物業管理探討論文
隨著社會和時代的發展和進步,人們的生活水平也有了明顯的提高,人們在居住的時候對環境的要求也在不斷的提高。下面是小編為大家整理的，供大家參考。
範文一：大型專案物業管理一體化模式探討
業的業務結構和管理模式，越來越多的大型企業不得不改變原有的管理體系，促進大型專案物業管理一體化模式探索工作的發展。企業的物業管理工作一體化可以有利於企業進行統籌管理，可以對企業的資源進行全面管理和優化配置，進而可從非系統角度來降低企業的經營管理成本，提高經濟效益。本文將對大型專案物業管理工作存在的問題進行闡述，進而提出優化物業管理工作一體化模式的措施。
關鍵詞：物業管理;一體化;內容;措施;探索
大型專案物業管理一體化模式是對物業工作管理進行統一規劃，並整合運用人力、物力和財力來提升物業管理工作水平，統一物業管理的運作模式，統一物業服務標準和支付平臺，統籌資源配置工作，並對物業管理工作進行統一考核評價，從而構建規範高效的一體化綜合物業管理體系。大型專案物業管理一體化制定了物業管理標準，對物業管理流程進行規範，並推動了一卡通智慧卡系統的建設工作，實現了統一支付，並對資源進行優化配置，在一定程度上可以盤活閒置資源，提高資源的利用效率，實現資源的按需分配;大型專案物業管理一體化並制定了統一的管理服務標準，並按照相關的標準對物業服務工作進行統一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利於激勵員工，提高工作效率和質量。筆者就職於淮海商業集團置業發展有限公司，對物業管理工作有較多的瞭解，並對新都會專案的課題調研工作有一定的瞭解，因此將根據自身的經驗和認識來對物業管理工作中存在的問題進行分析，並提出相應的解決措施。
一、大型專案物業管理工作中存在的問題
***一***物業管理工作難以根據一體化模式的要求進行及時調整
大型專案物業管理工作模式與原先的物業管理工作模式是不同的，物業管理工作的重點內容和物業管理思維方式發生了改變。物業管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進行調整。但是，由於存在慣性效應，再加上物業管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣於業主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業管理一體化模式產生了消極觀望的態度，對物業管理業務的廣度和專業化程度不夠了解，物業管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應。比如新都會專案置業公司原先管理的物業基本都在淮海路或沿線區域，且房屋產權相當一部分屬於淮海集團公司，置業受集團委託直接管理這些物業，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣於業主式管理模式，在走出現有區域，改變現有管理模式，直接管理極富市場經濟韻味的新都會物業方面，工作人員面臨一系列困難，物業管理工作模式無法進行及時的調整。
***二***大型專案物業管理工作面臨的風險較大
大型專案物業管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由於物業管理收費標準設定工作和庫存管理工作難度較大，大型專案物業管理工作需要大量的資金支援，導致物業管理工作的財務風險和經營風險係數較高。比如新都會專案的最大風險在於效益風險，由於該專案的初定物業管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業公司先行墊付，這使得新都會專案面臨的風險增大。***三***缺乏相應的人才，管理工作混亂大型專案物業管理一體化模式的實施需要相應的管理人才和工作人員來執行，但是由於物業管理模式變更後相關調整工作存在一定時滯，相關的人員的思維方式難以及時轉換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由於管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉變，管理工作定位不正確，導致物業管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉變兩個方面，尤其是專業門類補缺，正式管理專案的範圍和數量，裝置設施，管理的物件都發生了變化;再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開發商和招商公司以及各家商戶、各位業主和政府相關部門的關係。
二、構建大型專案物業管理一體化模式的措施
***一***健全物業管理體系，營造良好的物業管理一體化氛圍
構建大型專案物業管理一體化模式，首先就要健全物業管理體系，要優化物業人員配置，嚴格落實物業成本預算預審制度，統一執行物業繳費標準和成本預算，並要嚴格執行物業服務考核標準和細則，明確保障服務提升的方向，以便營造良好的物業管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質量。例如，新都會管理處在走進市場經濟執行過程中，認識到其外界的協作關係發生了很大變化，努力理順同開發商、招租坊、商鋪客戶、各位業主與政府相關部門之間的關係，營造良好的工作氛圍，並與其保持經常性的工作交往溝通，分清各相關分管線條。並且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務管理程式行事，明確物業服務考核標準，做到公平公正。
***二***完善物業管理制度，做好物業風險管理工作
完善物業管理制度可以對物業一體化工作提供製度保障，可以在較大程度上防範物業管理經營風險，明確財務管理制度，可以降低財務風險和資金流動風險，提高物業工作的經濟效益。例如新都會物業管理部門健全了有效的管理制度和先進質量體系，完善了***制度和各工種崗位制度等，提高管理質量，公司還派出了有豐富管理工作經驗的老同志協助新都會管理上的持續改進工作，直接對制度、規劃出謀劃策。
***三***重視物業基礎管理，構建多層次服務平臺
物業管理工作的重要內容就是提供物業服務，物業管理人員要做好後勤保障工作，要積極構建多層次服務平臺，保持物業管理活動和經營活動的順利開展，提高企業的公司形象。例如新都會業務管理工作首先啟動的就是形象識別系統，追求品質更高、維修及時、質量優良、服務全方位、服務創意新穎實用的品牌形象，從而實現形象塑造與服務品牌的完美統一。
***四***重視市場調研和人才管理工作
新都會專案初期，為了全面論證新都會專案的可行性，公司領導會同各職能部門按專案標的反覆修改測算，公司組織相關人員到大型物業專案中進行實地考察，完善了新都會專案的初步框架和實施設想。其次，公司領導提出了“合適的就是最好的，合適並勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內部現有豐富管理經驗的老同志和年輕人，培養出了一些具有責任心、管理能力、專業技能的新生代管理者，新都會物業管理部門不斷調整管理人員的工作內容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進入新都會。
***五***要不斷積極探索，重新定位企業形象，打造高階專案品質
公司從滬東商業中心的模式中吸取教訓，總結經驗，積極探索。公司在之後的承接物業專案時，拋棄了薄弱的招商服務，重新著力於物業專案的物業管控上，堅持“高起點、高標準、高品質”的發展理念，推行“規範化、標準化、個性化”的服務模式，以“持續發展、追求卓越”為管理目標，努力實現“客戶滿意、業主放心”，提升管理品質，打造精品專案，走高階優質路線。公司根據市場需要，並積極探索發展出路，及時調整企業發展方針，根據周邊情況對公司專案形象進行重新定位，將滬東商業中心將其定位於滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務商業中心;將原來的零售、娛樂行業終止租賃轉型為教育培訓、生活超市、麵館小吃等綜合性居民服務類商業中心，滿足市場發展的需要，使得公司獲得了進一步的發展。
***六***要明確瞭解企業優勢，並根據業務性質健全企業管理制度建設
公司對自身的優勢進行了詳細的分析，並根據市場情況建立了嚴格規範管理制度。在為業主、客戶提供物業服務的同時，還對業主、客戶在商業經營中出現的各類突發事件及後臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實。公司還專門制定了一套商業、辦公管理制度，如《品牌商業街維護服務規範》、《重大商業活動保障管理規定》等;針對酒類經營類、菸草專賣類、餐飲服務類、鐘錶珠寶類等不同專業門店，分別制定了《專業門店督導規範》，並同時建立《商業治安管理突發事件處置應急預案》等規章制度，公司把執行成熟的管理制度運用於園區商業物業中，從而為提供優質的商業執行奠定紮實的基礎。其次，公司重視誠信管理制度的建設，以誠信承諾的服務理念為指引，重視企業與業務和客戶三者之間的關係，比如在業主、客戶入駐後，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務及公共場所治安責任書》，並建立誠信經營檔案，要求入駐業主、客戶提供品牌授權書、企業營業執照等相關證照，保證引進品牌真牌真品;同時，公司要求商家建立售後服務制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責任制”，並保持投訴處理時間和處理結果的記錄，使工作始終處於良好狀態。
***七***要建立健全監督控制機制，提高管理工作水平
公司在日常經營過程中十分重視監督控制機制的作用，不斷建立健全監控制度，並將監控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責，建立了完善的問責追償制度。比如公司以專業轉向的檢查督導為保障，每天園區物業處管理人員將對業主、客戶進行消防安全巡查;每週管理處經理將進行安全巡視;每年定期組織園區業主、客戶開展消防安全應急預案演習。每逢節日或防汛防颱期間，公司還將做好各類安全檢查及應急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業的相關證照，而且還將對園區內的餐飲企業在食用油的採購記錄、供應商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處於可控狀態。
三、對大型專案物業管理一體化模式的展望
***一***要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經濟具有較好的資源配置作用，大型專案物業管理工作要實現一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業管理協會，設立公司獎勵機制並積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業的知名度，新都會專案告訴我們：雖然一個企業的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優狀態，就能實現降低成本，提高資源使用效率的目標。
***二***關注品牌建設，重視人才資源的更新
新都會專案告訴我們，要形成特色服務品牌，至少應該做好服務制度、管理方式和服務創意這三大建設，要在服務制度上真正顯示出優質服務，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務專案的設立改進、反饋、維修記錄程式，還要不斷推出具有創意的新型活動。同時，新都會專案告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模組輸出。新都會專案的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養、使用、留才的良性迴圈機制對公司未來的發展具有重要作用。
***三***規範物業管理工作程式，設立財務代表
構建物業管理一體化模式，就要對物業管理工作程式進行科學規劃，可以藉助法律專家的專業知識，服務於物業管理中出現的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便於與開發商、招租方進行財務溝通，可建立財務代表屬地化，即可使日常管理更趨於合乎財務管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通專案的財務現狀，進而防範財務風險，促進物業管理工作穩定發展。
參考文獻：
[1]張軍.用心服務是物業管理企業發展的基石[N].中華建築報，2011.
[2]張蕊琳.轉制物業管理企業角色定位[J].大眾商務，2010***2***.
範文二：油田小區物業管理資訊化發展思考
摘要：油田小區物業管理方式落後，在資訊化迅速發展的時代，已經不能滿足工作的需要。本文結合油田小區物業管理資訊化建設的現狀，提出利用資訊化手段提高物業管理的質量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區;物業管理;資訊化
1油田小區物業管理資訊化建設的現狀
1.1油田小區物業管理中存在的問題
經濟的進步和社會的發展提高了人們的物質生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業因要滿足社群居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質量和內涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質量的物業公司提供服務，是無法使居民享受到高質量的生活品質的。在實際生活中，社群居民和物業工作通常存在著巨大的衝突和矛盾，小區居民也常常通過法律武器來捍衛自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內容：首先，居民不瞭解物業公司具體的職責和工作內容，有些物業公司因缺乏相應的規章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統、缺乏夜間巡邏安全保障系統等;其次，小區的公用裝置應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區物業管理的難度。
1.2解決油田小區物業管理問題的途徑
物業公司在管理中不斷加快其規模化、市場化的程序，物業公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時，油田小區在物業管理中涉及到眾多內容，要遵守國家規定，合理運用資訊化的手段和技術，以提高工作的質量和效率。在物業公司內部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用資訊化的網路資源傳輸資料和資訊，實現資源共享，提高資源利用率。在工作衝推動無人管理、無紙化辦公和網際網路絡的服務。
2油田小區物業管理資訊化建設的模組
油田小區物業管理中要利用資訊化的手段建立新型系統，實現對人、財、物的日常管理和資源配置。物業公司資訊化的管理包括內部模組和外部模組。
2.1油田小區物業管理資訊化建設的內部模組
這是在辦公環境和場所中實現無紙化辦公和自動化辦公的模組，有利於降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環保的工作環境。以油田小區物業公司的收費環節為例，利用資訊化的系統可以按照類別設定內容，通過網路購買水、電、煤氣等。每個專案之間可以建立起彼此聯絡，可以利用網路查詢某一居民的日常生活支出、繳費資訊，這就大大節省了時間和人力成本。油田小區通過這一系統可以瞭解本區域內居民的各項生活狀況，實現資訊化的系統管理模式。
2.2油田小區物業管理資訊化建設的外部模組
外部模組是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社群居民都有自己的使用者名稱和密碼，通過登陸視窗查詢自己個人資訊，例如水、電、煤氣的度數和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質疑時，可以登入網站要求物業公司給與解答。實現資訊資源的互聯互通，也便於油田小區物業公司掌握真實的資料。
3油田小區優化物業管理資訊化建設的系統
3.1瞭解油田小區物業管理資訊化建設的需求
油田小區物業管理公司根據工作的需要、工作的業務範圍、資金的使用率，利用物業管理資訊系統有效開展工作。這其中要考慮到軟硬體的相容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性;為日後的正常使用和系統維護奠定基礎。
3.2明確油田小區物業管理資訊化建設的目標
首先，油田小區物業公司在工作中要明確物業管理資訊化系統的建設目標，逐步完善系統的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設;其次，系統在建設中要運用現代管理思想，內容充分涵蓋物業公司的各項工作內容，要根據實際工作需要定製個性化的系統。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統的開發確有實效而又具有應用性;第三，物業管理系統經專業人員和部門職工開發後要多次調整，對工作人員進行培訓，使物業工作者能力合理利用資訊化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買後無人問津，有效掌握系統的規程，充分發揮系統的價值。
3.3實現油田小區物業管理資訊化建設的意義
油田小區物業管理中要充分利用資訊化的手段，建立物業管理的系統，實現工作過程的有序性、合理性、程式化，用科學的手段體現物業公司的服務意識和水平。油田小區在物業管理資訊化程序中存在困難，要實現對系統的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現代企業管理思想融入到資訊科技中，開發軟體，推動油田小區物業管理的資訊化程度。
4油田小區優化物業管理資訊化建設的價值
物業管理的高效、便捷是衡量物業管理水平的重要依據，這其中工作人員的素質和精神風貌決定著工作質量，此外，更為重要的是油田小區的資訊化管理水平。例如門禁系統的安裝、巡邏系統的定位、視訊監控系統的全方位和無死角、繳費系統的便利程度，都為小區居民提供了安全和健全的生活環境。由此可見，在21世紀這樣一個資訊化時代，油田小區的物業管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用資訊化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業意識，提高物業的服務能力，建設資源節約型和環境友好型的管理體系，發揮資訊化系統的最大效益。
參考文獻：
[1]周宇：《現代物業管理》，東北財經大學出版，2005.
[2]馬剛、李洪心、楊興凱：《客戶關係管理》，東北財經大學出版社，2006.