北京房地產行業分析

　　房地產行業是我國經濟發展的重要行業，國之命脈，一起一伏都能造成巨大的影響。那麼北京的房地產情況怎麼樣?下面是小編為大家整理的北京房地產市場分析報告資料。
 

　　2015年北京房地產市場走勢點評分析
 
     　2015年北京一二手房成交金額僅次於上海，位列全球第二，不過土地卻在2015年出讓了近2000億元，應該高居全球第一了。從土地來看北京房地產市場應該是最讓政府滿意的。

　　具體來看，2015年北京市場有以下七大特徵值得關注：

　　一、一二手房量價齊升，成交規模全國第二

　　2015年北京商品房成交1345萬平方米，較2014年上漲23%，達到近十年峰值;二手房成交面積1740萬平方米，同比增長83%，亦創下近年新高。2015年，北京市一二手房合計共成交3085萬平方米、7707億元。

　　雖然與上海相比成交金額只是一半，但對比國內其他城市仍是遠遠超出，而與全球大都市相比，超過7000億元的成交金額，也可以排在全球第二的位置。

　　二、改善性需求井噴，豪宅比例大幅增加

　　全年商品住宅成交面積總計1098萬平方米，成交金額3044億元，較2014年分別同比增長了33%和43%，成交均價27722元/平方米，較2014年上漲8%。

　　2015年北京商品住宅成交雖有所回暖，但與2012年市場高點相比仍有較大差距，與2009年以來市場表現相比，成交面積僅高於2012、2014兩個市場小年。

　　豪宅產品方面，北京2015年總價1000萬以上豪宅共成交3522套，比2014年多賣了48%，成交面積117.8萬平方米，同比增長52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。其中總價2000萬以上豪宅成交金額同比增長104%，成交套數同比增長92%。

　　2015年北京豪宅市場成交規模大幅增長，其中2000萬以上豪宅成交量更是大幅上升，全年成交金額達到357億，首次超過1000-2000萬價位的成交總額。

　　從單價段看，2萬以下成交4.3萬套，成交面積391.8萬平方米;2萬-4萬成交5.1萬套，共計553.8萬平方米;4萬-6萬成交6615套，共計94.8萬平方米;6萬-10萬成交2081套，共45.6萬平方米;10萬以上成交265套。

　　受自住房大批入市影響，2015年北京2萬元以下產品成交佔比有所回升，但整體來看，還是4萬元以上產品成交增速更快，2015年成交套數同比增長77%，遠高於全市平均。

　　面積段來看，仍是90平方米以下住宅成交最多，達到5.99萬套，共計441.9萬平方米，其次是90-120平方米麵積段，共成交2萬套，成交面積212萬平方米。

　　雖然2015年是改善大年，但北京的90平方米以下小戶型成交佔比仍在持續上漲，而90-200平方米間各面積段成交佔比均有不同程度回落，200平方米以上面積段成交套數卻有所回升。整體來看，2015年北京各面積段產品成交呈現“兩頭翹”格局。

　　三、商辦產品外移致均價下跌，成交金額不增反降

　　2015年北京市商品房共成交1345萬平方米，3723億元，分別較2014年上漲23%和29%，但商辦產品僅成交679億元，同比回落12%。

　　2015年北京商業、辦公成交金額不增反降，其主因是政府轉移發展中心，商辦產品主力成交區域外延，致商辦成交均價大幅回落所致，若從成交套數來看，2015年北京商辦產品共成交10483套，仍較2014年小幅上漲5%。

　　四、二手房成交面積持續攀升，規模反超一手房

　　2015年二手房共成交19萬套，共計1740萬平方米，較2014年增長80%和83%，成交金額達到3984億元，較2014年大增100%。

　　北京二手房成交規模僅次上海，位列第二。市場成交面積、成交金額均高於一手房，成交面積比一手住宅高出29%，成交金額比一手住宅高出31%,不論是從成交面積、成交套數還是成交金額來看，北京二手房持續保反超一手房，並且隨著新房供應的逐漸稀缺化和豪宅化，近年來一二手房成交倒掛還有逐年加劇的趨勢。

　　五、土地市場地王頻出，總價單價毫無爭議全國第一

　　2015年北京共成交經營性土地建築面積1482.5萬平方米，較2014年下降25.7%，成交的樓面地價為13379元/平方米，同比上升16.07%。溢價率方面，2015年成交土地溢價率38.41%，同比上升10.98個百分點。

　　2013年以來，北京土地市場成交規模逐年縮減，2015年更是降至2010年以來的新低。但從單價角度來看，卻是“物以稀為貴”，北京出讓土地平均樓板價逐年攀升，其中宅地樓板價更是屢創新高，因此全年土地成交總價接近2000億元，仍是全國第一。

　　對比實際樓板價***扣除保障房、配套商品房面積***，在北京2015年單價地王TOP10中，有7幅躋身全國前十，其餘三位全國排名分別為第13、第19和第22。並且從溢價率來看，所有宅地的溢價率都達到了50%，進入競配保障房環節，以此來看，北京土地樓板價也稱得上是全國第一。

　　六、銷冠專案均價略低，“頂豪”專案表現不及上海

　　在北京專案金額榜單TOP10中，銷冠專案成交金額41.7億元，入榜門檻為32億元，成交均價超過7萬元/㎡的專案僅有泛海國際一個，成交均價最低專案只賣出了不到2萬元/㎡。

　　北京熱銷專案熱銷原因主要有這幾點，第一，大都屬於五環外的成熟板塊，區域供應相對較小;第二，多為知名房企的規模專案，企業品牌效應顯著，產品力較強;三是定價合理，在五環外樓板價輕鬆破三萬的如今，部分專案已經低於“麵粉”價格，自然接受度相對較高。

　　七、基本面指標出色，購買力快速上升

　　2015年北京樓市基本面表現出色，商品住宅庫存、消化週期均大幅回落;居民購買力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超過GDP，同比增長8.9%，另一方面，中高階需求也在股市的助推下受益不少。土地市場更是火爆，出讓總價、單價均是全國第一。北京的基本面指標應該是地方政府最喜歡看到的。

　　展望2016，北京地價房價仍將穩定上行，但市場成交可能出現回落。政策面上，北京和上海類似，2016年限購仍會持續，從政府表態來看，控房價也將是2016年的政策關注點。土地市場方面，競爭仍將激烈，價格也將進一步攀升。

　　也正是由於北京地價高居全國首位，目前五環外宅地實際樓板價破5萬也不少見，這些地塊如若在2016年上市，售價將直奔8萬+，這也將變相推高北京房價，考慮到房價的快速攀升還是遠高於購買力的增長，2016年新增高價盤去化還是存在一定壓力，部分樓盤有可能出現有價無市的狀況，整體成交量下降是大概率事件，降幅應該在10%-20%。

　　2015年中國房地產業綜合實力100強榜單揭曉

　　8月28日，2015年中國房地產業綜合實力100強排行榜釋出，這是中國房地產業聯合會對房地產行業進行全面、科學、獨立的企業實力發展調查研究宣傳發布工作。通過對全國34個省***區、市***超過8650家利潤總額在4000萬元至300億元之間的中國大陸房地產開發企業進行了資料採集研究，根據營業收入、資產總額、利潤總額、資信等級、社會貢獻、業主滿意度等指標分析確定候選企業，邀請100位企業高管、學者及官員對經資格稽核符合要求的企業進行評選，並對部分候選企業進行實地拜訪，從中遴選出100家中國房地產業綜合實力100強企業。

　　2014年，全球經濟復甦曲折、緩慢、複雜，國內經濟下行壓力較大，在此背景下，我國國內生產總值為63.64萬億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，2014年，房地產市場持續走冷，年內房地產開發景氣指數持續走低，年末房地產開發景氣指數以93.93創下近六年的最低值。與之相對應，投資方面增速創下新低。全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%***扣除價格因素實際增長9.9%***。投資額絕對值再創歷史新高，但同比增速為近六年的最低值。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，占房地產開發投資的比重為67.7%。全國商品房銷售面積整體及各季度銷量均出現同比下滑的情況。土地市場方面，全年而言，土地市場整體偏弱。

　　以百強強房企的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區仍然佔據榜單大半江山，榜單前三甲依次為萬科企業、恆大地產和保利地產。儘管我國目前房地產市場不太景氣，經濟下行壓力較大，經濟增速放緩，但受益於“一帶一路”、新型城鎮化等國家戰略，支援自住和改善性需求是2015年政策導向，相信今年房地產市場將會是一個相對理性和平穩的市場，或許後幾年的榜單會更有看點。點選下載：《2015年中國房地產業綜合實力100強》榜單。