商業融資策劃書範文

　　商業融資是指支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，那麼知道怎麼寫融資策劃書嗎?下面小編給大家介紹關於的相關資料，希望對您有所幫助。

　　一

　　1. 專案的經營物件和範圍

　　2. 投資規模

　　3. 所需要的融資服務的規模

　　4. 建設週期

　　5. 專案收益的主要來源***這部分要詳細可信***

　　6. 專案的年回報率***詳細可信***

　　7. 專案建設者和經營者的資歷***此處也是重要部分***

　　8. 其他情況，其中包括是否經主管部門批准，有特殊的專案是否已經辦理好特殊手續。是否是國家或者地方重點扶持專案等等

　　第一部分XX專案摘要

　　一、公司簡單描述

　　二、公司的宗旨和目標

　　三、公司目前股權結構

　　四、已投入的資金及用途

　　五、公司目前主要產品或服務介紹

　　六、XX市場概況和營銷策略

　　七、主要業務部門及業績簡介

　　八、核心經營團隊

　　九、公司優勢說明

　　十、目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還

　　十一、融資方案***資金籌措及投資方式及退出方案***

　　十二、財務分析

　　1、財務歷史資料

　　2、財務預計

　　3、資產負債情況

　　第二部分XX專案綜述

　　第一章公司介紹

　　一、公司的宗旨

　　二、公司簡介資料

　　三、各部門職能和經營目標

　　四、公司管理

　　1、董事會

　　2、經營團隊

　　3、外部支援

　　第二章XX技術與產品

　　一、技術描述及技術持有

　　二、產品狀況

　　1、主要產品目錄

　　2、產品特性

　　3、正在開發/待開發產品簡介

　　4、研發計劃及時間表

　　5、智慧財產權策略

　　6、無形資產

　　三、XX產品生產

　　1、資源及原材料供應

　　2、現有生產條件和生產能力

　　3、擴建設施、要求及成本，擴建後生產能力

　　4、原有主要裝置及需添置裝置

　　5、產品標準、質檢和生產成本控制

　　6、包裝與儲運

　　第三章XX市場分析

　　一、XX市場規模、市場結構與劃分

　　二、XX目標市場的設定

　　三、XX產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

　　四、目前公司產品市場狀況，產品所處市場發展階段***空白/新開發/高成長/成熟/飽和*** 產品排名及品牌狀況

　　五、XX市場趨勢預測和市場機會

　　六、XX行業政策

　　第四章XX競爭分析

　　一、有無行業壟斷

　　二、從市場細分看競爭者市場份額

　　三、主要競爭對手情況：公司實力、產品情況

　　四、潛在競爭對手情況和市場變化分析

　　五、公司產品競爭優勢

　　第五章XX市場營銷

　　一、概述營銷計劃

　　二、銷售政策的制定

　　三、銷售渠道、方式、行銷環節和售後服務

　　四、主要業務關係狀況

　　五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

　　六、促銷和市場滲透

　　1、主要促銷方式

　　2、廣告/公關策略、媒體評估

　　七、產品價格方案

　　1、定價依據和價格結構

　　2、影響價格變化的因素和對策

　　八、銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售週期的計算。

　　九、市場開發規劃，銷售目標

　　第六章XX投資說明

　　一、資金需求說明***用量/期限***

　　二、資金使用計劃及進度

　　三、投資形式***貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等***

　　四、資本結構

　　五、回報/償還計劃

　　六、資本原負債結構說明

　　七、投資抵押

　　八、投資擔保

　　九、吸納投資後股權結構

　　十、股權成本

　　十一、投資者介入公司管理之程度說明

　　十二、報告

　　十三、雜費支付

　　第七章XX專案投資報酬與退出

　　一、股票上市

　　二、股權轉讓

　　三、股權回購

　　四、股利

　　第八章XX專案風險分析

　　一、資源風險

　　二、市場不確定性風險

　　三、研發風險

　　四、生產不確定性風險

　　五、成本控制風險

　　六、競爭風險

　　七、政策風險

　　八、財務風險

　　九、管理風險

　　十、破產風險

　　第九章公司管理

　　一、公司組織結構

　　二、管理制度及勞動合同

　　三、人事計劃

　　四、薪資、福利方案

　　五、股權分配和認股計劃

　　第十章XX專案財務分析

　　一、財務分析說明

　　二、財務資料預測

　　1、銷售收入明細表

　　2、成本費用明細表

　　3、薪金水平明細表

　　4、固定資產明細表

　　5、資產負債表

　　6、利潤及利潤分配明細表

　　7、現金流量表

　　8、財務指標分析

　　二

　　一. 公司概況

　　魚批網是一個立足於福州、輻射全國，並將服務觸角延伸至海外的專業水產品批發網路平臺，網站擁有權威、海量的水產品交易資訊，全天候提供質優價宜的各種水產品，能在第一時間保質保量地滿足公司團體、社會個人對於水產品的消費需求!始終堅持以“誠信、專業、快捷、安全”的服務理念，真誠為全國各地廣大商戶提供優質的水產品貨源，致力打造國內一流的水產品批發網站。

　　和傳統的“三天打魚，兩天晒網”不同，魚批網以現代科技為支撐，依靠網際網路“無往而不通”的便捷，成功實現了傳統水產交易的網路運做，將各種水產資訊適時快速地予以上傳公佈，讓客戶無論身處何地，都可以藉助各種無線電終端裝置***如手機***，隨時隨地、暢通無阻地瀏覽網頁，進行水產品的***、洽談、訂貨、購買等事宜!

　　為了保證交易質量，魚批網建立了一整套人性化的服務體系，讓客戶不但能在網上選到自己中意的水產品，而且完全免除了物流方面的後顧之憂：魚批網與福州當地眾多車隊建立了良好的合作關係， “專業，快捷，高效”的物流團隊會在最短的時間內，把最新鮮、最放心的水產品送到客戶身邊!

　　同時，為了減少客戶的資金風險，魚批網支援第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺參與到水產交易過程中，網站在接到平臺的相關的打款提示後，第一時間內保證發貨，而客戶在收到貨後資金才真正劃入魚批網賬戶。

　　目前我們的銷售網點已遍佈全國各地，併網羅了全福州的所有貨源，通過線上下單、網銀支付、第三方擔保的交易方式，力求在第一時間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發供應。

　　二、經營範圍

　　魚批網是國內首家大型的水產批發網上商城，同時也是一個代購代銷的平臺。在網站上不僅可以銷售我們自己公司的產品，還可以代購代銷各地水產公司的產品。

　　三、產品介紹

　　魚批網批發的水產品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網站釋出出售的產品主要有活鮮產品、冰凍產品和加工產品三大類。

　　四、市場背景分析與發展機遇

　　1、平臺背景與優勢分析

　　近年來，隨著科技資訊科技的不斷髮展和更新，社會發展的不斷加快，傳統的商業貿易市場逐漸顯現出它的一些侷限性和不足，而電子商務卻得到了突飛猛進的發展。電子商務通常是指是在全球各地廣泛的商業貿易活動中，在因特網開放的網路環境下，基於瀏覽器/伺服器應用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿活動，實現消費者的網上購物、商戶之間的網上交易和線上電子支付以及各種商務活動、交易活動、金融活動和相關的綜合服務活動的一種新型的商業運營模式。以歐美國家為例，可以說電子商務業務開發的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務所產生的營業額已佔商務總額的1/4，在美國則已高達1/3以上，而歐美國家電子商務的開展也不過才十幾年的時間。在美國，美國線上***AOL***、雅虎、電子港灣等著名的電子商務公司在1995年前後開始賺錢，到2000年創造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務公司在各自的領域更是取得了令人不可思議的鉅額利潤。

　　據《NetGuide2008中國網際網路調查報告》，2008年C2C電子商務網站交易規模將達到678億元人民幣，增長率為62.5%。面對如此巨大的市場前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個人和企業也試圖突破傳統網路交易平臺營銷的模式，建立個人購物網站，推廣獨立品牌，以圖吸引更大規模的客戶群體。顯而易見，未來正真的商貿市場將離不開網上銷售。

　　目前，許多傳統的生產型、加工型等各類企業已經意識到網路貿易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務行列。而魚批網在這一方面，史無前例地走在了水產品網上批發的前列，把握了先機，佔據了優勢，是國內首家真正實現水產網上批發的大型商城，短短兩個月的運營，就已經有數十個訂單，完成的訂單有三十個左右。如果不是資金鍊的斷缺，可以完成更多的訂單，魚批網不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批***針對凍品和加工品，活鮮例外***。

　　2、產品市場背景與優勢分析

　　提到水產品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。

　　由於水產類食品味道鮮美和具有極高的營養價值，受到越來越多人的歡迎。據聯合國糧食農業組織稱，經資料統計，2008年全球水產品進口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產品進出口貿易的重要地區，2008年進口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年後，以145億美元的進口額，超過美國的141億美元，重新成為水產品進口第一大國。2008年日本的優質水產品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿易額，仍位列全球第一大水產品出口國，進口額也達到了84億美元。世界有有如此龐大的水產品貿易市場，中國有有13億人民，你完全想象得到這個市場有多大，有多廣，而針對目前這樣一個資訊時代，魚批網走在了水產網路交易與批發的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優勢條件下我們堅信，魚批網的發展前景不可估量。

　　五、公司戰略與實施方案

　　水產品批發市場在水產品流通中發揮著重要作用,是進行水產品批發分銷業務的平臺,是連線水產品產、供、銷的橋樑。然而,當前我國的水產品批發市場還處於由傳統集市型市場向現代化的批發市場過渡的階段,存在交易方式落後、盈利能力差、規劃佈局不合理、服務功能單一、管理制度不規範等一系列的問題,不能形成水產品經營的規模優勢,無品牌、無品質,這種經營方式難以對水產品流通起到輻射和帶動的作用,也阻礙了我國水產品批發市場向現代化方向發展。而歸根結底,這些問題的根源就在於我國水產品批發市場缺乏行之有效的發展戰略,因此,本網將著重探索適合魚批網水產品批發長期持續發展的各項發展戰略規劃。

　　目前正值中國水產品行業大變革、大發展的時代，在當前經濟形勢下認識局勢掌控方向，我們將對水產品行業所受到的影響和未來的發展態勢予以翔實的剖析，立足於魚批網的長遠發展，對水產品行業在具體工作中的突破進行行之有效的積極研究。努力把魚批網做大做強，做成水產品電子商務的楷模，最終將其做成在中國乃至全世界極具影響力的水產品網上批發大型交易市場。

　　六、管理團隊

　　魚批網的團隊主要結構如下：

　　1、採購部。有專業的採購人員，對每天福州的到貨情況瞭如指掌，能嚴格把關好水產品的質量。

　　2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握市場的脈搏。

　　3、銷售部。有多年的銷售經驗，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。

　　4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇視窗。公司非常重視客服工作的質量，為客服部安排嚴格、專業、高標準的統一培訓。

　　5、技術部。負責網站的更新和推廣以及廣告條幅的設計。

　　七、風險與對策

　　優勢：魚批網是國內首家真正實現水產網上批發的大型商城，開闢了網上水產交易的新領域，目前在這一新市場競爭小。水產一般難以在網上交易，魚批網做到了，這是一個很吸引人的亮點，在上面進行的資訊釋出和魚批網進行的代理交易可以輕鬆找到更多客戶。

　　劣勢：由於越來越多的商家在魚批網上進行選購，魚批網的現金流已不足以墊付那麼多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會失去一些客戶。

　　機會：魚批網現在只要能得到有商業頭腦的客戶的加盟和支援，就可擺脫現金流不夠強大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。

　　解決方案：融資。

　　八、融資方式

　　1、賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半。或者按比例投資和回報。無需做庫存，現買現賣，貨的質量由魚批網把關，風險也由魚批網承擔，每一單的週期平均在一個星期。也就是說，一個星期後就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬之間，利潤也在3000-15000之間。

　　2、進貨。從國外進貨，利潤相對較高，但風險也較大，要做庫存，還要賭一個月後的行情。各投一半資金，由魚批網負責銷貨，風險由魚批網和投資者一起承擔。每一單的回報週期大概在一個月到一個半月。遇到行情好的時候，一個櫃就能賺十幾萬。

　　九、融資的好處

　　1、用現金去採購，完全可以拿到比別人更低的單價，供貨商最喜歡做的，便是現金生意。也就是說，用現金去拿貨，將有更大的利潤空間。

　　2、魚批網上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大增加產品的銷量。銷量一做起來，將會搶佔大量的市場份額。以後比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網找貨，供貨商也要依賴魚批網銷貨甚至通過魚批網找國外的貨源。

　　3、資金夠雄厚時，可以做庫存，可以炒行情，可以開市場檔口，可以搞加工廠，甚至可以發展捕撈船隊，我們有信心在水產領域越做越大，越做越強!

　　4、這是互利雙贏的合作。可以短期合作，也可以長遠合作。

　　三

　　第一章總論

　　* 專案概述

　　***一*** 消費群體構成

　　當前，中國大眾旅遊的發展，異地商務、公務等交流日益頻繁，為星級酒店的發展打下廣闊的市場基礎。中國星級酒店接待的住客，既有國內客人，也有入境客人。據國家有關方面的統計，2006年入境過夜旅遊者為4991萬人次，比上年增長6.6%;國際旅遊***外匯***收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內旅遊者為13.94億人次，比上年增長15.0%;國內旅遊總收入為6230億元，比上年增長17.9%。

　　顯然，星級酒店就是為他們服務的。無論是為了商務、公務、會議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經濟、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。

　　有關資料顯示，2006年，中國星級酒店住客中，商務散客佔43%;公司協議客戶佔22%;會議團隊佔5%;旅行團隊佔4%;休閒散客佔8%;其他佔8%。

　　從2006年與2005年的比較中，可以發現，雖然中國酒店的住客構成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級酒店下榻，但是國內住客目前仍然佔著絕大多數***為88%***。

　　***二*** 國內目前連鎖經濟型酒店連鎖經營的發展趨勢。

　　目前中國目前共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價格越低的內資星級飯店，反倒出租率越低***其中三星級出租率為61.21%;二星級出租率為57.11%;一星級出租率為49.60%***。其經濟效益也不甚理想，其中占星級酒店95.36%的11828家內資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的內資星級飯店的平均利潤均為負數。

　　相形之下，中國經濟型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經濟型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%;2006年的GOP竟然高達44.47%。

　　經濟型酒店在今後的發展中能夠更有利地享受到如下的發展機遇。

　　A：居民出行的增長。

　　B：奧運商機。2007年是北京籌辦奧運會的決戰之年。根據有關要求和測算，2008年奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而據此前不久的統計，目前北京地區共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右***其中星級酒店658家，客房11.2萬間***。缺少的142家酒店的空白，有關方面希望主要通過改造和升級現有非星級酒店來填補。

　　* 專案提出的背景及必要性

　　我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。

　　有個大的方向：能以中國酒店市場的一個巨集觀角度，先來做一個大綱性的探討。在2008年之後，北京的酒店市場還是有相當的機會存在的。這是一定的，因為北京的酒店是政治中心、經濟中心，目前加上外來人口已經有差不多有1700多萬人了，無論如何，這麼大的一個人口的城市，它有它的一個容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發展，所以從這方面我們是比較謹慎的、積極的來看這個事情。

　　北京，從容量方面的發展空間和潛力是相當大的。就此而言，在全中國發展的時候，上海、北京是幾個主要的重點發展城市之一。無論是2008年的奧運會還是2010年的上海世博會，都給酒店的管理公司創造了很多發展的機會。但是，總體來講，在選擇酒店的時候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關注的。到最終，還是回到一個方面，就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開，也不是說為了世博會開。做酒店的投資回報期要按照國際慣例來說是四年，所以這個不是短期的。很多酒店集團現在還在積極的開拓過程當中。相信這個機會對於大家來室都是一個很好的發展機會。所以我們認為北京在中國還是屬於一線的城市，這兩個城市如果從全球的經濟上給它定位的話，應該是國際級的大都市。因此將來不要擔心酒店過剩的問題，某些酒店可能經營不好。

　　從貨幣角度出發：人民幣的升值有一個力大於臂的問題。總體來說應該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個不利的因素，為什麼?因為中國東西如果變的太貴了，國外的旅遊者就很難進來。但是目前對於投資者，對於中國一個低成本的市場。那麼所有的合作伙伴、業主、基金、同行都願意到這邊來投資。特別是外地投資進來了以後，由於這是一個雙收的投資專案，但是隨著人民幣不斷的增長，最後和美元一比一了。

　　* 可行性研究的依據和範圍

　　2007年1-10月全國房地產投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平;商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增長18.8%;新開工面積59847.5萬平方米，同比增長18.1%;竣工面積25790.5萬平方米，同比增長8.5%。供應類指標本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地供應依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比減少了2.6%;土地開發面積18390.7萬平方米，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.6個百分點。

　　* 主要技術經濟指標

　　一、專案的投資總額預算

　　1、財富西環大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。

　　2、酒店投資總體裝修費用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標準***包括房間裝修費用及家電、傢俱的配置費用***，則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。

　　裝修費用均攤10年，按每年為總體裝修費用的10%計算，則每年均攤的裝修費用為50萬元。

　　3、投資裝修總體費用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。

　　4、同樣，投入的裝置費用***包括空調設施等酒店的基礎裝置***約為240萬元，費用均攤10年，每年為總體費用的10%計算，每年的裝置費用為24萬元。

　　5、員工費用：酒店投入使用35名員工***一般性的服務人員和管理層人員***，按照平均工資1800元/人，則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。

　　&酒店第一年投入的成本計算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500

　　第二章市場調研及前景預測

　　*本專案與其他專案相比較的優勢分析

　　本專案簡介：***擬在北京財富西環大廈中二、三層設立歐姆龍戴斯酒店***

　　A、美國戴斯酒店集團的品牌價值所在：美國戴斯創立於1970年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個國家內擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿於Days Inn。名列《HOTELS》雜誌全球酒店品牌排名第5位。

　　B、戴斯酒店的所擁有的經驗豐富的管理團隊：戴斯中國擁有一支高素質，經驗豐富的酒店專業人才組成的團隊。強大的團隊，輔以"戴斯"品牌，對於酒店進行全權管理，一定能夠使您的酒店獲得應有的成功，並在酒店業佔據應有的地位。

　　C、財富西環優越的地理位置：

　　***1***財富西環鼎立於北京市政規劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環門戶之"西南金角"，北接西二環路，東連南二環路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內城東西幹線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數分鐘進抵都市核心，出則瞬間轉換方位經緯。攜金融街商務繁華之偉力，以坐被朝南的巨集大氣度，強勢輻射金融街，長安街腹地。財富西環位於西二環樞紐位置，西銜豐臺區重點規劃發展區域麗澤商務區，其中豐臺俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發的新型辦公商務區廣安門商圈，西街正在建設的華北地區最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務中心的節點，以財富西環為焦點，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財富西環，更兼有金融街豐厚商務底蘊的強勢整合，西南二環大區域發展的格局脈絡清晰可見。

　　***2***地理優勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202，步行1分鐘就可到達公交車站。

　　D、周邊配套設施完善

　　***1***水電設施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發超市、華聯商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。

　　***2***郵局：麗澤路郵電局、中國行動通訊大觀園店、中覆電訊商場***右安門店***、廣安門南濱河路郵局。

　　***3***銀行：工商銀行、中國銀行、交通銀行、農村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。

　　***4***旅館、飯店：環海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。

　　***5***餐飲、娛樂、休閒：海闊天空康體俱樂部、恆通食府。

　　***6***教育設施：中央音樂學院、首都醫科大學。

　　***7***寫字樓：中國新紀元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經信國際大廈。

　　***8***公園及旅遊景點：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。

　　***9***酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。

　　* 國內同行業經濟型酒店相關資料比較

　　***1***投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許專案相比，經濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的准入門檻。見下表：

　　品牌前期專案投資總額

　　錦江之星 750萬～1250萬元***以建築面積5000平方米* 2000元/平米計算，含土建、營運準備***

　　如家快捷約594.5萬元

　　莫泰168 約800萬~1000萬元

　　速8 338萬~538萬元***以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金***

　　格林豪泰約500萬～700萬元

　　錦江之星的品牌使用費是依據加盟店的設計客房數，按3500元/間計算***推廣期間優惠以2500元收取***;此外還將收取20萬元技術服務費作為錦江之星為加盟者提供建設方案、人員培訓、總檯管理軟體、管理與業務模式手冊、開業指導等各項服務的費用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業投資--按錦江之星的標準，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。

　　如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少於50萬元的物業改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低於50萬元的流動資金以及為期約佔四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金並不需要扣押至合約結束，而是在合作一年之後便可以得到有息返還。

　　在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業務較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經濟型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。

　　與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細緻之處，除去38萬元的特許品牌使用費外，速8根據所改造物業的原先用途，平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如，之前物業用途為寫字樓，那麼攤到每間客房的投資費用為3萬～5萬元。

　　格林豪泰在計算前期投資時也有其特別之處，即特許品牌使用費以房間數的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。

　　以上計算都是以改造現有物業為準。

　　***2***每月管理收費高低浮動各不同

　　在一次性支付數額較大的前期投入之後，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓等方方面面的支援的同時，加盟者每月也需支付一定的費用於連鎖體系。從目前瞭解的情況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入。如下表：

　　品牌每月上繳支出

　　錦江之星加盟管理費為年營業收入的3%

　　如家快捷收酒店總收入3%為特經服務費，收酒店總收入3%為特經管理費

　　莫泰168 營業收入的5%～10%

　　速8 營業收入的5.6%，每年變化

　　格林豪泰營業收入的3.5%～6%

　　不難看出，每月統稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對於投資者而言，就像一把雙刃劍，在經營狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下浮;但在供銷兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費的要求。

　　***3***?回收投資較快***五年左右實現***

　　作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關心的便是資金風險和投資回報率的問題。就現階段而言，儘管資金門檻較高，但是較快的投資回收週期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。

　　從所得的資料來看，對於非自建性質的經濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅開張一年半的時間內，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對於投資回收的週期也有一定的影響。

　　品牌投資回收期

　　錦江之星租賃專案4～6年，新建專案8～10年

　　如家快捷 5～6年

　　莫泰168 2年半～3年半

　　速8 3年～4年

　　格林豪泰 5～6年

　　各個不同品牌的經濟型酒店對於投資回報週期的得出來源於他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建築面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等資料來看，這一表格的計算比較保守。

　　專案名稱

　　主要費用

　　年均銷售收入100間客房×85%×170元×365天=527.43萬元

　　年均經營毛利潤率55%

　　年均經營毛利潤 527.43萬元×55%=290.08萬元

　　一次性品牌特許費***5年*** 30萬元/5年=6萬元

　　裝潢裝修費***10年*** 350萬元/10年=35萬元

　　裝置購置費***5年*** 100萬元/5年=20萬元

　　特許經營主要費用***管理、服務***527.43萬元×3%+527.43萬元×3%=31.65萬元

　　房產年均折舊費或租賃費100萬元/年***或3450平方米×0.8元×365=100萬元***

　　營業利潤 290.08萬元-6萬元-35萬元-20萬元-31.65萬元-100萬元=97.44萬元

　　營業所得稅金 97.44萬元×33%=32.15萬元

　　稅後利潤 97.44萬元-32.15萬元=65.28萬元

　　年投資收益率 65.28萬元/***350萬元+100萬元***=15%

　　速8的投資回報週期比如家縮短一半，也是由於速8對於年投資收益率的預估相對較高，在33%左右。從各連鎖品牌對於投資回報週期的估算，加上前文對於前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經濟型酒店的平均年投資收益率。

　　第三章專案定位

　　*主題及功能定位***美國戴斯酒店集團對於酒店式公寓和產權式酒店合作專案要求***

　　酒店式公寓和產權式酒店開發商***業主***至少持有專案產權***房間數量***的50%以上，也就是說小業主的總體產權最大不超過50%，並且要求小業主必須把所有產權以反租的形式交還給酒店開發商，酒店集團擁有所有經營權，這樣便於集團統一管理。

　　*功能定位

　　歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務酒店，酒店內部設定商務資訊港系統，從單一的酒店住宿、餐飲服務的基礎上增加行政商務的拓展服務。具體設定為：對於入住酒店的客人從車站、機場接送，接送到指定客房，酒店設定方便的辦公客房可以方便客人進行商務會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務培訓，學習管理理念，體現我們的增值服務。

　　*專案建設方案及規劃設計定位及價格定位

　　1、基本設立客房96間，客房平均收費380元/天，則一天的營業額為36480元/天，合計一年的房費收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費的70%計算，則一年的房費收入為9320460元。

　　2、每年的房費營業額為932萬，則每天的收入為25500元/天。

　　3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。

　　4、每天房費的實際收入為：房費收入-成本消耗=25500-15610=9890元。

　　5、酒店每年的年投資收益率為35%

　　*入市姿態及推廣時機定位

　　1、專案計劃融資金額350萬。

　　2、投資回報年利息20%。

　　3、投資物件為公司或個人。

　　4、贈送全國戴斯酒店免費住宿一週***標準間客房***，享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。

　　5、投資擔保人：美國戴斯酒店