淺談房地產工程管理中的財務資金控制

　　我國房地產行業相對較短的發展時間，使得工程專案管理相對粗放，工程管理中的資金控制不盡合理就是這種情況的突出表現。因此，建立和加強房地產企業工程管理，專案工程中資金的管控，減少或避免建設資金的流失，對於提高企業經濟效益，保證施工質量均具有十分重要的意義。

　　1. 房地產工程管理中加強資金管理控制的重要意義

　　首先，房地產企業要保持相對充裕的資金，加強資金管理是必然的選擇。隨著國際金融危機的不斷淡化，國家房地產調控政策的不斷加碼，以及央行加息政策的重啟，房地產企業的融資渠道不斷縮小，而央行加息有效可以抑制資產價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹壓力，這也是房地產市場調控政策的延續。這這種情況下，資金已經成為決定房地產企業生存發展關鍵因素之一了，加之房地產企業開發專案涉及環節眾多，相應各環節均需要資金的支付，一旦資金出現問題，出現一系列連鎖反應，甚至導致開發專案“崩盤”現象，最終可能會對房地產企業的生存造成嚴重威協這絕非危言聳聽。因此，加強工程管理中的資金管理，採取行之有效的管控措施，能夠使房地產企業保持良好的財務盈餘狀態，為長遠發展提供堅實的支撐。

　　其次，加強工程管理中的資金管理，也是房地產企業實施有效控制的有效途徑。房地產工程加強資金管理是實現即定目標，確保良好預期收益獲得的重要方法。

　　在房地產企業生產經營過程中，專案開發與銷售環節是主要環節，是資金運動的重要步驟。在工程管理中對資金進行有效控制，就能夠對企業大部分經營活動實施的管理。因此，必須對資金進行經常性分析，及時掌握資金的使用情況，保持企業財務上的流動性，重視平衡財務收支，並以實際資金情況為依據，積極排程、合理組織資金，以使企業紿終擁有良好的償債能力。

　　再次，房地產企業加強資金控制，這也是確保資金髮揮使用效益的重要保障。企業資金存量過少或過多都是不合理的，而應保持在一個相對合理的狀態。持有的資金過少，就有可能會對危及企業的償債能力，給企業帶來較大的負面影響;而持有過多的資金，增多的機會成本就會造成一定資源的浪費。因此，對資金的使用與控制應當有一個科學、合理的規劃，以全面加強對資金的管控。通過企業資金的優化配置，從而實現企業整體的資本結構最優化，降低資金成本和財務風險，提高資金使用效益。

　　2. 房地產工程管理中加強資金管控的措施分析

　　房地產工程專案佔用資金量巨大，一但無法按時完工，常常會導致資金流轉不暢，嚴重的甚至會把企業拖垮。因此，必須要重視的基礎上，採取切實可行措施加強房地產工程管理中的資金管控。

　　2.1 重視開發專案的可行性研究和籌資措施，是保障工程專案正常進行的基礎環節。

　　對於房地產企業而言，資金管理應當提前至專案可行性研究階段，也就是說，通過對將開發專案的功能、規模、背景和技術經濟指標進行分析,以初步對投資成本給予確定，並以投資成本為依據確定資金使用量。首先，為了確保投資能夠收回，應認真調查開發專案的背景情況;其次，在通過調查掌握了相關資料基礎上，應對開發專案的市場供應和需求狀況進行分析,並作出科學、客觀的預測;再次,對於開發進度企業的時間安排應科學、合理，如可按照前期工程、主體工程、竣工驗收等不同階段合理安排專案開發進度;此外，企業還應對開發專案進行力爭與開發事實相符的成本初步估算，以切實提高相關評價的準確性;最後,房地產企業應以專案投資估算、專案開發進度安排等為依據,對資金需求量進行合理估算，擬訂籌資方案,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證專案的正常進行。這是工程管理資金控制的前提與基礎。

　　2.2 編制合理的資金使用計劃是做好工程管理中資金控制的重要環節。

　　2.2.1 按子專案編制資金使用計劃

　　房地產工程專案通常按不同子專案劃分資金的使用。這是由於房地產工程規模常常較大，且由諸多單項工程組成而成，單項工程則是由多個單位工程所組成，而若干個分部分項工程組成了單位工程。因此，編制資金使用計劃首先就是要把專案總投資分解到單項工程，甚至是單位工程中去，做到對工程專案的合理劃分，劃分的細緻程度應以實際需求依據而定，從而做到資金計劃的合理分配。

　　2.2.2 按時間進度編制資金使用計劃

　　房地產工程專案的投資總是分階段、分期支出的，資金應用是否合理與資金的時間安排也有著密切的聯絡。為儘可能減少資金的佔用，將總投資目標按使用的時間進行分解，確定分目標很有必要。目前，編制施工進度計劃一般都採用網路計劃技術，利用確定的網路計劃可計算出各項施工的最早、最遲開工時間，獲得專案進度計劃的甘特圖。通過對對網路圖擴充後，即可按時間進度編制出資金使用計劃。此環節可採用香蕉圖與S型曲線的形式，其對應資料的產生依據是施工計劃網路圖中時間引數的計算結果與對應階段資金使用要求。

　　2.3 加強資金計劃分析和預算管理是房地產工程資金控制的主要環節

　　在確定資金計劃後，將資金計劃的預期情況與執行情況相比較，對計劃偏差找出原因***計劃編制不合理、計劃執行不力等***，從而予以改進，使後期的資金計劃編制更趨合理。而資金預算管理是保證資金控制有效的主要環節，資金預算有效、合理能使企業資金使用效率得到提升、為資金的合理使用打下堅實基礎。資金預算應在遵守收付實現制基礎上採用直接法編制，同時採用間接法編制以相互驗證。以最優的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預算。預算管理的關鍵點在開發進度的精準匹配和銜接，以保證資金的合理調配和使用。

　　2.4 完善的財務管理制度是確保房地產工程資金控制得到強化的必要環節。

　　2.4.1 加強資金運用管理

　　加強資金運用管理，一是應儘可能地使應收賬款與應付賬款期限保持一致，如果能做到應收賬款回收期限比應付賬款交付的期限更短，基本可以保證應付賬款的按期支付，使企業避免過多資金佔用。二是要防止資金的過度預支，以免因發生債務危機，而對企業的生存在造成危害。三是嚴格控制管理費用的支出。房地產企業工程管理還應避免出現講排場、面子鋪張浪費的現象，對管理費用嚴格控制。

　　2.4.2 科學安排資金的收入和支出

　　在房地產開發專案建設過程中，需要投入數額巨大的資本，而資金的最終回收要等到工程竣工並出售後。所以，房地產專案的資金籌措，大多通過債務安排來實現，銀行等金融機構是資金的主要提供者，其資金供應能否及時、有效，對於開發專案進展的順利與否至關重要。財務部門要對專案管理費用支出進行嚴格的監督稽核，不合理支出堅絕拒絕，以確保不浪費流動資金。同時，採取積極措施減少資金的佔用，包括實行分級歸口管理，加強計劃管理，推行定額管理等措施，以通過提高資金利用效率、加速資金周圍來加強資金管理的直接效果。

　　3. 結語：

　　在競爭日益激烈的房地產市場，加強專案的資金管理是加強房地產企業核心競爭力的重要手段。只有有效地對資金加以控制，才能確保房地產企業綜合效益最大化，促進企業可持續健康發展的實現。