有關房地產經營與管理論文

　　隨著市場競爭的日趨激烈與嚴重,對房地產經營管理模式的改進模式進行研究已經顯得十分有必要.下文是小編為大家整理的的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　試論房地產經營管理

　　摘要：現階段，關於房地產的各方面知識也被人們廣為學習和研究，而房地產業為社會各階層提供的職業崗位已儼然成為就業機會一支強大的力量。房地產經營的體制、決策與管理也是愈來愈完善。然而，並不是每個人都可以在房地產業界駕馭自如、獨佔鰲頭，精通並且熟練的把握房地產管理方面的技巧才會是真正的贏家。下面就房地產多方面的知識及現階段的概況進行一下論述。

　　關鍵詞：房地產;專案;經營管理

　　1 經營管理的概述

　　房地產經營是從事房地產業的人對房地產專案進行的經濟營建,主要表現了房地產企業與房地產市場的經濟關係.而房地產管理是房地產從業者對房地產企業內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優化操作和整合.其實,房地產開發已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業利潤最大化,風險最小化,資源整合最優化,最終實現社會責任化。

　　房地產經營管理戰略的目的就是企業在未來發展的途徑上如何適應市場，將企業所具有的資源如何配置，並形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現預期目標。從這一目的來看，首先就必須解決好企業所在行業的準確預測，清晰地判斷所從事行業的發展階段、發展週期、發展空間等，進而正確預測產品市場，分析產品市場走向、產品發展趨勢、市場競爭程度、客戶滿意度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區域、國家的巨集觀經濟發展等。真正做好行業及市場的準確預測，就能較清晰地看清未來市場及產品發展趨勢，為企業發展指明方向，企業經營戰略才有了堅實的基礎，因此經營管理戰略作用發揮對外依賴於行業及市場的準確預測和把握。

　　2 專案經營管理

　　房地產是房產和地產的總稱,指的是房地產具有某種特定的財產權利，其物質形態是土地和房屋。它包括兩方面的含義：首先，它是一種客觀存在的物質形態;其次，它是一項法律意義上的財產。房地產的商品包括建築地塊、房屋、房地產服務等等。房地產管理是企業為了實現一定的經營目標，對經營活動所進行的計劃、指揮、協調、監督、檢查等組織工作。企業管理是一個統一整體，它由五個方面構成：管理主體--誰來管;管理客體--管什麼;管理目標--為什麼要管;管理手段--怎麼管;管理評估--結果如何。

　　房地產專案管理是工程專案管理的一個分類，是房地產專案的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產專案的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產專案上的優化配置，為使用者提供優質產品。爭取專案的成功實施是專案管理的總目標。一個成功的專案應該具有以下條件：

　　①要在限定的費用條件下，儘可能地降低專案的費用消耗，減少資金的佔用，達到專案預定的使用功能和使用效果，使專案在使用過程中能經濟、安全、高效地執行。②要在預定的時間內完成專案的建設，不拖延，及時地實現投資目的，達到預定的專案總目標和要求。

　　③要使專案能合理地有效地利用各種資源，使專案具有可持續發展的潛力。必須使專案能為使用者***顧客或使用者***所接受、認可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意⑼

　　④必須使專案與環境協調。這是“以人為本”思想在房地產專案的具體體現，包括與自然環境的協調，與人文環境的協調，與社會環境的協調。

　　⑤必須使專案實施按計劃、有秩序地進行，儘可能降低工程變更和事故發生，較好地解決專案過程中出現的風險、困難和干擾，使專案的損失降低到最低限度。要使專案完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。因為在一個具體的專案中各個評價指標的重要地位不同，常常需要確定它們的優先順序，如有的指標必須保證，有的指標儘可能照顧，有的指標是不可能完全得到保證，甚至有些指標之間是相互矛盾的等。

　　因此，在具體專案中，我們應根據專案的具體特點，確定各個指標的優先等級，保證專案總體目標的實現，這一工作實質是屬於專案目標優化的工作內容。房地產專案管理是一個具有寬泛意義的名詞，包括成本管理、工期管理、質量管理、現場管理、合同管理、風險管理等等多方面的內容，因此，若想對房地產實現靈活多變的操縱，就必須熟練掌握多方面的知識，還要善於開動腦筋，對方位的思考和運籌。

　　3 營銷管理

　　房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。成功的房地產銷售過程一般包括：宣傳、溝通階段，談判階段，簽約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發商自行租售和委託代理兩種。 ① 開發商自行租售。由於委託物業代理要支付相當於售價1%～3%的佣金，所以有時開發商願意自行租售。一般在下述情況下開發商願採取這樣的營銷方式：第一，大型房地產開發公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區性的銷售網路。第二，在房地產市場價格高漲、市場供應短缺期。第三，開發商所發展的專案已有較明確、甚至是固定的銷售物件。②物業代理。經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼備的洽商工作，房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業代理。傳統的房地產經紀人留給人們的印象是，通過傳遞資訊、居間介紹，待交易成功後收取佣金。現代的物業代理則是一個全新的念，已經從單純的協助推銷逐漸發展為參與開發專案市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業技術含量。它包括聯合代理與獨家代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理三種形式。但是不論是採用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發專案前期就儘快確定下來，以使物業代理公司能就專案發展的規劃、設計和評估有所貢獻。

　　4物業管理

　　物業管理是一種和現代化房地產開發相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而形成的統一管理方式，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式。所謂物業管理，簡單來說，就是人們對物業的管理活動。物業管理泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售後的管理和服務。一般只限於對該物業進行管理服務，其主要的任務是對物業的維護、管理共用的機電裝置和公共設施，也包括治安保衛、分送信報、清潔衛生、綠化養護等服務專案。歸納物業管理的定義可以為是指物業管理企業受物業所有人***業主***的委託，依據物業管理委託合同，以及國家有關的法律法規，對物業的房屋建築及其裝置、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理具有社會化、專業化、市場化、管理形式的規範化等特徵。

　　物業管理的物件、範圍相當廣泛，但其基本內容是一樣的。按服務的性質和提供的方式，物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務以及委託性的特約服務三大類。物業管理基本原則包括：使用者至上、服務第一的原則;業主自治管理與專業管理相結合的原則;統一經營、綜合管理的原則;社會化管理、企業化經營的原則;合理競爭的原則;依法管理與服務的原則。另一方面而言，物業管理的運作，既是管理思想的體現，又是管理理論的實踐，是全部物業管理活動的總和。為保證物業管理有條不紊地順利啟動和正常進行，從規劃設計開始到管理工作的全面運作，有若干環節不容忽視。這些基本環節分別包括在：物業管理的策劃階段、物業管理的前期準備階段、物業管理的啟動階段、物業管理的日常運作階段。只有做好這些環節，才能保證物業管理的流暢。另外，物業管理程式的順利進行，充足的經費才是最後重要的保證，經費包括維護類、養護類以及修繕類等等，通過受益人出資，產權單位出資，物業開發單位出資的渠道來獲取必要的經費。

　　5 結束語

　　房地產經營管理是房地產的高層領導人在現代市場經營觀念的指導下，為構建和維持長久的競爭優勢，通過對外部環境和內部條件的全面估量和分析，從企業發展全域性出發而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領。近幾年,企業經過市場經濟的洗禮,在房地產經營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步,但與現代企業管理要求還有一定距離。

　　篇2

　　淺談迴圈經濟背景下的房地產經營管理思考

　　迴圈經濟是隨著社會的發展以及保護環境的急切需要而提出的一種生態經濟，該經濟形態在執行過程中以“減量化、資源化、再利用”為基本原則，以確保資源的迴圈使用和提高資源的利用效率為其重要核心。要求將清潔生產、資源綜合利用以及可持續消費等融為一體，切實運用生態學的規律來指導人類的經濟活動，是為了順應時代及社會發展對傳統經濟模式的根本變革。可見，迴圈經濟是我國實現建設資源節約型、環境友好型社會這一目標的必由之路，是實現資源、環境、社會三方面可持續發展戰略的重要途徑。

　　一、迴圈經濟的內涵

　　就迴圈經濟的“減量化、資源化、再利用”這一基本原則而言，減量化主要是指使用較少的資源達到預定的經濟目標，同時在該過程中減少廢棄物的產生和排放，以達到節約資源、減少汙染的目的。資源化主要是指在變廢為寶，盡最大可能將廢棄物轉化為資源再次使用，從而提高廢棄物的利用效率，從而起到節約自然資源的目的;再利用主要是就增加產品的利用次數而言的，通過修復、翻新、再製造等手段，延長產品的使用週期。

　　二、基於迴圈經濟的房地產經營管理體系

　　基於迴圈經濟的房地產經營管理體系需要在原本以經濟效益為核心的管理模式向生態化的管理模式轉變，實現房地產的綠色經營管理。這就需要房地產在發展的過程中，在遵循市場經濟規律的基礎上，同時兼顧生態發展規律的要求，實現經濟同生態環境的協調發展，實現社會、經濟、生態三方面效益的有機結合。房地產的綠色經營管理涉及到房地產管理的各個方面，並貫穿在房地產經營管理的整個過程。因此，在房地產經營管理的過程中要以實現可持續發展為根本目標，實現生態設計、綠色創新、清潔生產、綠色營銷、可持續消費等，徹底改變目前房地產粗放型的生產方式及純經濟型的管理方式。

　　房地產的綠色經營管理體系的結構主要包含管理目標、實施物件、技術要求及相關支撐體系等。***1***就管理目標而言，是社會、經濟、生態上方面效益的協調優化、有機組合。在房地產經營管理的過程中，要在盡最大可能提高資源利用率的同時，減少房地產在整個環節中對生態環境的不利影響。***2***就管理的物件而言，主要要求房地產就其整個專案生命週期的各個主體均制定嚴格的環境管理指標，並就制定的環境管理指標保證在各個環節、各個主體之間均嚴格遵守、切實實施。***3***就技術要求而言，這涉及到房地產整個專案生命週期的各個環節的環境、資源的技術處理，如：綠色採購、綠色規劃、綠色建設、綠色消費等等。***4***就相關支撐體系而言，主要是指與房地產綠色經營管理相配套的相關體系，如資料庫、資訊庫、綠色評估體系、綠色決策支撐系統等。這些體系均是房地產綠色經營管理過程中必不可少的重要支撐。

　　三、基於迴圈經濟的房地產經營管理的措施

　　***一***轉變經營管理理念

　　就房地產的經營管理理念理念而言，基於迴圈經濟的房地產經營管理需要順應時代的發展要求進行切實的轉變，由以前單純的追求經濟效益轉向社會、經濟、生態三方面效益的協調有機統一，在整個房地產行業樹立綠色經營管理的理念。綠色經營管理理念的樹立就人員方面而言，涉及到房地產整個專案生命週期的所有參與人員，尤其是相關的領導層和指揮層。就環節方面而言，綠色經營管理理念涉及的房地產整個專案生命週期的各個環節，如設計、建設、營銷、消費、以及所涉及材料技術等等。也就是房地產的綠色經營管理理念要在房地產企業的每一位人員的思想上得到樹立，在房地產整個專案生命週期中得到貫徹，只有在這樣的基礎上，才能夠實現綠色的經營目標，其實促進迴圈經濟模式在整個社會的推進。

　　***二***完善組織機構

　　房地產的綠色經營管理在具體的實施過程中涉及的領域眾多、環節繁雜，這必然需要有強有力的領導及完善的組織機構來保證其綠色經營管理的有效實施。在該機構中更要切實落實綠色經營管理的管理理念，明確人員、經費、工作任務及相關職責，充分發揮其引導和協調作用，保證各個領域和環節中綠色經營管理的有序、高效執行。在房地產企業中只有在完善綠色經營管理組織機構的基礎上，才能為迴圈經濟背景下的房地產的經營管理提供切實的組織保證和支援，促進房地產綠色經營管理的進行。

　　***三***建立健全相關制度、機制

　　在房地產綠色經營管理中，制度的制定及實施是綠色管理能夠切實執行的制度保障。只有在可持續發展的綠色管理理念的基礎上，建立健全相關制度才能確保在迴圈經濟背景下的房地產經營管理的進一步發展。在房地產綠色經營管理中，一方面，要建立健全相應的工作運營機制、健全資源節約管理制度、明確環境操作標準，以及加強在房地產建設和運用過程中的成本管理、定額資源消耗管理，以達到節約資源、提高資源利用率、降低汙染物產生及排放，提高生態環境保護力度，實現經濟同生態效益的有機統一。另一方面，要加強綠色經營管理人員的人員分工，明確崗位職責，並通過有效的激勵及約束機制，來調動工作人員進行綠色經營管理的積極性和主動性，從而提高工作效率。此外，要注重綠色經營管理相關支撐體系的建立和維護，如建立與綠色經營管理相統一的資訊知識庫、建立綠色化的評估機制等，以此來加強對綠色經營管理的支撐，促進其更好的發展。

　　***四***企業文化

　　企業文化是企業的生命力，貫徹在企業執行的各個環節。因此在房地產綠色經營管理模式的推進過程中，要進行綠色的企業文化建設。以通過綠色的企業文化建設，將可持續發展的觀點融入其中、將社會、經濟、生態三方面效益有機協調統一的理念貫穿在房地產的企業文化中，才能促使在房地產的綠色經營管理成為其經營管理的一種常態，促使綠色經營管理具體化、細節化、常態化。只有在這樣的基礎上才能為房地產綠色經營管理的持續、有效、健康進行提供良好、和諧的環境氛圍。

　　結語：

　　房地產經營管理要想在迴圈經濟的背景下得到進一步的發展，必須在根本上就其經營管理的理念進行根本性的轉變，由以前單純對經濟效益的追求轉變為追求社會、經濟、生態三方面效益的有機協調統一，切實推進房地產的綠色經營管理模式。房地產的綠色管理在實際的實施執行過程中要切實加強經營管理理念的轉變、完善相應的組織機構、建立健全相關制度、機制，並加強房地產綠色的企業文化建設。只有在這樣的基礎上，才能確保房地產的經營管理順應時代的發展和社會的進步，順應迴圈經濟形態進一步推進。

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