城市房地產管理論文

　　房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。下面是小編整理的，希望你能從中得到感悟!

　　篇一

　　我國城市房地產市場淺析

　　摘要：作為自然資源，土地是人類生存、生活和生產不可或缺的基本因素，土地既是社會生產力的源泉，也是社會生產力的構成。土地是房地產市場之源，土地市場之投資投機將帶來房地產市場與價格之大的波動，產生房地產泡沫，甚至危及金融安全。

　　關鍵詞：土地市場 可持續發展

　　1.我國房地產市場的現實背景及有關房產市場預警的理論綜述

　　1.1 城市房地產市場的現實背景

　　隨著我國國民經濟持續快速健康發展和社會的全面進步，城市化程序的快速推進，我國房地產市場開始發生根本性的變化，最明顯的標誌是福利分房政策的取消和金融等行業進入房地產市場。

　　但是目前，部分地區存在房地產信貸投放過快、隱含風險加大的情況;全國範圍內大量開發區無序設立，開發區開而不發，土地利用程度低下甚至大量閒置荒廢，城市間土地出讓競相壓價，併產生包括“三農”問題在內的一系列土地問題.。

　　1.2 關於房地產投資預警的幾種理論

　　***1***週期理論

　　受供求雙方相互寫作競爭的作用，房地產市場與價格呈現一定的週期性波動。房地產週期波動指房地產市場在執行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反覆的運動過程。它一方面同巨集觀經濟的發展態勢密切相關，同時又同行業經濟與巨集觀經濟的協調程度緊密聯絡。

　　***2***風險理論

　　從房地產投資基本過程來分析，房地產投資主要有商業風險、財務風險、成本風險、資金變現風險、購買力風險五類風險型別。商業風險是基本的資產風險，也就是投資者所期望的總資產收益率不能實現的概率;財務風險是基本商業風險以外的風險，指不能獲得預期的所要求達到的股本內部收益率，從而使投資者無法償付由於債務融資所產生的固定債務的概率;成本風險主要體現在低價、建材價格、規費等的波動和專案管理的各個環節，同時專案管理風險也會直接或間接地影響到開發商的營業成本。

　　2. 2009年我國房地產市場形勢分析

　　2.1 2009年房地產市場急劇升溫的原因分析

　　進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增加，出現了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長4***%;辦公樓銷售面積增長23.5%;商業營業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.4%，而去年同期是下降了15%。

　　在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第3個月同比上漲;環比上漲0.7%，環比連續7個月正增長。

　　2.2多種因素促進房地產市場逆勢上揚

　　寬鬆的貨幣政策是直接原因。房地產是典型的資金密集型行業，資金鬆緊對房地產執行有決定性影響。供給方面，適度寬鬆的貨幣政策為開發商提供了充裕的資金，緩解了開發商資金緊張的局面;需求方面，數次下調存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包括自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，從而引起了房價的大幅上漲。

　　通脹預期是間接誘因。基於對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好於預期，投資者對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大，在經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國高收入者資產保值增值的首選。

　　消費結構升級是重要基礎。國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所佔比重下降，發展性享受性消費如居住、醫療、教育、交通等在消費支出中比重上升***即恩格爾係數不斷下降***。

　　3. 青島房地產市場近年來的發展形勢及現狀分析

　　3.1 青島房地產市場的發展

　　2008年1-11月，青島市實現商品房銷售面積626.65萬平方米，同比下降4.31%，增幅較1-10月提高1.3個百分點。銷售面積的持續回落彰顯了國家巨集觀調控政策的效果，整體市場觀望氣氛濃厚。2008年1-11月，青島市完成商品房銷售額326.19億元，同比下降了4.06%，增幅較1-10月下降了0.49個百分點。2008年1-11月，青島市完成房地產開發投資335.11億元，較2007年同期上漲14.94%，增幅較1-10個月下降了2.95個百分點。

　　2009年上半年，對於青島房地產市場來說，從春節前的“跌”聲一片，到春節後的驟然火爆，青島房地產市場在一片爭議聲中演繹著神奇。2009年上半年，青島市房地產開發投資累計完成187億元，增長18.5%，投資回升較快，較一季度回升29.2個百分點，較1-5月份回升10個百分點。全市商品房銷售408.9萬平方米，增長17.6%，房地產銷售由暖趨旺，實現銷售額229.9億元，增長32.8%，青島市房地產市場開始整體回暖。

　　3.2 青島房地產市場的現狀分析

　　產品分化品質進一步提升，市場分化加速。隨著居民收入差距的拉大，購房者構成日益多元化，對住宅品需求的多樣化也加速體現，不同型別的住宅產品開始加速細分，在此過程中，購房者不再只關注地段、戶型，專案的整體品質受到越來越多的關注，配套、服務也都成為購房者選擇時考慮的重要因素。

　　商業多中心發展格局日趨成熟。良好的經濟基礎為青島商業發展奠定了堅實的發展環境，從總量和發展速度上居於山東半島前列，不少企業把青島作為進軍山東的橋頭堡，青島的對外輻射力進一步增強。同時青島也形成了錯位競爭，商業圈梯度發展格局：香港路上聚集的高階商務人群以及奧帆基地帶來的外地遊客使得香港中路商圈成為東海岸上的一顆璀璨的寶石，青島絕對的高階消費區;臺東商圈是最具影響力的大眾消費地，只是檔次提升緩慢使它逐漸淪為中低端的消費區;原來市區南部的居民逐漸向中部地區轉移，為四方、李村商業帶來新的發展機遇，帶動周邊商圈的升級轉型。

　　辦公市場單中心模式不斷強化，辦公物業產品有待升級。青島的辦公物業市場一直比較穩定，出租比率較高。貿易、物流等行業客戶構成寫字樓需求的核心，為其服務的金融業發達，對寫字樓的需求也持續擴大，此外，青島在山東半島的經濟中心地位，也將持續吸引國際、國內企業來此設立辦事機構。

　　4. 對城市房地產市場發展的幾點建議

　　利民政策繼續前行。2009年房地產市場是政策年，那麼也只有將利民惠民的樓市新政堅定不移地執行下去才能保持樓市的穩定、房價的穩定和人心的穩定，也才能換來經濟增長的穩定。

　　增加供給抑制需求，加強市場調控。未來一段時間我國房地產市場調控將以“穩”字優先，堅持增加供給和抑制不合理需求並舉，把鼓勵首次置業需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。

　　繼續引導銀行業實行差別化信貸政策。堅持因地制宜、有保有壓，引導商業銀行根據各地的經濟發展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環境等多種因素，實行差別化的信貸政策，擴大對房價比較合理、泡沫和風險比較小的地區的信貸投放。

　　作者簡介：

　　張翼飛 ***1985―***，女，漢族，單位：西南民族大學經濟學院，研究方向：區域經濟學

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