二、衡鑫公司河西專案融資方案設計
***一***歙縣河西專案概況及SWOT分析歙縣河西專案坐落於歙縣徽城鎮河西區塊，東至太平橋，西臨古關橋，南靠西幹山，北依練江和豐樂河交匯處。該專案地理位置較為優越，依山勢而建，南高北低，位於新老區的交匯處，並且與老區和新區隔江相望。專案規劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負責專案拆遷安置工作。用地性質為：居住***含河西專案拆遷安置***、旅館業、商業、文化娛樂業等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝;二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝;三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝;
專案定位為住宅、商業綜合專案。商業部分重在打造成書畫硯臺等文化產品鑑定、收藏、展示、拍賣、經營以及創造為一體的流通貿易中心。專案北側沿練江規劃有濱江路，披雲路穿專案而過延伸至河西路，沿濱江路、披雲路兩側1~2層設定商鋪***經營文房四寶等書畫用品***，3~4層主要為住宅。
***二***歙縣河西專案資金需求如表2所示：
從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費用中，拆遷安置費佔了絕大部分，其費用是隨著使用者的拆遷陸續支付的。建築安裝成本和前後期工程費用，根據談判條件，儘量推遲付款。其他費用按照專案進度和銷售進度支出。
***三***融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的情況下，專案總建設成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，佔總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約佔專案總成本的3***%，可以通過和建築商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權及抵押貸款的開發初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內部調撥資金，用於支付土地總費用，專案收購、土地出讓金、拆遷費等。後期的費用可通過與建築商協商，由其先墊資，等到符合預售條件後，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建築商。而期間產生的營銷費用、財務費用及相關稅費，可以通過預收款項解決。
***四***專案收入估算及專案預期具體如下：
***1***測算前提假定。一是鑑於河西專案具有較優越的地理位置與環境，我們把該專案定位於構建歙縣高階住宅小區，其住宅價格應高於其他地理位置稍差樓盤的均價***2600～2800元/平方米***，假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米;二是根據規劃設計，河西專案有一半以上可開發為商業用房，而商業用房均價在5000元/平方米;根據上述兩點的假定可推算：河西專案總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。
***2***可供銷售面積。一是地上建築：19-2.56-0.3=16.14***萬平方米***;二是地下車位：300個。
***3***河西專案的銷售收入。一是地上建築：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元;二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元;銷售收入合計：66060萬元。
***4***專案預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上;二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上;三是專案開發週期約為5年左右;四是保守估計，專案稅後收益約為10000-15000萬元
***五***衡鑫公司可選融資方案目前房地產企業可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信託、債券、房地產基金、金融租賃、典當融資、合作開發等單一方式或其組合進行融資。研究發現，股票、貸款、信託、債券、房地產基金等融資方式不適合中小型房地產開發企業。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較複雜，也不適合中小型企業。因此，衡鑫公司只能選擇以資產抵押擔保形式為基礎的銀行貸款方式以及與其他企業合作開發等兩種融資方式，現設計融資方案如下：
***1***與承包商合作融資。在房地產開發過程中，衡鑫公司可選擇與建築承包商合作，進行共同開發。在招投標的過程中，衡鑫公司***招標方***通過與各家建築承包商***投標方***的接觸，綜合考察其公司規模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素後，選擇出一家有實力的承包商作為合作物件。之後，用歙縣河西專案國有土地使用證作擔保開發貸款，衡鑫公司與建築商共同融資、投資以確保專案順利進行;若由於一方原因而造成專案進度延遲，則由過錯方承擔責任，對另一方進行相應補償。
該融資方式可以利用建築承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使專案順利進行。但是，由於建築商企業的固定資產較多，基本存在現金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協商的談判成本以及合作雙方的誠信度調查等，綜合考慮後，資金成本將會在12%以上。
***2***抵押融資。由於衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連線橋樑，以融資中介的身份負責與銀行溝通;投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調查，並將衡鑫公司的資產作為抵押物件獲得銀行貸款，即以歙縣河西專案評估價值6.6億左右的資產為擔保物，獲得3億左右的資金;投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務費，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%***包括1%的中介服務費***。
對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，因為是投資公司負責與銀行聯絡溝通，能比較順利地通過銀行貸款調查。
***3***融資方案選擇。由於專案的融資額相對較大，且當前巨集觀形勢尚且不明朗，專案存在一定程度的風險，因此需要較為可靠的融資渠道。而專案的可預期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求願望強烈，需要較為及時和有效供應的資金來源。
經過上述分析，結合當前巨集觀形勢以及歙縣河西專案的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。
參考文獻：
[1]韓麗：《房地產企業融資方式研究》，《科技廣場》2008年第6期。
範文二：試論房地產專案投融資
摘要：資金是企業的血液、融資是企業的造血能力。在競爭日趨激烈的房地產市場，融資難越來越成為制約我國房地產企業發展的瓶頸因素。本文主要對房地產專案的投融資進行了論述，可供大家交流。
關鍵詞：房地產行業;融資模式;投融資體系
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X***2013***08-0-01
一、我國房地產的投融資
中國房地產業經過三十多年的改革開放，歷經波折，依然有著巨大的發展空間和美好前景。為了促進房地產業的長期健康穩定發展，我們需要在城鄉房屋普查、產業規劃制定、法律法規完善、綠色建築推行、市場資訊聯網、住房保障體系等方面，進行符合科學發展觀的、實在有效的艱苦努力。這當中，房地產投融資也是極為重要的一個環節。
中國房地產業的投資和融資，規模從小到大，路徑從少到多，方法從簡到繁，財務由劣到優，創新不斷，直接影響甚至決定著中國房地產業的地位和前景。中國房地產業資本和金融資本的高度結合是中國房地產業最近幾年最重要的發展動態。投資融資能力已成為中國大型品牌房地產企業的核心競爭能力。
我國房地產業目前面臨很多問題，諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過於集中於銀行等。這樣房地產資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產專案應該多元融資、多方投資並共擔風險。在目前商業銀行平臺的諸多限制之下，房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。
二、房地產企業主要融資渠道分析
***一***房地產企業傳統融資渠道
1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產開發經營企業、房屋管理部門的流動資金貸款，對合作建房、集資建房提供貸款等;信託投資，受託經營房地產資金信託業務，受託經營房地產財產的信託業務，經營房地產企業資產的重組、購併及專案融資、公司理財、財務顧問等中介業務等;保險資金支援，現代保險是以商業為特徵的，房地產業的經營和管理與其他產業一樣，離不開社會保險的保障和支援，並且，房地產是高價值資產，保險能在房地產經營和管理過程中發揮著經濟後備和經濟補償的職能和作用，同時在一定意義上還起到融通資金的作用。
2.直接融資類。房地產開發企業開發房地產專案經常採用的直接融資方式主要有：股權融資，主要是通過證券公司來進行房地產證券的承銷、房地產投資基金管理、房地產股票上市公司的改制輔導工作等;金融資產管理公司、信用社、財務公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機構和視作金融機構的典當行等。
3.房地產預售類。在我國幾乎所有的開發商都選擇了對商品房的預售，這對於專案開發的資金要求以及專案的風險是有較大好處的，也是有利於更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現在很多專家在建議取消商品房預售制度，但從我國目前的情況來看，預售制度退出商品房買賣的舞臺還需要很多事要做。
***二***未來房地產企業融資方式的選擇
1.房地產證券化。房地產證券化，是指將房地產的投資轉化為證券形態，投資人與投資標的物之間的關係由原來的直接掌握物權轉化為持有債權或股權性的有價證券。它是在保障產權的前提下，將價值量較大的房地產流動化、細分化，利用證券市場的功能，使房地產資本大眾化和經營專業化。進行房地產證券化，一則可以吸收社會上的大量小規模閒散資金，滿足房地產企業的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動性;二則可以給中小投資者提供一個良好的投資專案，減少投資者的投資風險。
2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過金融機構將某一住房抵押貸款的債權分割成小面額的標準化有價證券，再公開出售和流通，然後以籌集的資金髮放住房抵押貸款。隨著我國住房體制改革的深化和金融創新與國際的逐步接軌，房地產抵押貸款證券化逐步被房地產企業所接受。但是，由於住房抵押貸款證券化屬於金融工具創新，因此存在著巨大的風險，對其規範和操作都有待完善，所以需要謹慎對待，在此，我們可以借鑑發達國家的實踐經驗，建立良好的住房抵押貸款風險防範體系。
3.租賃融資。在進行租賃融資業務之前，首先需要明確兩個概念：一是出租人的房地產，是指出租人根據承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產;二是承租人的房地產，是指雙方簽署土地長期租賃合同之後，由承租人開發建設自有房地產的情況。雙方對租賃期房簽訂長期合同，出租以長期租賃合同為抵押向金融機構申請長期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場、工業房地產的開發中得到廣泛的使用。
4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產的使用權的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同，所以賣出方同時成為承租方，買入方同時成為出租方。通過回租，承租人既可以將固定資產轉化為流動資金，又可以繼續佔用、經營原有的固定資產，是改善企業財務狀況的一個好辦法。
三、房地產企業未來投資思路分析
對於未來房地產企業的投資，個人認為需要從房地產行業專案運作的角度對整個行業價值鏈進行研究和把握。因此，在進行未來投資時需要注重以下幾方面的問題：首先，房地產開發企業需要對房地產開發價值鏈中的各個環節進行評估，把握重要的價值環節，將其他環節通過社會分工來進行配置，從而有效的整合房地產資源;其次，鑑於在房地產專案開發整個流程中，從拿地開始的前期環節到後期交付驗收，單個環節產生的利潤是呈現遞減的趨勢，這就要求房地產專案前期定位的科學、合理，能夠充分體現市場的需求;第三，房地產開發企業應從多維的角度去觀察一塊土地，做到儘量挖掘土地的潛在資源，通過營造體驗環境從而提升專案的市場價值。
除有相當實力外，對現金流一般的企業，特別是中小企業，要策應國家的信貸政策，改變過去過度依靠銀行信貸，走外延擴張道路，應避免資金風險，改走精細化管理模式，縮短戰線，做好內功，提高管理效益，但不能信步不前，否則品牌淡出，人才留不住，對企業將是沉重打擊。應抓住機會，根據自身實力，不間斷做適量精品專案，做出品牌，留住隊伍，就可能在危機中實現從規模速度型轉向質量效益型。
四、結束語
房地產行業是關係國計民生的重要行業，在現階段，國家為抑制過高的房價，給急速發展的房地產業降溫，從不同層面對房地產行業做出了限制，給房地產企業的資金需求帶來了一定的衝擊。在這種形勢下，作為一個典型的資金密集型產業，房地產業必須處理好和金融業的關係，以達到相輔相成，共同發展的局面。同時要明確未來的發展趨勢，把握住未來房地產業的投融資思路和方向。