房地產行業形勢分析

　　房價越來越高，房地產行業卻也並不是大多數人眼裡那樣，高薪又輕鬆，你們對現在房地產行業形勢有多少了解呢?下面就讓小編帶你們一起去了解一下目前的房地產行業形勢吧。

　　2016年房地產巨集觀資料狀況分析

　　1.1、貨幣政策間接影響信貸

　　貨幣政策的量價調節通過控制信貸總量來調節信貸成本，同時影響房地產全產業鏈的銷售、價格、融資、投資等。

　　比如央行為刺激經濟而持續降息，相當於降低了居民和地產企業的融資成本，在居民部門購房需求的推動下，居民部門購房按揭貸款出現增長，房價同期上漲，地產銷售、房價和居民信貸投放構成自我實現迴圈。

　　由全國商品房銷售面積、銷售額以及70 個大中城市新建住宅價格指數的聯動關係圖來看，當銷售上行時，一般在銷售增速見頂後1 年內，房價會跟著上漲。此時的寬鬆貨幣同樣對地產市場有正向性影響，會間接拉動經濟增速;而目前中國處於下行階段，統計自2016年三季以前，央行已使出7次下調相關存貸款以及存款準備金利率，此些舉動拉抬房地產銷售並且使得房價增速迅速上漲。

　　房地產金融對經濟有顯著影響。為避免房價迅速提升，如果第四季貨幣政策轉為緊縮、進入加息週期，會對整個地產產業鏈產生顯著負面衝擊。

　　1.2、8、9月房地產住宅價格上升但其他各項指標漸緩

　　2016年以來，房地產市場環境整體寬鬆，但1-8月各項指標增速放緩，在第三季度尤為顯著。其中全國商品房銷售面積、銷售額同比增長25.5%、38.7%，較1-8月分別都收窄1.1個百分點;新開發面積同比增長12.2%，開發投資額同比增長5.4%，增速較1-8月分別減少1.5、0.1個百分點。

　　價格方面，百城價格指數則從 2013年 9月開始回落，之後呈現持續下滑態勢，直至 2014年 9月跌至近年來低點。2015年開始，百城價格指數開始上升。2016年百城住宅均價環第一季度累計上漲2.92%，3月環比漲幅達歷史新高為1.9%:二季度累計上漲7.39%;第三季度進一步擴大，累計上漲14.02%，同比已連續上漲17個月。截止9月底，百城住宅均價上漲至12617元/平方米。

　　1.3、一線城市價格放緩，二三線城市漲幅上升

　　最新資料顯示，2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，但一線城市漲幅放緩，二三線漲幅則持續上升，以三線城市漲幅最為顯著。其中一線城市上半年累計上漲12.16%，深圳累計上漲最多;二線城市累計上漲6.99%，蘇州、南京、廈門、合肥累計上漲最多，超過20%;三線城市累計上漲3.64%，則是東菀、中山、惠州漲幅居全國首冠，超過25%。

　　主要是因為2015年持續的寬鬆政策，使得一線城市掀起漲價潮，並且推升其他二三線城市價格上漲。因此今年2016年3月開始為穩定房價，出臺一系列收緊政策，二季度開始，房價有所開始下緩。

　　地方政策分化加劇，市場持續增溫

　　2011年 1月“國八條”要求擴大限購範圍、加大限購力度，各地限購細則密集出臺;2013年 2月“國五條”明確房地產調控不放鬆，各地陸續表態繼續嚴格執行限購;2014年央行930房貸新政”政策之後，放鬆自住需求密切相關的房貸政策，再到2015下半年寬鬆貨幣政策影響下，房市掀起漲價潮。2016年上半則開始實行收緊政策，而最新國慶期間再度推出一系列地方分層政策。此輪政策對比2011-2013年限購限貸週期的政策等，有幾個特徵：1***一線城市大多已回至上一輪水平，二線城市因總體力度不及上一輪，預留調整空間;2***政策城市分化明顯，根據各城市自身施策，能因時調整，多輪逐步升級;3***以信貸政策為主，且強度更大。上一輪政策是以限購政策為主，而此輪政策則以限貸政策為主，不同城市貸款首付上限差異明顯，同時也區分不同購房物件、普通及非普通住房等適用不同信貸標準;4***此輪密集調控政策另一個明顯的特點是在二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規定，二套房首付比例最高達七八成，將對抑制投資投機性購房需求產生立竿見影的效果。

　　2.1、新一輪政策概述：一線城市

　　一線熱點城市北京、上海、深圳為代表的前期樓市政策一直處於全國最嚴的狀態，目前對社保繳納及納稅年限，京滬深三地限購中要求均為 5年，廣州則為 3年，二套房首付比例均上升到 70%的高限度。但城市提出要增加住宅用地供應，北京、深圳重啟“90/70”政策，上海另外3月就已有同樣的政策出臺，一線城市未來中小戶型將迎來一批供應高潮。

　　另外北京要求試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，未來高價土地在轉換成專案銷售時其銷售價格將受到限制。此次政策收緊主要是重啟之前的部分政策，小幅震盪是無法避免。

　　2.2、新一輪政策概述：二線城市

　　蘇州、南京、合肥、廈門在二線城市稱為“四小龍”，對於非本地戶籍購買首套房均提出社保或納稅年限要求，基本上二套房首付比例可與一線城市比肩，為抑制投資投機需求，其中南京、蘇州要求有 1套房未結清貸款的再購房者首付比例不低於80%，已經達到目前各城市限貸政策的最高限;限購多數僅限制外地戶籍購買 1套房、本地戶籍購買 2套房，限貸則主要求二套房首付比例不低於 40%。跟一線城市一樣，廈門也重提“90/70”政策，加大中小套型供應，南京、蘇州為了限制地價高起，提出“現場搖號”、“一次報價出讓”等方式。

　　2.3、新一輪政策概述：三線城市

　　三線城市主要任務在清理庫存，鼓勵農民工購買房子，提供信貸刺激需求，並同時減少土地供給防止形成新庫存。

　　調整總結

　　在政策量價逐步顯現下，一線城市城市周邊及二線城市量價仍存在增長空間，三四線城市還是以去庫存為主，價格將保持穩定。

　　無論調控工具是限購、限貸，還是土地政策，都是歷史上“重啟”或“加碼”的調控政策，不同點在於背景條件不同：一是本輪調控處於經濟下行週期，同時要為維持增長目標的底線和抑制資產泡沫;二是本輪是由地方政府競相發起和實施的調控，地方政府擁有自由度和裁量權;三是調控的主戰場已經進入二手房階段。