南昌市城市房地產抵押管理條例

　　抵押是民商活動中既古老又重要的債權擔保形式，素有“擔保之王”之美譽。房地產抵押是抵押的重要形式。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一條　為了加強城市房地產抵押管理，維護房地產抵押市場秩序，保障房地產抵押當事人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　在本市城市規劃區國有土地範圍內進行房地產抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程抵押，實施抵押管理，應當遵守本條例。

　　第三條　本條例所稱房地產抵押，是指債務人或者第三人以其依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權以不轉移佔有方式向債權人提供債務履行擔保的行為。

　　本條例所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本條例所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建房地產工程繼續建造資金的貸款，以其依法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　第一款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人。

　　第四條　房地產抵押活動，應當遵循平等、自願、公平、誠實信用的原則。

　　第五條　房地產抵押實行登記制度。房地產抵押合同自登記之日起生效。

　　第六條　市或者縣人民政府房產管理部門***以下簡稱房產管理部門***是本級人民政府房地產抵押登記工作的主管部門，對房地產抵押登記實行統一管理。

　　市或者縣人民政府國土資源、價格、財政、工商行政管理和稅務等部門，應當按照各自的職責，配合做好房地產抵押的管理工作，依法對房地產抵押施行監督檢查。

　　第七條　依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

　　房屋所有權與該房屋佔用範圍內的土地使用權，不得單獨設定抵押權。

　　第八條　抵押人所擔保的債權，不得超過其抵押的房地產價值。

　　房地產抵押後，該房地產價值大於所擔保的債權的餘額部分可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。

　　同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況書面告知抵押權人。

　　第九條　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

　　第十條　以預購商品房貸款抵押的，該商品房開發專案應當符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證。

　　第十一條　以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　第十二條　以按份共有房地產設定抵押權的，所擔保的債權不得超出抵押人依法所享有的份額。

　　以共同共有房地產設定抵押權的，應當經全體共有人書面同意，抵押人為全體共有人。

　　第十三條　企業以其所有的房地產設定抵押的，其設定的抵押期限不得超出企業依法取得的土地使用權的終止期限。

　　有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，其設定的抵押期限不得超出企業的終止期限。

　　第十四條　有下列情況之一的房地產，不得設定抵押：

　　***一***權屬有爭議的;

　　***二***已建成的房屋未依法登記領取《房屋所有權證》、《國有土地使用證》的;

　　***三***《房屋所有權證》與《國有土地使用證》載明的權利人不一致的;

　　***四***共同共有房地產未經其他共有人書面同意的;

　　***五***學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

　　***六***列為文物保護的;

　　***七***公有住房已出租的;

　　***八***已依法公告列入拆遷範圍內的;

　　***九***依法被查封、扣押、監管的;

　　***十***法律、法規規定其他不得設定抵押權的。

　　已被預售的商品房，開發該商品房的房地產企業不得設定抵押。

　　第十五條　房地產抵押，當事人應當簽訂書面抵押合同。

　　抵押合同應當具備以下條款：

　　***一***當事人姓名、住所或者名稱、駐址;

　　***二***抵押房地產坐落、型別、結構、面積、價值、所有權屬、使用權屬、權證編號;

　　***三***抵押房地產擔保的債務款額和期限;

　　***四***抵押房地產意外毀損或者滅失的責任;

　　***五***違約責任;

　　***六***抵押合同消滅的條件;

　　***七***當事人爭議解決方式;

　　***八***當事人認為需要約定的其他事項;

　　***九***抵押合同簽訂的時間與地點。

　　第十六條　訂立房地產抵押合同時，當事人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權與該房屋佔用範圍內的土地使用權轉移為債權人所有。

　　第十七條　抵押合同簽訂後，當事人應當向房產管理部門辦理房地產抵押登記。

　　辦理房地產抵押登記，應當提供下列檔案：

　　***一***抵押登記申請書;

　　***二***主合同和抵押合同;

　　***三***《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

　　***四***抵押當事人的身份證明或者法人資格證明;

　　***五***可以證明抵押房地產價值的資料;

　　***六***法律、法規規定應當提交的其他檔案。

　　第十八條　下列房地產抵押登記，當事人除提交本條例第十七條第二款規定提交的檔案外，還應當提交相應的證明檔案：

　　***一***抵押以劃撥方式取得土地使用權的房地產，應當提交國土資源部門的批准檔案;

　　***二***抵押集體所有制企業的房地產，應當提交經企業職工代表大會或者職工大會批准的檔案;

　　***三***抵押有限責任公司、股份有限公司的房地產，應當提交經董事會或者股東大會批准的檔案，但企業章程另有規定的除外;

　　***四***以中外合資企業、中外合作企業和外商獨資企業的房地產抵押的，應當提交經董事會批准的檔案，但企業章程另有規定的除外;

　　***五***抵押未建成的拆遷安置房，應當提交原房屋所有權證明和經公證的拆遷安置合同書。

　　國有企業、國有控股企業、國有參股企業和事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

　　第十九條　房地產抵押登記，按照下列程式辦理：

　　***一***當事人按照本條例第十五條規定簽訂書面抵押合同;

　　***二***當事人持本條例第十七條或者第十八條規定的證明檔案，向房產管理部門申請辦理抵押登記;

　　***三***房產管理部門對抵押房地產是否符合抵押條件進行審查，並在受理之日起5日內書面答覆當事人;

　　***四***對符合抵押條件的房地產，當事人可以協商議定其價值，也可以委託依法設立的有房地產價格評估資質的機構進行價格評估;

　　***五***房產管理部門在抵押合同上籤注編號、日期，加蓋登記專用章，核發《房屋他項權證》，並在《房屋所有權證》上核籤抵押注記。

　　以預購商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房屋權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記，其中，按預購商品房合同履約的，當事人應當申請房地產抵押變更登記。

　　《房屋他項權證》由抵押權人持有，經抵押注記的《房屋所有權證》由抵押人持有。

　　第二十條　房產管理部門抵押登記的資料，應當公開，允許當事人或者相關機構查閱、抄錄或者影印。

　　第二十一條　抵押人將已出租的房屋抵押的，應當將租賃情況書面告知抵押權人，並將抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。

　　已出租的房屋，因履行擔保債權而變更產權人的，原租賃合同在租賃期間內繼續有效。

　　第二十二條　抵押期間，抵押人轉讓已抵押的房地產，應當書面通知抵押權人並告知受讓人轉讓的房地產已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　房地產轉讓價格明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓。

　　第二十三條　抵押人的行為致使抵押房地產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為，恢復抵押房地產的價值。

　　抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　第二十四條　抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。

　　第二十五條　債務人履行債務完畢，因該債務擔保簽訂的房地產抵押合同隨即消滅，抵押權人應當將《房屋他項權證》交還抵押人。

　　抵押人應當在合同消滅15日內，持履行債務的憑證和《房屋他項權證》以及經抵押注記的《房屋所有權證》到房產管理部門辦理抵押注銷手續。

　　第二十六條　違反本條例，未辦理房地產抵押登記的，抵押合同無效，由此造成損失的，由責任方負責賠償。

　　第二十七條　抵押人隱瞞本條例第十四條第***一***、***四***至***九***項規定情況，造成抵押無效的，應當承擔由此產生的法律責任。

　　第二十八條　房產管理部門違反本條例第十九條規定，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　房地產抵押管理工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十九條　房地產價格評估機構評估失誤，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　房地產價格評估機構對署名的評估人員可以進行追償。

　　第三十條　房產管理部門在辦理房地產抵押登記時，其收費專案和標準應當按照國家和省人民政府財政、價格部門批准的執行。

　　第三十一條　在本市其他國有土地範圍內從事房地產抵押，實施房地產抵押管理，參照本條例執行。

　　以地上無定著物的土地使用權抵押的，由當事人向核發土地使用權證書的國土資源部門辦理抵押登記。

　　第三十二條　本條例自公佈之日起施行。

　　房地產抵押的設定

　　***一***房地產抵押合同

　　房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的佔有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關係的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。

　　房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當採用書面形式並記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名***名稱***、住址;⑵被擔保主債權種類、數額;⑶債務人履行債務的期限;⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;⑸抵押擔保的範圍;⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。

　　***二***房地產抵押權登記

　　房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記後依法成立並取得物權公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。

　　房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫並遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記檔案，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請後即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記檔案的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核准登記並公告。