城市房地產轉讓管理規定釋義

　　為規範城市房地產轉讓的管理工作，制定了《城市房地產轉讓管理規定》，有看過該規定的釋義嗎?下面小編給大家介紹關於的相關資料，希望對您有所幫助。

　　城市房地產轉讓管理規定解讀

　　第一條為了加強對城市房地產轉讓的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產轉讓當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本規定。

　　解讀：本辦法旨在調整房地產轉讓中的存在的問題。

　　第二條凡在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

　　解讀：本辦法的調整範圍為國有土地範圍內的房地產轉讓。即排除了集體土地上的房地產形態，房地產轉讓包括國有土地範圍內的土地使用權轉讓、商品房、經濟適用房、集資房等等。

　　第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　解讀：房地產轉讓是以合法方式將土地使用權或房屋所有權轉移給他人的行為。

　　前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

　　***一***以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

　　***二***一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

　　***三***因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的;

　　***四***以房地產抵債的;

　　***五***法律、法規規定的其他情形。

　　第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。

　　省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門***以下簡稱房地產管理部門***負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

　　解讀：在西安房地產轉讓是由西安市建委的下屬單位西安市房屋管理局來管理的。

　　第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。

　　解讀：本條規定了地隨房走，房隨地走的原則。

　　第六條下列房地產不得轉讓：

　　***一***以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;

　　***二***司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　***三***依法收回土地使用權的;

　　***四***共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　***五***權屬有爭議的;

　　***六***未依法登記領取權屬證書的;

　　***七***法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　解讀：規章中規定了房地產禁止轉讓的六種情形。特別是第四種和第六種情形比較常見。但是反過來說，比如說未經其他共有人同意而簽訂的房地產轉讓合同的效力問題，筆者認為根據物權法的規定，債權合同應是有效的，只是沒有發生物權效力。

　　第七條房地產轉讓，應當按照下列程式辦理：

　　***一***房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

　　***二***房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關檔案向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格;

　　***三***房地產管理部門對提供的有關檔案進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答覆，7日內未作書面答覆的，視為同意受理;

　　***四***房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

　　***五***房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

　　***六***房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

　　解讀：該條規定了房地產轉讓的一般程式，首先要簽訂書面合同，其次辦理房地產權屬變更登記，這其中涉及兩個主要問題，第一是房地產轉讓過程中都涉及哪些稅費?第二是這些稅費以房屋的成交價格還是房管部門的評估價格為計算標準。***筆者將以西安市房地產交易情況為例，在下一篇博文中詳述***

　　第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

　　***一***雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

　　***二***房地產權屬證書名稱和編號;

　　***三***房地產坐落位置、面積、四至界限;

　　***四***土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

　　***五***房地產的用途或使用性質;

　　***六***成交價格及支付方式;

　　***七***房地產交付使用的時間;

　　***八***違約責任;

　　***九***雙方約定的其他事項。

　　第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　解讀：地隨房走，當房地產轉讓時，其土地出讓合同中的權利、義務也概括轉移。

　　第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　***一***按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

　　***二***按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　解讀：“成片開發土地”的概念來源於《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》***國務院令第56號發***第二條：“本辦法所稱成片開發是指：在取得國有土地使用權後，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然後進行轉讓土地使用權、經營公用事業;或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建築物，並對這些地面建築物從事轉讓或出租的經營活動。”

　　第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於下列情形之一的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

　　***一***經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的專案的;

　　***二***私有住宅轉讓後仍用於居住的;

　　***三***按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

　　***四***同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　***五***轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　***六***根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

　　***七***縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中註明。

　　第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

　　第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

　　房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。