房地產專案融資模式
近年來,隨著我國住房貨幣化分配改革程序的加快,房地產投資開發規模大幅增加,其發展水平也有大幅提升,並有力推動了國民經濟的較快發展,但同時也出現相應問題。下面小編就為大家解開房地產專案融資的模式，希望能幫到你。
房地產專案融資的模式
1.房地產專案的傳統融資模式
房地產開發專案融資而言, 是房地產投資商和開發商為確保投資專案的順利進行而進行的融通資金的活動。房地產開發投資具有投資規模大、回收期長、高風險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發商最關注的問題，它也決定了該房地產專案能否順利實施。對於房地產開發企業來說，傳統的房地產融資方式是主要利用企業自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體專案的考慮是次要的。
其渠道主要包括內部融資和外部融資。內部融資主要是指開發商自身的積累，包括開發企業的自有資金和以企業為基礎的股權融資，前一種方式由於企業的資金積累較慢故效率較低，後一種在我國應用較少。外部融資主要是銀行貸款、信託投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，且貸款專案的風險首先是由開發企業完全承擔，然後由銀行承擔，對於企業來說是非常不利於分散風險的。所以，有以上分析可知，傳統的融資方式已經阻礙了房地產業的發展，通過安排建設專案本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。
2.房地產專案融資新模式——專案融資
專案融資是為一個特定專案所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該專案的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該專案資產抵押作為貸款的安全保障。如果專案的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予專案附加的信用支援。對比傳統融資跟專案融資，傳統融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設的專案的前景，而專案融資貸款人考慮專案自身產生的現金流以及除此之外的專案實體的其他資產。結合專案融資和房地產專案的特點，提出以下針對房地產專案的專案融資模式。
2.1 bot 融資模式
bot是build***建設***、operate***經營***和transfer***轉讓***三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經營協議，授予簽約方的外商投資企業***包括中外合資、中外合作、外商獨資***或本國其它的經濟實體組建專案公司，由該專案公司承擔公共基礎設施***基礎產業***專案的融資、建造、經營和維護;在協議規定的特許期限內，專案公司擁有投資建造設施的所有權，允許向設施使用者收取適當的費用，由此回收專案投資、經營和維護成本並獲得合理的回報;特許期滿後，專案公司將設施無償地移交給簽約方的政府部門。bot 實際上是政府和私人企業間就基礎設施建設所建立的特許經營權協議關係。在房地產業，bot 專案融資模式可應用於公共休閒場所的建設中，如公園等專案。該模式不僅能減少政府的直接財政負擔，減輕政府的借款負債義務，而且還有利於轉移和降低風險，提高專案的運作效率。bot專案如果有外國的專業公司參與融資和經營，會給專案所在國帶來先進的技術和管理經驗，既給本國的承包商帶來較多的發展機會，也促進了國際經濟的融合。
2.2 abs***asset-backed-securitization*** 融資模式
abs***asset backed securitization***是以專案所屬的資產為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以專案所擁有的資產為基礎，以該專案資產可以帶來的預期收益為保證，經過信用增級，在資本市場上發行債券籌集資金的一種專案融資方式。這種融資方式的目的在於，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的專案可以進入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發行債券籌集資金的成本。
具體來說，利用abs 模式進行房地產專案融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建spc 階段。spc 是special purposecorporation 縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權威資信評估機構較高資信評估等級***aaa 或aa 級***的信託投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構。成功組建spc 是abs 順利運作的根本前提;
第二，spc 與專案結合階段。適合abs 的專案是擁有未來現金流入的大型房地產專案或幾個中小型房地產專案捆綁組合專案，擁有這些未來現金流量所有權的是目公司，這些現金流量所代表的資產是abs 融資的物質基礎。spc與這些專案的結合就是以合同協議的方式將專案公司擁有的未來現金收入的權利轉讓給spc;第三，spc 發行債券階段。spc 可直接在資本市場上發行債券籌集資金，或者經過spc 信用擔保，由其他機構組織發行債券。spc發行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然後把所籌資金用於專案建設和開發;第四，spc償債階段。由於專案公司已將專案資產未來現金收入權利轉讓給spc，因此spc 就能利用專案資產的未來現金收入清償其在國際資本市場發行債券的本息。
2.3房地產的售後回租融資模式
售後回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產後，再從購買者手中租回該資產。一方面可以取得該資產的變現款，另一方面又可以繼續使用該資產。房地產的售後回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產專案公司設計好售房價格和租金，計算房地產的投資報酬率，該報酬率應高於銀行存款利率;②專案公司與房地產投資者簽訂房產購買合同，同時按約定專案公司回租該房產;③專案公司再將房產租給使用者，每月的租金用於支付房東的租金。房地產的售後回租主要通過銷售積壓的房產，收回大量資金，緩解了專案公司資金緊張的問題;而對於投資者來說，因為購買的房產屬自己，避免了因專案公司破產遭受巨大損失的風險。
3.總結
傳統以企業自身的資信能力進行融資的方式已經不適合在當今經濟環境下發展的房地產專案，而取而代之的是以房地產專案本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結合房地產專案自身和專案融資方式的特點，本文提出了bot融資模式、abs融資模式、售後回租等融資模式，並對這些模式進行了分析，以幫助房地產專案選擇合適的融資方式。
房地產專案融資的主體
每個房地產專案的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產專案融資而言，主要有以下9個參與主體。
***1***專案發起人***Proiect Sponsors***
即商業房地產丌發商，是專案的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部專案風險而選擇專案融資，在有限追索專案融資中，開發商除了擁有專案公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為專案公司提供一定的信用支援。因此，開發商是專案融資中的真正借款人。
***2***專案公司***Proiect Company***
即專案的直接主辦人。通常，由專案發起人出資，專門為該專案成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的專案公司，作為借款人對外融資，直接參與專案投資和專案管理，並直接承擔專案的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成專案公司的權益，專案公司把專案I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個專案丌發經營過程中，專案公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關係。專案公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。
***3***貸款銀行***Lending Bank***
貸款銀行，可以是單獨一家餘融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和專案風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行***Manager***，其他為參與銀行。專案公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了專案公司工作難度。
***4***產品購買者或設施使用者***Buyers or Users***
即專案房產的銷售物件。在房地產專案融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了專案的出租面積和租金收入，從而保證專案建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為專案發起人之一，成為專案公司股東，分享開發利潤:也可以只作為專案建成後的運營商，規避開發風險。
***5***工程承包商***Contractors***
通常，承包商通過與專案公司簽訂承包合同，負責商業地產專案的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對專案建設期風險的判斷。
***6***擔保受託方***Security Trustee***
由於貸款銀行主要以專案公司的資產及專案未來收益作為還款保證，因此為防止專案公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求專案公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。
***7***房地產專案管理公司
專案建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。專案管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對專案經營期風險的判斷。
***8***專案融資顧問和法律、稅收顧問***Financial，Law or Tax Adviser***
專案融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律檔案的嚴謹。
***9***其它
此外，專案融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對專案建設期和經營期風險的評價。