房地產行業指標分析

　　在行業研究中，我們經常用一些行業特有的量化指標來分析行業的景氣程度，以及判斷未來的發展方向，下面就讓小編帶大家瞭解一下有關房地產行業的指標分析吧。

　　：房價收入比

　　看空房價的分析師往往喜歡用“房價收入比”來論證房價太高。

　　房價收入比指某地一套房屋的平均價格與家庭年平均可支配收入之比，通俗點說就是“不吃不喝多少年可以買套房”。由於不同機構採用的原始資料不同，計算結果也存在差異，下面是易居研究院計算的2015年度35個城市的房價收入比：

　　大家注意，這個數字是用當地平均房價計算的，也就是北京包括了大興、房山，上海包括了奉賢、金山。如果你要限定在什麼環以內，那數字會更高。另外，這個數字也沒有包含貸款利息。

　　國際上通常認為，正常的房價收入比應該在3-6之間。即使不考慮國際情況，就是我們定性地想一下，北京不吃不喝15年才能買一套房，那要吃要喝不是得30年?而一個大學畢業生能掙錢的時間差不多就是30年，也就是工作一輩子就為買套房;如果是考慮五環以內，或者說限定在東城、西城、朝陽、海淀，那可能得100年，這個太不合理了。於是，有人就得出結論，說中國的房價太高了，隨時可能崩盤。

　　這個觀點已經流行了十幾年。但一個顯然的問題是，它沒法解釋下面這張大家都非常熟悉的照片：

　　也就是說，北京市中心，自從有商品房以來，房價收入比就在100左右，但房價卻越來越高，所以房價收入比這個指標靠不住。

　　問題出在哪裡呢?

　　我們還是以北京為例。過去的一年***2015年8月-2016年7月***，北京一手房和二手房住宅合計成交了34萬套，可以簡單理解為過去一年有34萬個家庭買房了。

　　另一方面，到2015年底，北京城鎮人口1877.7萬人，家庭戶平均一戶2.5人，大約是751萬個家庭。實際上，由於北京存在大量統計外的人口，以及未組成家庭的單身人口，真實的家庭數應該高於這個數。

　　不過這也不要緊。就按751萬個家庭算，過去一年買房的家庭也僅佔4.5%。當然，不是說這4.5%買房的家庭，收入也剛好排前4.5%***因為不是所有高收入者恰好都有購房需求***，但可以肯定的是，這些家庭的收入排序是非常靠前的，我們估計一下，也許是前10%，也許是前20%。

　　也就是說，只要全北京能找出34萬個買得起房又打算買房的家庭***當然每年的成交量會有波動，但佔全北京家庭數量的比例始終不會太高***，北京的房價就是合理的。或者說，北京的房價，只要收入排前20%的家庭認為是合理的，那就是合理的。北京的房價走勢，與剩下那80%的家庭沒有任何關係。一個只能達到當地平均收入的家庭，因為自己不吃不喝一輩子買不起房，然後說北京房價要崩，作為自我安慰可以，但如果所謂的專家也出來宣揚這種理論，不是傻子就是騙子。

　　還有一個因素我們不得不考慮，就是中國人買房，尤其是在一線城市買房，99%都要父母贊助，只是贊助的比例不同。我們不討論這種現象的合理性，只是認為在承認它普遍存在的情況下，考慮家庭對房價的承受能力，除了看家庭本身的收入外，父母的積蓄也是重要的引數。這樣的話，前面的表述要修正為：北京的房價，是由將全體北京家庭的家庭收入與其父母***可能還要考慮岳父母***積蓄之和進行排序，排在前20%的家庭決定的。

　　而這樣的排序，現實中是無法統計的，我們只能定性來看。我們只能說，北京吸引了來自全國各地的人口。大家知道，前幾天曲婉婷的母親張明傑受審，這個哈爾濱市發改委的副主任，正局級幹部，貪汙3.5億。那麼，全國範圍內，那麼多處級、科級幹部，還有那麼多商人、企業高管、專家教授，無論來源是合法還是不合法，找34萬個可以承受1000萬左右一套房的家庭，實在是太容易了。

　　除北京外，上海和深圳也吸引著來自全國各地的人口，只是相對側重於長三角和珠三角;其他各個省的省會，也吸引著來自省內各地的人口，都可以參照北京的情況。

　　西方國家用房價收入比來判斷房價合理性，一是因為他們父母不會像中國父母一樣傾全家族之力給子女買房，二是全國或全地區的人不會像中國一樣過度向中心城市集中***其實西方存在人口集中的城市，比如紐約和倫敦，房價收入比也很高***。由於中國的特殊國情，用平均收入水平計算出來的房價收入比，無法用於判斷大中型城市的房價是否合理;而小城市的房價收入比本來一直就不高，這個指標對房價沒有什麼指示意義。

　　這個問題還可以用股票來類比。中國石油每天的成交量是1500萬股左右，就是這些交易決定了中國石油的股價。也就是說，只要有1500萬股的投資者認為目前的價格是合理的，那麼中國石油的股價就會保持基本穩定。至於場外沒有買中國石油的投資者，認為股價太高，天天等著暴跌然後進場，那是等不到機會的。

　　：租售比

　　看空房價的分析師還喜歡用“租售比”來論證房價太高。他們認為，如果租售比低於銀行存款利率，就不如把房子賣了存銀行。

　　這個問題也可以用股票來類比，相當於說，如果股票的股息率低於銀行存款利率，就不如把股票賣了存銀行。如果真這麼幹，那中小板和創業板指數可能得跌去2/3。

　　問題出在哪裡呢?如果大家是價值投資者，一定知道教材上面用股利貼現模型計算股價：P=D/***K-G***，即股價=股利/***資本成本-增長率***。

　　這個公式千萬不能教條理解為一隻股票分紅越多，股價就越高，而也可以理解為當增長率G足夠高時，D對P的影響可以忽略不計，再低的D也可以計算出很高的P。中小企業和創新企業的估值貴，是因為市場對他們成長性的預期高。***所以我們說，不是買工商銀行的才叫價值投資，買創業板的就叫投機。價值投資不能機械理解為買D高的股票，通過基本面分析找出G高的股票也叫價值投資***

　　對於房子，我們可以用這個公示來類比：房價=房租/***必要報酬率-增長率***，由於專家們說的租售比其實就是“房租/房價”，所以租售比=必要報酬率-增長率。中小企業和創新企業的高成長經常被證偽，尚且不影響高估值，何況房子，尤其是一線城市的房子，成長性可是一直被證實的，租售比低一點怎麼了。

　　：去化週期

　　看到這裡，可能有人會說，那照你這意思，房價還要漲到天上去?

　　別急，我們在本文不對房價走勢站隊，下面我們會指出一個看多房價的人經常犯的錯誤，就是所謂去化週期。

　　去化週期是中央提出房地產要去庫存後才流行起來的概念，本來是用來證明房地產庫存的嚴重性。隨著今年上半年房地產市場的火熱，主要城市的去化週期不斷縮短，現在已經成了支撐房價上漲的依據。

　　去化週期=目前商品住宅的存量/此前12個月月均成交量

　　也就是假設未來成交量維持在此前12個月的平均水平，庫存的商品房需要多久能全部賣完。一般認為，去化週期越短，房價上漲潛力越強，即去化週期與房價負相關。和其他指標類似，由於不同機構採用的原始資料不同，計算結果也存在差異，但普遍認為北京、上海、深圳、蘇州、南京等地的去化週期都低於10個月，這是非常低的數字了，所以看多者認為這些地方房價還能漲，直到去化週期回升為止。

　　但是我們看一張圖：下面是2009年至今上海商品住宅成交均價和去化週期的走勢圖***藍線為成交均價對應左軸，紅線為去化週期對應右軸***：

　　我們看到，看多者所謂的去化週期與房價呈負相關，只是在這一輪房價上漲中表現得特別明顯，但歷史上這一關係其實並不顯著。比如，在2012年，兩者居然呈明顯的正相關。

　　問題出在哪裡呢?

　　我們還是用股票來類比。

　　如果大家是技術派投資者，對去化週期的計算公式是不是覺得眼熟?我們把分子分母對調一下，就是股票的換手率：換手率=成交量/流通股本。房地產市場的“住宅存量”，就是理論上的最大供給，與股票的流通股本是一回事。

　　所以，支援“去化週期與房價負相關”就等同於支援“換手率與股價正相關”。

　　這裡面有兩個問題：第一，換手率與股價的關係非常複雜，不是簡單的正或負就概括的。股市從熊市後期向牛市初期轉變的過程中，換手率的上升意味著場外資金的進入和交投的活躍，確實有利於股票上漲。但是，在牛市後期，由於多空雙方分歧加大，換手率也可能上升，但股價幾乎不漲;在熊市初期，投資者仍然按牛市思維操作積極抄底，換手率也可能上升，但股價反而下跌。所以，換手率與股價的關係，取決於股市處於什麼階段。

　　第二，即使兩個指標存在正相關或負相關的關係，也不表明兩者存在因果關係，把相關性等同於因果關係，這是人們經常犯的錯誤。比如，太陽從東方升起，和你每天吃早飯，相關係數是很高的，但是因為你每天要吃早飯，所以太陽才從東方升起嗎?

　　回到去化週期的問題上。由於中國房地產市場執行時間較短，還沒有經歷過真正的牛熊交替，所以可能留下去化週期與房價負相關的印象。但如前所述，在2012年的上海，兩者就出現了正相關。這個現象在杭州體現得更明顯，請看下圖：

　　2012年1月至5月，杭州的去化週期從27個月降低至22個月，但商品住宅成交價從19500下跌至15500。當然，隨著去化週期的進一步下降，房價從6月開始反彈。但你要知道，2012年上半年，杭州基本上每天都有售樓處被砸的訊息，後面政府出來不允許開發商再降價，如果政府不干預，後面會怎麼樣還真不好說——股市投資者就知道，熊市初期放量下跌把抄底的人都套牢後，就會進入縮量下跌的熊市中期。

　　總之，去化週期和股市中的技術分析差不多，在某些情況下可以用於解盤，但無法用於預測，沒有因果關係，股價和房價最終還是受資金、政策、巨集觀經濟等外部因素驅動。