西安市經濟適用住房退出管理實施細則

　　從西安市房管局獲悉，為規範經適房退出管理，西安市近日出臺了《》。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一條 為規範經濟適用住房退出管理，根據《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》***國辦發〔2011〕45號***、《陝西省保障性住房管理辦法***試行***》***陝政發〔2011〕42號***等有關規定，結合我市實際制定本細則。

　　第二條 本細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、套型面積和銷售價格，面向中低收入住房困難家庭銷售，具有保障性質的政策性住房。

　　第三條 本細則所稱經濟適用住房的退出管理，是指經濟適用住房取得完全產權、上市交易和政府回購的管理。

　　經濟適用住房取得完全產權，是指購買經濟適用住房滿5年***從簽訂購房合同之日起計算，下同***，購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款***以下簡稱差價款***後取得該套住房佔有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房的活動。

　　經濟適用住房上市交易，是指購買經濟適用住房滿5年，購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款取得完全產權，同時將該套住房轉讓給第三人的活動。

　　經濟適用住房的回購，是指購買經濟適用住房後，購房人因特殊原因自願退出經濟適用住房保障，或購房人違反經濟適用住房管理規定，政府按照一定價格回購經濟適用住房的活動。

　　第四條 經濟適用住房在取得完全產權前，經濟適用住房購房人擁有房屋有限產權，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出租、出借、閒置和擅自改變房屋用途。除購房按揭外，經濟適用住房不得進行任何抵押。

　　經批准用於政府主導徵收或拆遷專案及本專案徵收安置的經濟適用住房，其產權界定按照拆遷安置和房屋徵收有關規定執行。政府主導徵收專案包括各級政府***含市政府直屬機構***組織實施的省市重點建設專案、公益性專案、基礎設施建設專案、移民搬遷專案、棚戶區改造等重大民生專案。

　　第五條 購買經濟適用住房滿5年，經市住房保障管理部門稽核同意，購房人在補交差價款後，可取得完全產權並退出經濟適用住房保障，不動產登記部門在房屋登記簿中取消經濟適用住房的房屋性質記載，重新核發不動產權證書;購房人在補交差價款後，也可上市交易，不動產登記部門按照普通商品住房交易相關程式，辦理房屋產權轉移登記手續，房地產交易環節的相關稅費按規定繳納。

　　差價款繳納標準為原購買經濟適用住房價格的15%，計算公式為：應繳差價款=***房屋建築面積-按商品房價格購買的建築面積***×原購買經濟適用住房合同單價×15%。

　　第六條 購買經濟適用住房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產權不得變更、轉移。購房人因特殊原因確需轉讓的，可由市住房保障管理部門按照原購買價格回購。回購資金從市保障性住房建設管理專項資金中列支。回購的經濟適用住房，由市住房保障管理部門按規定統籌使用。

　　第七條 購買經濟適用住房後有以下情形之一的，市住房保障管理部門有權回購，回購價格按照原購買價格每年扣減2%折舊後的價格計算***折舊年限以交付使用之日起計算，不足整年的，按1年計算***。同時，取消其住房保障資格，計入個人不良信用檔案， 5年內不得再次提出住房保障申請;屬於國家機關公務人員的，提請其所在單位或行政監察機關對其進行行政或紀律處分;對出具虛假證明的單位或個人，提請其上級主管部門或其他監管部門追究相關責任人的責任;構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

　　***一***提供虛假資料、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房的;

　　***二***私自轉讓、出租、出借或改變經濟適用住房使用性質且二次警告拒不改正的;

　　***三***購買經濟適用住房後又購買其他住房且拒不退出的;

　　***四***法律、法規規定的其它情形。

　　第八條 因法定繼承、離婚析產、法院判決、法院裁定、法院調解等原因，經濟適用住房產權確需發生轉移變更的，不受購買年限限制，經市住房保障管理部門稽核後，如受讓人取得經濟適用住房購房資格，可為其辦理房屋產權轉移變更登記手續;如受讓人未取得經濟適用住房購房資格，應按本細則規定繳納差價款取得完全產權。

　　第九條 經濟適用住房購房人申請取得完全產權或者上市交易，應同時符合以下條件：

　　***一***申請人為經濟適用住房房屋所有權證***不動產權證書***登記的權利人，且經其他權利人書面同意。

　　***二***簽訂經濟適用住房買賣合同滿5年。

　　***三***無法規、規章規定及合同約定的不得受理其取得住房完全產權或者上市交易申請的情形。

　　***四***法規、規章和規範性檔案規定的其他條件。

　　按揭貸款購買經濟適用住房並設定抵押的，還須經抵押權人書面同意。

　　第十條 經濟適用住房購房人申請取得房屋完全產權或上市交易，按下列程式辦理：

　　***一***提出申請。申請人向市住房保障管理部門提出申請，並提供房屋所有權證***不動產權證書***、購房合同、身份證明、全額購房發票、購房證等材料。

　　***二***受理稽核。市住房保障管理部門按照本細則規定受理稽核，經稽核符合申請條件的，出具經濟適用住房差價款繳納通知書，載明應繳差價款金額、指定銀行賬戶和繳款期限等資訊;經稽核不符合申請條件的，駁回其申請並書面說明理由。

　　***三***准予批覆。申請人在繳款期限內一次性足額繳納差價款後，向市住房保障管理部門提交繳款憑證。市住房保障管理部門出具准予取得經濟適用住房完全產權的批覆。申請人未在繳款期限內一次性足額繳納差價款的，視為自動放棄本次申請。

　　***四***變更轉移。申請人持市住房保障管理部門出具的准予批覆、差價款繳納憑證和房屋所有權證***不動產權證書***、身份證明等相關材料，按照有關規定向不動產登記部門申請辦理房屋權屬變更或轉移登記手續。

　　第十一條 購房人申請政府回購經濟適用住房，按下列程式辦理：

　　***一***提出申請。申請人向市住房保障管理部門提出回購申請，並提供房屋所有權證***不動產權證書***、購房合同、身份證明、全額購房發票、其他權利人書面同意意見等材料。

　　***二***受理稽核。市住房保障管理部門按照本細則規定受理稽核，經稽核符合回購條件的，入戶勘察瞭解房屋狀況，確認供水、供電、供氣、供熱和物業管理等費用繳納情況，查詢房屋權屬狀況。

　　***三*** 核定價格。市住房保障管理部門按照本細則核定回購價格並告知申請人。

　　***四*** 簽訂協議。市住房保障管理部門與經濟適用住房產權人簽訂回購協議。

　　***五***產權轉移。市住房保障管理部門持回購協議及其他相關材料向不動產登記部門申請辦理房屋產權轉移登記手續，將回購房屋產權登記至市住房保障管理部門名下，並在房屋登記簿及不動產權證書上註記“經濟適用住房”字樣。

　　第十二條 屬於本細則第七條規定的，由市住房保障管理部門下達經濟適用住房回購通知，告知回購理由、回購價格及遷出期限。原經濟適用住房購房人應在規定期限內遷出並與市住房保障管理部門簽訂回購協議，配合辦理房屋產權轉移登記，住房保障管理部門應在其移交住房並完成房屋產權轉移登記後十個工作日內付清回購款。原經濟適用住房購房人未在規定期限內遷出的，並拒不配合辦理房屋產權轉移登記的，市住房保障管理部門可申請人民法院依法強制執行。

　　第十三條 經濟適用住房建設單位向未經審查、不符合購房條件的家庭違規出售、出租經濟適用住房的，市住房保障管理部門責成其限期收回;不能收回的，責成其補繳違規時間節點經濟適用住房與同地段類似商品住房的差價，並依法對建設單位進行處罰。

　　第十四條 已購買經濟適用住房的家庭***申請人及共同申請人***再次購買其他房屋的，應按照本細則規定退出經濟適用住房保障。未退出經濟適用住房保障的，房屋管理部門不予辦理其新購房屋網籤備案手續。

　　第十五條 未經市住房保障管理部門批准，任何中介機構不得代理買賣、出租未取得完全產權批覆的經濟適用住房，房屋租賃管理機構不予辦理房屋租賃備案，不動產登記部門不予辦理房屋權屬變更和轉移登記，並將有關情況及時通報市住房保障管理部門。

　　第十六條 經濟適用住房退出管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為的，依法追究其行政責任;構成犯罪的，移送司法機關依法追究其刑事責任。

　　第十七條 本細則適用於新城區、蓮湖區、碑林區、雁塔區、未央區、灞橋區的經濟適用住房的退出管理。閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、藍田縣、周至縣、戶縣結合本地實際，參照本細則執行，市住房保障管理部門應加強對區縣的業務指導。

　　第十八條 本細則自2017年6月15日起施行，有效期5年。

　　解讀

　　細則規定，購買經適房滿5年，經西安市房管部門稽核同意，購房人在補交差價款後，可取得房屋完全產權並退出經適房保障，該房屋可上市交易。購買經適房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產權不得變更、轉移。購房人因特殊原因確需轉讓的，可由西安市房管部門按照原購買價格回購。因法定繼承、離婚析產、法院判決、法院裁定、法院調解等原因，經適房產權確需發生轉移變更的，不受購買年限限制。

　　同時，經適房建設單位向未經審查、不符合購房條件的家庭違規出售、出租經適房的，西安市房管部門責成其限期收回;不能收回的，責成其補繳違規時間節點經適房與同地段類似商品住房的差價，並依法對建設單位進行處罰。

　　已購買經適房的家庭***申請人及共同申請人***再次購買其他房屋的，應按照細則規定退出經適房保障。未退出經適房保障的，房屋管理部門不予辦理其新購房屋網籤備案手續。

　　細則將從6月15日起施行，有效期5年，適用於西安市新城區、蓮湖區、碑林區、雁塔區、未央區、灞橋區的經適房退出管理。