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房地產管理工作不僅關係著房地產企業自身的經營發展,更與我國房地產事業的健康發展有著直接的關係。下文是小編為大家整理的的範文，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺談房地產設計管理
摘要:專案管理經濟學科隨著近些年來市政工程、樓盤專案等基礎城市化工作建設程序步伐的加快，愈發被建築產業化企業等所倍加重視。基於此，文章中主要對房產開發設計階段的專案管理方法進行了闡述，談及了加強質量管理以及搞好協調管理等內容，以期房產專案在投產運營階段能夠保障基礎營運功能與質量。
關鍵詞:房地產;設計管理
隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建築樓盤的逐年增加，專案開發商與所有專案參建單位等也非常重視專案設計管理，並在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處於滯緩狀態，進而既不利於民，也不利於房產建築企業。為此，當前形勢下，加強房產專案的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1房產專案設計管理的指導意義與重要價值
建築專案設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建築設計的最終成效是由建築設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建築專案更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的專案設計人員在專案策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對專案後來的規範施工有著重要的促進效用。如在專案設計階段中，由於房產開發公司設計人員的介入，能夠使的專案設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與專案作業人員的能動性，從而更加利於專案設計管理走向成功。
一般房地產開發建設專案設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文字和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程專案施工。***有些專案需做擴初設計，並報批。這裡將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。***可以認為建設專案設計過程的專案管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由於這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其專案管理在執行組織的結構、專案人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及諮詢，方案定案***或委託設計院***，出方案報建文字，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2強化質量管理
工程專案方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產專案開發企業會採用招標形式來敲定最終的專案方案，當然也有委託第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，採用這兩種專案方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標後，常規性的都會委託策劃組織機構對專案展開市場調研，即結合專案實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對專案本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，並作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對專案展開初步調研，並且運用招標形式也可作為衡量或考察專案設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是採用第三方委託設計組織機構進行設計，都要通過行業資訊、相關資訊瞭解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎瞭解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反覆推敲、反覆研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業專案設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。
如，對專案周邊的交通系統與空間佈局，專案市區空間部分，建築結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設定與風格等進行研究與設計，以此才能使得專案最終的設計方案符合多數人的建築求。與此同時，在專案方案規劃設計階段，與專案方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即專案協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進專案方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規範性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在專案方案設計過程中，還要對建築專案進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各專案標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入瞭解，同樣也會製造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與專案風險有關的事項，對房產專案開發公司而言也應當謹慎、細緻考慮。
3做好協調管理
一般而言，一旦專案設計方案已經確立，專案設計管理階段的重點就是能夠為專案在今後的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當專案擬定好設計單位後，首要做的工作就是對專案設計負責人進行資質稽核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對專案的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控範疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標註、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規範、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工週期，從而使管理協調工作更有效率。
4結語
總之，在房地產專案設計管理階段，會時常發生設計方案確立週期時間較長的現象，從而給後續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，專案設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程專案下一階段的各項任務順利執行。
篇2
談房地產市場管理
摘 要：從政府角度看，房地產是一個讓其“又愛又恨”的行業，“愛”的是房地產對國民經濟的拉動，“恨”的是部分地區出現的房地產過熱現象導致了金融風險增大，而這種愛恨交加的感情，致使政府相繼出臺了諸多政策，給急劇升溫的樓市帶來了陣陣寒意，而中國房地產業長途跋涉至今，出現了像萬科、金地等管理規範的標杆產業，但更多的是一些忽視管理的中小型企業，我們可以強烈的感受到房地產市場管理的重要性，同時，管理存在的誤區也日趨暴露出來，我們應該從多方位思考，加強房地產市場的管理，規範和發展房地產市場。
關鍵詞：房地產;市場管理
房地產作為中國改革開放以來最熱門同時也最受爭議的行業之一，其發展勢頭一直十分迅猛，呈現一派繁華景象，然而這種繁榮卻有點像“康乾盛世”的晚期一樣於盛世之中暗含危機，中國房地產業目前正面臨著內外交困的嚴峻局面，首先是房地產發展的外部環境發生了巨大變化，其次是房地產內部也存在著諸多問題。所以說加大房地產市場管理的力度，勢在必行。
1房地產市場的概念
房地產市場是社會主義市場經濟體系的一個重要組成部分，從狹義上講，房地產市場，就是指房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所;而從廣義上講，房地產市場就是指整個社會房地產交易關係的總和，具體的講，房地產市場是房地產商品的交換過程的統一***包括買賣、租賃、典當房地產證券交易等***，是連線房地產開發、建議與房地產消費的橋樑，是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房地產市場是房地產經濟納入商品經濟軌道的必然產物，房地產市場是由多個相互聯絡的子市場緊密結合而形成的市場系統，按市場交易的物件、性質可把房地產市場分為土地市場和房地產市場兩大類，其中土地市場是指土地交易關係的總和，它又分為土地開發、轉讓、租賃等一系列市場;房地產市場是指房屋交易關係的總和，它又細分為轉讓、出租、調換等一系列市場，房地產市場在內部結構上分為三級：一級市場，又稱國家土地市場。其主要是代表國家的土產管理部門;二級市場，是房地產開發市場，其經營主體為各房地產開發公司，其經營內容是按照城市總體規劃和小區建設，對土地進行初級開發和再次開發，然後將開發出來的商品房出售給用地、用房單位或個人;三級市場，具有消費性質，房地產呈橫向流動，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為，然而這三種市場模式相互聯絡、相互影響、相互促進，其中一級市場是二、三級市場生長、發展的前提和基礎，起導向作用;而二、三級市場則是一級市場的延伸和擴 大，起繁榮市場和促進市場發育的作用。
2推動房地產市場發展的管理建議
房地產的發展離不開政府的支援，也離不開市場的考驗，一是要規範土地市場。土地是房地產業的命根，在一定的經濟前提下土地的供應狀態將左右房地產市場的平衡，我國的土地所有權是國有制，一級土地使用資源支配在於政府，簡單的說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地的供應上具備高度的規範性和前瞻性，一方面需要政府提前一個時間段指定時間表，詳細說明未來期間土地供應規模、土地供應範圍、供應土地的規劃、讓房地產市場充分理解政府的計劃而實行理性投資開發;一方面需要堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明性，接受市場和輿論的監督;一方面需要靈活、及時的調控、應對土地，以促進和穩定房地產市業的健康持續發展;二是建立多元化的房地產市場體系。
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，而二級市場、三進市場的發展卻較為落後，尚未建立完善的市場分級體系，政府在巨集觀控制上也是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效的調控，因而就導致二、三級市場幾乎完全市場化，並且受到不良經營商的控制，同時二、三級市場是以一級市場的參與產品和附屬物的價值存在，並未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面的消費需求，因此，政府應當有意識的制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康的發展;三是完善房地產融資渠道。房地產融資在房地產市場的發展中佔用不可忽略的重要作用。
而在中國城市程序化和經濟高速增張的前提下，房地產具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金，有序的允許社會資金進入房地產開發，有利於將行業提升到一個更高的階段，一方面是要實現地產投資證券化，允許民間建立房地產基金;一方面是要推進商業性銀行股份改革，政府從銀行運營中抽身出來;一方面是要適當引入外資，竟可能少走彎路，讓外資獲得適當的利潤;
同時，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，確保公平的資本環境;四是加強政府巨集觀調控。政府的巨集觀調控，對於房地產市場有著舉足輕重的影響，而對於房地產市場中存在的一系列問題，不僅需要其自身在市場經濟的環境中學會自我成長，政府在我國房地產市場的發展過程中有著引導和促進的積極作用，政府巨集觀調控可以從以下幾個方面來體現其對房地產市場的管理;一方面是要加快消化積壓空置商品房，政府必須控制房地產的空置房量，促進空置房地產的消化，政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣，在專案審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓;
一方面是要降低房地產稅費，政府要採取有效措施，切實減輕企業負擔，降低房地產開發建設成本，並取消不合理不合法的收費專案，合併重複多收的收費專案，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力腐敗行為，以促進房地產業進一步發展。
一方面是要完善房地產市場法規，房地產業發展受到的制約因素很多，如物資供應情況、技術條件、國內及國際經濟環境等因素的影響等，這就要求房地產業在完成國家總體目標和階段任務過程中，要根據這些因素進行調整，這類調整一是通過國家產業政策，二是通過法律保護。隨著法制建設的發展，法律規範在調整房地產開發經營活動中越來越顯示出強大的作用，同時，政府還應完善房地產產權、開發、交易中介稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，以完善房地產市場的遊戲規則，使房地產市場有序發展，讓房地產市場有一個公平的機制，給投資者一個良好的市場環境，而通過完善房地產市場法規、建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，進而促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展;一方面是國家巨集觀調控的作用具體表現在對房地產交易活動、價格、建築承包活動及房地產經營單位的管理，其意義是不可否認的，而手段是多方面的，效果是期待的。
結束語
綜上所述，雖然我國房地產業面臨著內憂外患的嚴峻局面，金融危機也使之處於不利地位，但是，我們相信通過國家對房地產市場的管理及房地產業在市場中的不斷探索，我國的房地產業終將走向一個成熟的階段並取得長遠的發展，而作為建築類的專業人士，我們將肩負起中國建築事業大步發展的使命。我們相信中國房地產市場將迎來美好的明天。
參考文獻
【1】林立強，房地產經理人七大管理誤區。北京大學出版社，2006年版
【2】王劍芳。我國房地產開發企業的發展現狀，存在問題及對策研究【J】。特區經濟，2006，【8】
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