長沙市城市房地產交易管理辦法

　　房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易物件所從事的市場交易活動。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一章總則

　　第一條為規範城市房地產交易市場，保障交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　關聯法規：

　　第二條本市城市規劃區國有土地範圍內房地產的交易及其管理，適用本辦法。地上無建***構***築物的土地使用權交易，不適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃以及房地產中介服務等。

　　第四條市房屋產權管理局***以下簡稱市房產局***在規定職責範圍內負責全市房地產交易的管理工作，其他相關部門根據各自職責做好房地產交易管理工作。

　　第二章一般規定

　　第五條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　第六條房地產權利人以共有房地產轉讓或設定抵押的，按份共有的房地產，以房地產權利人所佔份額為限;共同共有的房地產，必須經全體共有人書面同意，轉讓人或抵押人為全體共有人。

　　第七條房地產交易合同應當採用書面形式，當事人應當持合同或者有關法律文書等相關資料到市房產局辦理房地產交易相關手續。

　　第八條辦理房地產交易等相關手續，當事人可以親自辦理，也可以由代理人代為辦理;其中，法定代理的，受託人應交驗代理人的法定代理資格證明;委託代理的，受託人應提交委託人的書面委託，並交驗委託雙方有效的身份證件。當事人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，監護人應提交監護資格證明和監護保證書，並交驗有效身份證件。

　　第九條房地產交易當事人應當向市房產局如實申報房地產交易價格，按規定繳納稅費。

　　第十條釋出房地產廣告，應當遵守房地產廣告發布的有關規定，不得欺騙和誤導公眾。

　　第十一條辦理房地產交易等相關手續，當事人應當向受理單位提交規定的資料。受理單位出具收件收據的日期為受理日。經審查，提交的資料需要補正的，受理單位應當一次性書面告知，資料補正日為受理日。受理機關應當按照法律、法規、規章和政務公開規定的時限辦結。

　　第十二條當事人應對其所提交資料的實質內容的真實性負責。

　　法律、法規、規章規定受理機關需對提交的資料進行核實的，受理機關應當指派兩名以上工作人員進行核實。

　　第三章房地產轉讓

　　第十三條本辦法所稱的房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　前款所稱的其他合法方式主要包括：

　　***一***以房地產交換的;

　　***二***以房地產抵債的;

　　***三***房屋繼承;

　　***四***以房地產作價入股、與他人成立企業，房地產權屬發生變更的;

　　***五***一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;***六***因企業被收購、兼併或者合併，房地產權屬隨之轉移的;

　　***七***單位房屋因調撥、價撥，房地產權屬發生轉移的;

　　***八***法律、法規、規章規定的其他方式。

　　第十四條按照國家和本市有關規定可以單獨轉讓的停車庫等附屬建築物、構築物和附屬設施，需單獨轉讓的，應當在轉讓合同中約定;未在轉讓合同中約定單獨轉讓的，視作一併轉讓。

　　按照房屋建築設計為獨立成套的房屋，不得分割轉讓。

　　第十五條房地產轉讓的價格由轉讓當事人協商議定。經濟適用房的銷售價格實行政府指導價。

　　集體、國有房地產轉讓時，應當符合有關法律、法規和規章的規定。

　　房地產轉讓合同中載明的價格應當包括該房屋佔用範圍內土地使用權的價格。

　　第十六條共有房屋出售時，其他共有人在同等條件下有優先購買權。

　　租賃房屋出售時，出租人應在法定期限或約定期限內書面通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。享有優先購買權的人應自接到通知之日起三十日內予以書面答覆，逾期不答覆的，視為放棄優先購買權。

　　第十七條當事人應當自房屋轉讓事實發生之日起九十日內向市房產局申請辦理轉移登記。

　　轉讓當事人申請辦理房屋權屬轉移登記應提交以下主要資料：

　　***一***房屋權屬證書和土地使用權屬證書;

　　***二***轉讓當事人的身份證明;

　　***三***轉讓合同或者與轉讓有關的生效的法律文書;

　　***四***法律、法規規定的其他應當提交的資料。

　　房地產轉讓或者變更時，應當向市房產局申請辦理房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

　　第十八條取得《商品房預售許可證》應當符合以下條件：

　　***一***取得土地使用權證書;

　　***二***取得商品房建設工程規劃許可證;

　　***三***取得商品房建築施工許可證;

　　***四***房屋土建工程完成50%以上或多層建築封頂、高層建築達到十層，並已確定施工進度和竣工交付日期***含環境和配套設施建設***;

　　***五***已確定商品房預售方案;

　　***六***已在本市銀行開立商品房預售款監管帳戶，與銀行簽訂了預售款監管協議;

　　***七***物業管理方案。

　　市房產局對符合條件的，應當依法發放《商品房預售許可證》;對不符合條件的，作出不予許可的決定，並書面通知申請人。

　　第十九條商品房買賣雙方可以使用由建設部、國家工商行政管理總局監製的《商品房買賣合同》示範合同文字，房地產開發企業不得強制買受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文字與買受人簽訂合同的，對銷售廣告和宣傳資料中已明示的事項，買受人有權要求在合同文字中作出明確約定，出賣人不得拒絕。

　　第二十條房地產開發企業或買受人應當在預售合同簽訂之日起三十日內，到市房產局辦理登記備案手續。

　　第二十一條商品房預售合同的主要條款發生變更，買賣雙方應當在簽署補充協議後三十日內到市房產局辦理預售合同變更登記備案手續。商品房買賣合同被解除、撤銷或宣告無效的，應當在三十日內到市房產局辦理登出登記備案手續。

　　第二十二條預購商品房在預售合同登記備案後房屋竣工前，商品房買受人可以再行轉讓，房地產開發企業應予配合辦理相關手續。

　　再行轉讓當事人應當會同房地產開發企業自簽訂轉讓合同之日起三十日內向市房產局申請辦理變更登記備案手續。

　　預售的商品房再行轉讓時，預售合同載明的權利義務隨之轉移。

　　第四章房地產抵押

　　第二十三條本辦法所稱的房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以其抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本辦法所稱的預購商品房貸款抵押，是指買受人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本辦法所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以房地產對一定期間內連續發生的債權作擔保的行為。

　　第二十四條下列房地產不得設定抵押：

　　***一***學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育用房、醫療衛生用房和其他社會公益房地產;

　　***二***被列為文物保護的建築物和有重要紀念意義的建築物;

　　***三***依法被查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產;

　　***四***國有土地使用權設定抵押後的在建工程及建成的建築物;

　　***五***權屬有爭議的房屋;

　　***六***依法不得抵押的其他房地產。

　　第二十五條房地產開發企業不得以已經銷售的商品房設定抵押權;房地產開發企業以在建工程設定抵押權的，在抵押存續期間，未經抵押權人同意不得進行預售。

　　經抵押權人同意預售的房屋，應當登出相應部位的抵押權。

　　第二十六條抵押人擔保的債權不得超出抵押物的價值。其中在建工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程佔用範圍內的土地使用權和已投入的資產總額。設定抵押權後，該房地產的價值大於所擔保債權的，餘額部分可以抵押，但抵押所擔保的債權數額不得超出其價值的餘額部分。

　　同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

　　第二十七條債權人和債務人可以房地產設定最高額抵押。設定最高額抵押權時，抵押人和抵押權人應當約定連續發生債權的期間、被擔保債權的最高限額。

　　第二十八條房地產開發企業和其他建設單位以在建工程設定抵押權，所擔保的主債權僅限於建造該建設工程的貸款，但已付清該建設工程全部建造款的不在此限。

　　以在建工程設定抵押權，必須同時符合以下條件：

　　***一***房屋土建工程完成50%以上或多層建築封頂、高層建築達到十層;

　　***二***符合建設工程承發包管理的有關規定。

　　第二十九條買受人以預購商品房設定抵押權，所擔保的主債權僅限於購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。

　　以預購商品房設定抵押權，應當符合有關商品房預售管理的規定。

　　第三十條抵押人和抵押權人協商一致，可以變更抵押合同，並簽訂書面變更合同。

　　抵押合同變更，須經有關主管部門批准的，應徵得原批准的主管部門的書面同意;一宗抵押物上存在兩個以上抵押權的，需要變更抵押合同的抵押權人，必須徵得所有後順位抵押權人的同意。

　　第三十一條抵押當事人應當在抵押合同訂立之日起三十日內，向市房產局申請辦理抵押登記。

　　辦理房地產抵押登記，應當向市房產局提交以下主要檔案：

　　***一***房屋權屬證書;

　　***二***主合同;

　　***三***抵押合同;

　　***四***可以證明抵押房地產價值的資料;

　　***五***法律、法規規定的其他應當提交的資料。

　　第三十二條抵押合同發生變更或抵押關係終止的，抵押當事人應當在變更或終止之日起十五日內，到市房產局辦理變更或者登出抵押登記手續。辦理登出抵押登記手續時，抵押人申請但抵押權人不申請的，市房產局可以受理抵押人的申請，但應書面通知抵押權人限期配合辦理登出手續，抵押權人逾期無正當理由仍不配合辦理登出登記的，市房產局可以依法核准抵押人的登出登記。

　　第三十三條建設工程竣工後，原設定的在建工程抵押在辦理初始登記時，隨之轉為現房抵押;已設定的預購商品房貸款抵押，在辦理商品房權屬轉移登記時，隨之轉為現房抵押。

　　第三十四條已設定抵押權的房地產，被依法列入拆遷範圍的，抵押人應及時書面通知抵押權人，抵押雙方可重新設定擔保，也可依法清理債權債務，解除原抵押合同。

　　債務人不提前清償債務或不提供新的擔保的，因拆遷補償安置取得的房地產或補償費為抵押財產。

　　第五章房屋租賃

　　第三十五條本辦法所稱的房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　本辦法所稱的房屋轉租，是指房屋承租人經出租人同意將承租的房屋再出租的行為。

　　第三十六條下列房屋不得出租：

　　***一***屬於違法建築的;

　　***二***不符合房屋使用安全標準的;

　　***三***司法機關、仲裁機構和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;

　　***四***依法公告列入拆遷範圍的房地產;

　　***五***有關法律、行政法規規定禁止出租的其他情形。

　　第三十七條房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂後三十日內，向市房產局申請登記備案。對符合房屋租賃登記備案條件的，市房產局應按規定予以備案;對不符合房屋租賃登記備案條件的，市房產局應書面通知申請人。

　　租賃合同依法變更或解除、終止的，租賃當事人應當在合同變更或解除、終止之日起十日內到市房產局辦理變更登記或登出登記手續。

　　房屋轉租，應符合原租賃合同的約定和徵得原出租人的同意，訂立轉租合同，並按照本辦法的有關規定辦理登記備案手續。

　　第三十八條申請房屋租賃登記備案應當交驗下列資料：

　　***一***租賃合同;

　　***二***房屋權屬證書;

　　***三***申請人的有效身份證件;

　　***四***法律、法規規定應提交的其他資料。

　　委託出租房屋，須提交房主的授權委託書;出租共有房屋，須提交其他共有人同意出租的證明;承租人為***人員的，還應提交公安機關簽發的居留證件。

　　第三十九條出租下列房屋不予辦理租賃合同備案登記：

　　***一***無房屋權屬證書的;

　　***二***權屬有爭議的;

　　***三***已設定抵押，未經抵押權人同意的;

　　***四***共有房屋未取得其他共有人書面同意的。

　　第四十條房屋出租不妨礙房屋所有權的轉移。在租賃期內租賃房屋所有權發生變動的，不影響租賃合同的效力，房屋受讓人應承擔原出租人的義務並享受原出租人的權利。

　　第四十一條房屋租賃期間，出租人改建、擴建、翻建、裝飾、裝修出租房屋的，應徵得承租人同意。

　　承租人應當愛護併合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，應徵得出租人同意，並簽訂書面合同。

　　第四十二條房屋租賃期間，因房屋及其設施出現破損而影響正常使用的，承租人應採取有效措施防止破損擴大，並及時通知出租人維修;出租人不及時維修且涉及房屋安全的，承租人應報請市房產局進行安全鑑定，並可自行維修，所發生的合理費用，由出租人支付。

　　合同另有約定的，從其約定。

　　第六章房地產中介服務

　　第四十三條本辦法所稱的房地產中介服務是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

　　房地產諮詢，是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、資訊、技術等方面諮詢服務的經營活動。

　　房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值或價格的經營活動。

　　房地產經紀，是指為委託人提供房地產資訊和居間代理業務的經營活動。

　　第四十四條設立房地產中介服務機構，應自領取營業執照之日起三十日內，持營業執照副本等檔案資料，到市房產局備案。

　　第四十五條房地產中介服務機構應按規定向市房產局報送房地產中介服務統計報表。表格式樣由市房產局統一制發。

　　第四十六條房地產中介服務機構及其從業人員提供房地產中介服務不得有下列行為：

　　***一***擅自提高中介服務收費標準;

　　***二***給未取得《長沙市商品房預售許可證》的商品房進行銷售代理;

　　***三***給未取得房屋權屬證書或者權屬有糾紛、權利受限制的房屋進行經紀服務;

　　***四***以個人名義接受委託，或同時在兩個及以上房地產中介服務機構執業;

　　***五***允許他人以自己的名義從事房地產中介服務業務;

　　***六***索取、收受委託合同以外的酬金或者其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當的利益;

　　***七***與一方當事人串通損害另一方當事人權益;

　　***八***提供虛假材料、隱瞞真實情況，損害當事人的利益;

　　***九***法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第七章法律責任

　　第四十七條違反本辦法第三十六條規定將房屋出租的，由市房產局責令停止出租，並可處以違法所得一倍以上三倍以下的***，但最高不超過30000元。

　　違反本辦法的其他行為，由法律、法規、規章規定的執法機關依法予以處罰。

　　第四十八條行政機關工作人員在房地產交易過程中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章附則

　　第四十九條城市規劃區外國有土地上的房地產交易，參照本辦法執行。

　　集體土地上的房屋在本集體經濟組織內部交易的，參照本辦法執行。

　　縣***市***城市房地產交易管理參照本辦法執行。

　　第五十條本辦法自2004年3月1日起施行。

　　房地產交易的一般規則

　　房地產交易應遵循以下一般規則：

　　***1***房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有;如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生衝突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

　　***2***實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成複雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

　　***3***實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委託有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。

　　***4***房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際佔有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。