商業融資策劃方案

　　商業融資是指公司或企業為取得資產而集資所採取的貨幣手段，那麼你知道怎麼寫融資的策劃方案呢?下面小編給大家介紹關於的相關資料，希望對您有所幫助。

　　一

　　一、公司介紹

　　1、公司簡介

　　主要內容包括公司成立的時間、註冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們瞭解你公司的歷史和團隊。

　　2、公司現狀

　　在此將您公司的資本結構、淨資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。

　　3、股東實力

　　股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

　　4、歷史業績

　　對於開發企業而言，以前做過什麼專案，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會決議

　　對於需要融資的專案，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

　　二、專案分析

　　1、專案的基本情況

　　位置、佔地面積、建築面積、物業型別、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

　　2、專案來歷

　　專案來歷是指專案的來龍去脈，專案的上家是誰，怎麼得到的專案，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

　　3、證件狀況檔案

　　專案是否有土地證、用地規劃許可證、專案規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要影印件。

　　4、資金投入

　　自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解專案的資金狀況。

　　5、市場定位

　　指專案的市場定位，包括專案的物業型別、檔次、專案的目標客戶群等

　　6、建造的過程和保證

　　專案的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致專案無法按期交付使用。

　　三、市場分析

　　1、地方巨集觀經濟分析

　　房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等資料和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

　　2、房地產市場的分析

　　房地產市場的分析比較複雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種型別房地產的目標客戶群等。複雜些說明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格資料的分析很難完成，但是可以通過典型專案的分析來代替。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　分析現有的幾個類似專案的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手專案情況，以及未來的市場供應量等情況。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的週期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

　　2、組織結構

　　企業內部的部門設定、內部的人員關係、公司文化等都可以進行說明。

　　3、管理規範性

　　管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

　　4、重大事項

　　對於企業產生重要影響的需要說明的事項。

　　五、財務計劃

　　一個好的財務計劃，對於評估專案所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

　　其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。

　　六、融資方案的設計

　　1、融資方式

　　***1***股權融資方式***注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關係。***

　　方式：融資方式將以融資方***包括專案在內***的股權進行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益專案的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

　　操作步驟：簽訂風險投資協議書

　　A、對融資方的債務債權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、在有關管理部門辦理登記手續

　　***2***債權融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

　　***3***債轉股的融資方式

　　投融資雙方開始以借貸關係進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

　　***4***房地產信託融資

　　***5***多種融資方式的組合

　　在不同的時間階段用不同的融資方式。在專案的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個專案有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

　　2、融資期限和價格

　　融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

　　3、風險分析***任何投資都存在風險，所以應該說明專案存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。***

　　對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

　　A、投資方的投資資金及收益風險在專案無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

　　C、破產風險

　　D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

　　E、融資者為掌控全域性經營，在回購時利益出讓增加風險。

　　F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

　　風險化解方案

　　A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。

　　B、投資方對融資方的專案程序進行監控，並按照程序需要分批進行投資款的專款專用。

　　C、投資方對融資方的相關專案所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。

　　D、資方稽核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。

　　4、退出機制***絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。***

　　A、股權方式融資的退出

　　專案進行中投資方退出;

　　專案完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個專案的分紅;

　　B、債權方式融資退出

　　專案進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

　　專案完成投資方退出，按時還本付息;

　　5、抵押和保證

　　在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

　　6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資專案是可行的。

　　七、摘要

　　長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對於在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

　　二

　　一. 公司概況

　　魚批網是一個立足於福州、輻射全國，並將服務觸角延伸至海外的專業水產品批發網路平臺，網站擁有權威、海量的水產品交易資訊，全天候提供質優價宜的各種水產品，能在第一時間保質保量地滿足公司團體、社會個人對於水產品的消費需求!始終堅持以“誠信、專業、快捷、安全”的服務理念，真誠為全國各地廣大商戶提供優質的水產品貨源，致力打造國內一流的水產品批發網站。

　　和傳統的“三天打魚，兩天晒網”不同，魚批網以現代科技為支撐，依靠網際網路“無往而不通”的便捷，成功實現了傳統水產交易的網路運做，將各種水產資訊適時快速地予以上傳公佈，讓客戶無論身處何地，都可以藉助各種無線電終端裝置***如手機***，隨時隨地、暢通無阻地瀏覽網頁，進行水產品的***、洽談、訂貨、購買等事宜!

　　為了保證交易質量，魚批網建立了一整套人性化的服務體系，讓客戶不但能在網上選到自己中意的水產品，而且完全免除了物流方面的後顧之憂：魚批網與福州當地眾多車隊建立了良好的合作關係， “專業，快捷，高效”的物流團隊會在最短的時間內，把最新鮮、最放心的水產品送到客戶身邊!

　　同時，為了減少客戶的資金風險，魚批網支援第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺參與到水產交易過程中，網站在接到平臺的相關的打款提示後，第一時間內保證發貨，而客戶在收到貨後資金才真正劃入魚批網賬戶。

　　目前我們的銷售網點已遍佈全國各地，併網羅了全福州的所有貨源，通過線上下單、網銀支付、第三方擔保的交易方式，力求在第一時間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發供應。

　　二、經營範圍

　　魚批網是國內首家大型的水產批發網上商城，同時也是一個代購代銷的平臺。在網站上不僅可以銷售我們自己公司的產品，還可以代購代銷各地水產公司的產品。

　　三、產品介紹

　　魚批網批發的水產品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網站釋出出售的產品主要有活鮮產品、冰凍產品和加工產品三大類。

　　四、市場背景分析與發展機遇

　　1、平臺背景與優勢分析

　　近年來，隨著科技資訊科技的不斷髮展和更新，社會發展的不斷加快，傳統的商業貿易市場逐漸顯現出它的一些侷限性和不足，而電子商務卻得到了突飛猛進的發展。電子商務通常是指是在全球各地廣泛的商業貿易活動中，在因特網開放的網路環境下，基於瀏覽器/伺服器應用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿活動，實現消費者的網上購物、商戶之間的網上交易和線上電子支付以及各種商務活動、交易活動、金融活動和相關的綜合服務活動的一種新型的商業運營模式。以歐美國家為例，可以說電子商務業務開發的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務所產生的營業額已佔商務總額的1/4，在美國則已高達1/3以上，而歐美國家電子商務的開展也不過才十幾年的時間。在美國，美國線上***AOL***、雅虎、電子港灣等著名的電子商務公司在1995年前後開始賺錢，到2000年創造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務公司在各自的領域更是取得了令人不可思議的鉅額利潤。

　　據《NetGuide2008中國網際網路調查報告》，2008年C2C電子商務網站交易規模將達到678億元人民幣，增長率為62.5%。面對如此巨大的市場前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個人和企業也試圖突破傳統網路交易平臺營銷的模式，建立個人購物網站，推廣獨立品牌，以圖吸引更大規模的客戶群體。顯而易見，未來正真的商貿市場將離不開網上銷售。

　　目前，許多傳統的生產型、加工型等各類企業已經意識到網路貿易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務行列。而魚批網在這一方面，史無前例地走在了水產品網上批發的前列，把握了先機，佔據了優勢，是國內首家真正實現水產網上批發的大型商城，短短兩個月的運營，就已經有數十個訂單，完成的訂單有三十個左右。如果不是資金鍊的斷缺，可以完成更多的訂單，魚批網不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批***針對凍品和加工品，活鮮例外***。

　　2、產品市場背景與優勢分析

　　提到水產品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。

　　由於水產類食品味道鮮美和具有極高的營養價值，受到越來越多人的歡迎。據聯合國糧食農業組織稱，經資料統計，2008年全球水產品進口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產品進出口貿易的重要地區，2008年進口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年後，以145億美元的進口額，超過美國的141億美元，重新成為水產品進口第一大國。2008年日本的優質水產品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿易額，仍位列全球第一大水產品出口國，進口額也達到了84億美元。世界有有如此龐大的水產品貿易市場，中國有有13億人民，你完全想象得到這個市場有多大，有多廣，而針對目前這樣一個資訊時代，魚批網走在了水產網路交易與批發的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優勢條件下我們堅信，魚批網的發展前景不可估量。

　　五、公司戰略與實施方案

　　水產品批發市場在水產品流通中發揮著重要作用,是進行水產品批發分銷業務的平臺,是連線水產品產、供、銷的橋樑。然而,當前我國的水產品批發市場還處於由傳統集市型市場向現代化的批發市場過渡的階段,存在交易方式落後、盈利能力差、規劃佈局不合理、服務功能單一、管理制度不規範等一系列的問題,不能形成水產品經營的規模優勢,無品牌、無品質,這種經營方式難以對水產品流通起到輻射和帶動的作用,也阻礙了我國水產品批發市場向現代化方向發展。而歸根結底,這些問題的根源就在於我國水產品批發市場缺乏行之有效的發展戰略,因此,本網將著重探索適合魚批網水產品批發長期持續發展的各項發展戰略規劃。

　　目前正值中國水產品行業大變革、大發展的時代，在當前經濟形勢下認識局勢掌控方向，我們將對水產品行業所受到的影響和未來的發展態勢予以翔實的剖析，立足於魚批網的長遠發展，對水產品行業在具體工作中的突破進行行之有效的積極研究。努力把魚批網做大做強，做成水產品電子商務的楷模，最終將其做成在中國乃至全世界極具影響力的水產品網上批發大型交易市場。

　　六、管理團隊

　　魚批網的團隊主要結構如下：

　　1、採購部。有專業的採購人員，對每天福州的到貨情況瞭如指掌，能嚴格把關好水產品的質量。

　　2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握市場的脈搏。

　　3、銷售部。有多年的銷售經驗，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。

　　4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇視窗。公司非常重視客服工作的質量，為客服部安排嚴格、專業、高標準的統一培訓。

　　5、技術部。負責網站的更新和推廣以及廣告條幅的設計。

　　七、風險與對策

　　優勢：魚批網是國內首家真正實現水產網上批發的大型商城，開闢了網上水產交易的新領域，目前在這一新市場競爭小。水產一般難以在網上交易，魚批網做到了，這是一個很吸引人的亮點，在上面進行的資訊釋出和魚批網進行的代理交易可以輕鬆找到更多客戶。

　　劣勢：由於越來越多的商家在魚批網上進行選購，魚批網的現金流已不足以墊付那麼多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會失去一些客戶。

　　機會：魚批網現在只要能得到有商業頭腦的客戶的加盟和支援，就可擺脫現金流不夠強大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。

　　解決方案：融資。

　　八、融資方式

　　1、賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半。或者按比例投資和回報。無需做庫存，現買現賣，貨的質量由魚批網把關，風險也由魚批網承擔，每一單的週期平均在一個星期。也就是說，一個星期後就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬之間，利潤也在3000-15000之間。

　　2、進貨。從國外進貨，利潤相對較高，但風險也較大，要做庫存，還要賭一個月後的行情。各投一半資金，由魚批網負責銷貨，風險由魚批網和投資者一起承擔。每一單的回報週期大概在一個月到一個半月。遇到行情好的時候，一個櫃就能賺十幾萬。

　　九、融資的好處

　　1、用現金去採購，完全可以拿到比別人更低的單價，供貨商最喜歡做的，便是現金生意。也就是說，用現金去拿貨，將有更大的利潤空間。

　　2、魚批網上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大增加產品的銷量。銷量一做起來，將會搶佔大量的市場份額。以後比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網找貨，供貨商也要依賴魚批網銷貨甚至通過魚批網找國外的貨源。

　　3、資金夠雄厚時，可以做庫存，可以炒行情，可以開市場檔口，可以搞加工廠，甚至可以發展捕撈船隊，我們有信心在水產領域越做越大，越做越強!

　　4、這是互利雙贏的合作。可以短期合作，也可以長遠合作。

　　三

　　一、公司介紹

　　1、說明

　　2012年4月28日“上饒巨集城房地產發展有限公司” 已在工商局變更為“江西巨集城偉業投資集團有限公司”。以下內容公司名稱暫時仍用上饒巨集城房地產發展有限公司。

　　2、公司簡介

　　上饒巨集城房地產發展有限公司成立於1992年，其前身為上饒縣城鄉綜合開發有限公司。2000年7月經改制成民營股份制企業，並更名為上饒巨集城房地產發展有限公司，公司經營地址在上饒縣旭日鎮信美路4號，註冊資本金為3000萬元，開發資質為貳級，主營房地產開發、經營與銷售。

　　公司理念是：誠實守信鑄就精品。公司在“十二五”的規劃目標是將公司由原來專業做房地產開發為主，逐步建立以房地產開發、旅遊與工業的三大產業為核心的經營結構。在未來5年內企業主要解決四大戰略問題：第一是經營結構調整;第二是企業管理改革與管理技術運用;第三是人才引進與培養;第四是開拓大資金融資渠道。

　　公司董事長兼法人代表王昕辰，從事房地產行業近20年，具有豐富的房地產經營管理經驗。公司設有工程部、財務部、營銷服務部、行政部等部門。

　　公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業務取得了快速發展，先後開發了多個房地產專案，“綠野春天”、“綠野星城”專案開發面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業協會評為“市民最喜愛的樓盤”。多年來，企業為發展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立“以品牌創效益，以質量求發展”的觀念， 2003—2010年通過ISO9001-2000質量管理體系認證，2010年被上饒市工商局評為守合同重信用2A單位，並先後十餘次被省、市、縣相關部門授予“先進企業”、“納稅大戶”等相關榮譽稱號。經過近幾年的快速發展，公司在資金實力得到加強的同時，還集中和鍛鍊了一批房地產業的專業技術人才，在決策、規劃、設計、施工建設中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經驗，為企業有效規避、防範和控制經營風險，進一步提高經營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎，企業具有良好的發展前景。

　　3、公司現狀

　　資產負債：截止2011年12月31日,上饒巨集城房地產發展有限公司資產總額為人民幣139867871.8元，負債34759233.28元，所有者權益為人民幣105108638.52元。

　　4、股東實力

　　股東王昕辰2400萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號5幢 103室，身份證號：362321195809090018;

　　股東饒賢忠150萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢303室，身份證號：362321196903217577;

　　股東郭蔚120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號4幢303室，身份證號：362321195906160217;

　　股東徐筱鶯120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號13幢402室，身份證號：36232119591004004X;

　　股東繆林鳴90萬元，住所：上饒市信州區尚儀路19號2單元501室，身份證號：362301196209100015;

　　股東徐文東60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢302室，身份證號：362321197512168119;

　　股東周曉明60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號402室。

　　5、歷史業績

　　自2000年開始先後開發了“育才小區”、“信美別墅區”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等專案，“綠野春天”、“綠野星城”專案開發面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業協會評為“市民最喜愛的樓盤”。

　　6、資信程度

　　本公司自2004年-2010年連續被上饒市工商局評為“2A級重合同守信用單位”;被市縣地稅局評為“誠信納稅企業”，信用等級被銀行評為A+級。

　　7、董事會決議

　　2012年4月25日經董事會決議，對本公司準備開發的綠野•御龍苑專案進行融資。

　　二、專案分析

　　1、專案的基本情況

　　專案為上饒巨集城房地產發展有限公司綠野•御龍苑建設專案，建設期限為3年***2012年7月—2015年6月***。

　　專案位於上饒縣新行政中心的核心區，旭日北大道以西，311高速公路以北。本專案用地面積為21493.44平方米。

　　綠野•御龍苑建設專案是上饒巨集城房地產發展有限公司在上饒縣建設的現代化商住小區，專案佔地21493.44平方米，總建築面積48719.32平方米。該專案擬建設小高層、高層商住小區，其中：住宅面積36618.85平方米，商業房面積3129.10平方米，社群用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建築5400.72平方米。

　　2、專案來歷

　　本專案是在2011年1月28日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。

　　3、證件狀況檔案

　　目前本專案已有證書為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見附件。

　　4、資金投入

　　專案總投資人民幣11692.6萬元，企業籌集81692.6萬元，計劃融資銀行貸款3000萬元。本專案計劃在2012年10月1日開始銷售，預計第一期銷售住宅均價在4000元/㎡，投入銷售在12000平方米，一期在3個月銷售回款在3500萬元左右;整個專案的銷售在28個月之內，預計總銷售收入在1.9億元左右。

　　5、市場定位

　　本專案總體市場定位為高階產品，中高階價格。客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業主、公司的經理階層、小型私營公司決策層、政府公務員，家庭年收入在8萬元以上，有部分灰色收入或者企業分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設定、樓盤形象定位及創新理念、專案的地段及價格。

　　6、建造的過程和保證

　　本專案由本公司參股的江西巨集城建設有限公司總承包，按市優標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。

　　三、市場分析

　　1、上饒市房地產巨集觀經濟分析

　　近年來，上饒市房地產開發投資持續增長，開發規模不斷擴大，佔固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動上饒市經濟穩步發展的新增長點，為城市發展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。

　　⑴、2006年狀況

　　進一步發展建築業抓住中心城市和小城鎮建設的有利時機，進一步促進建築業的發展，加快建築新技術和新型建材的應用。2005年，建成2-3個一級建築企業。

　　2006年建築業生產發展加快。全年全社會建築業增加值44.7億元，比上年增長12.9%。全市資質等級四級及以上的建築業企業完成總產值44.9億元，增長22.4%。房屋施工面積863.8萬平方米，增長61.2%;房屋建築竣工面積697.7萬平方米，增長87.3 %。

　　⑵、2007年狀況

　　大力發展房地產業，深化住房制度改革，實現住宅的商品化、社會化，啟用房地產市場。房地產業以發展經濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區建設，積極發展安居工程和適度發展豪華住宅小區建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。

　　2007年建築業穩定發展。全市全社會建築業增加值50.63億元，增長12.4%。具有資質等級的總承包和專業承包建築企業實現利潤1.3億元，增長36.3%。房屋建築施工面積890萬平方米，增長3%;房屋建築竣工面積677萬平方米，下降3%。

　　⑶、2008年狀況

　　建築業穩定發展。全市全社會建築業增加值42億元，增長4.4%。具有資質等級的總承包和專業承包建築企業實現利潤4.2億元，增長220%。房屋建築施工面積1052萬平方米，增長18.2%;房屋建築竣工面積712.2萬平方米，增長5.2%。

　　⑷、2009年狀況

　　2009年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長30.3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長30.3%，商業營業用房施工面積656302平方米，增長10.7%。1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長26.9%。其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長27.8%，商業營業用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長28.6%。由於房地產開發投資增長較快，拉動上饒市城鎮以上的固定資產投資繼續平穩增長。

　　2、房地產市場的分析

　　㈠、商住用地供求執行情況

　　1、土地交易情況

　　⑴、土地成交面積：2005-2009年，共成交49宗地塊合計138.87萬平方米，平均每年成交27.77萬平方米。其中：商住用地33宗地塊合計117.03萬平方米;居住用地16宗地塊合計21.84萬平方米。土地成交量以2006年為最大，特別是商住用地達到58.73萬平方米，而以2008年為最小總成交量才1.96萬平方米。

　　⑵、土地成交額：2005—2009年土地成交額總額達8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。

　　⑶、平均成交單價則由2005年的309元/㎡上升到2009年的1190元/㎡，其中商住用地由2005年的312元/㎡上升到2008年的2778元/㎡，2009年是1705元/㎡;居住用地由2005年的23元/㎡上升到2008年的1258元/㎡，2009年是315元/㎡。

　　2、房產商購置開發情況

　　2005-2009年，房地產開發企業土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。

　　2005-2009年，土地開發面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。

　　㈡、房產供求執行情況

　　1、房產開發投資完成情況

　　2005-2009年，全縣累計完成房地產開發投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。其中住宅投資累計21.29億元，平均每年4.26億元。在住宅投資中用於經濟適用房8887萬元，平均每年1777萬元。

　　2、房產投資資金來源情況

　　近年，總的來看，在房地產開發企業資金來源中:企業自籌資金佔47.93%;銀行貸款佔32.51%;其它資金***主要是定金及預收款和個人按揭貸款***19.56%。

　　3、房屋供應情況

　　⑴、房屋施工面積：2005年是63.52萬平方米，到2009年達到了177.74萬平方米，4年增長179.81%。其中住宅則由2005年的53.34萬平方米增加到2009年的147.30萬平方米，4年增長176.17%;商用房則由2005年的6.80萬平方米增加到2009年的18.78萬平方米，4年增長176.25%。

　　⑵、房屋竣工面積：2005年是14.61萬平方米，2009年達到42.99萬平方米，增長194.28%。其中住宅2009年是39.87萬平方米，比2005年的13.10萬平方米增長了204.36%;商用房2009年是2.07萬平方米，比2005年的0.87萬平方米增長了137.21%。

　　4、房屋需求情況

　　⑴、一手房房屋銷售面積：2005-2009年，5年中以2007年銷售形勢最為看好創下歷史最高水平達34.45萬平方米，比2005年的15.95萬平方米增長116.02%;比2009年的27.24萬平方米還要增長2***4%。其中住宅也以2007年增幅最大達歷史最高32.25萬平方米，比2005年增長153.42%，比2009年增長24.99%;商用房則以2005年銷量最大3.01萬平方米，後幾年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才銷售0.53萬平方米。

　　⑵、一手房房屋銷售額：2005-2009年，5年中累計完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。其中住宅累計銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。3、二手房銷售情況：據房管交易中心提供的資料顯示，近年來我縣二手房交易應當說比較活躍。2005年成交面積達14.89萬平方米超出當年一手房成交量2.16萬平方米，超幅達16.97%;2006-2009年4年間每年的成交量雖不如2005年，但其成交量均超過6萬平方米，最高年份2007年達9.2萬平方米。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　本專案處於上饒縣新行政中心核心圈之內，暫無競爭對手。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　上饒縣房地產市場雖然起步相對較晚，但發展比較穩定，近年來房價也穩中有升。沿海發達城市近幾年才逐漸流行的各種房地產專案規劃的理念及產品設計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅專案的那種精緻和深邃，但對於一個地產市場剛剛起步的城市，本專案的產品還是能夠在當地引起轟動並取得強勁的銷售成果。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下：

　　⑴、王昕辰：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業20年，在行業有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善於發現人才與培養人才，善於學習新知識。

　　⑵、董高鋒：職務是總經理，國家房地產經紀人，從事房地產行業13年，在房地產領域擅長房地產投資分析、產品規劃、營銷策劃，在企業現代化管理方面有自己的獨到一面。

　　⑶、周曉明：職務是財務部經理，國家會計師，從事房地產財務15年，在專業知識上善於學習，不斷向上，擅長財務分析、稅務籌劃。

　　⑷、郟建華：職務是工程部經理，國家二級建造師，從事房地產工程工作12年，專業是工民建，在工作中善於學習，不斷進取，注重培養人才。

　　⑸、繆林鳴：職務是公司副總經理兼營銷部經理，從事房地產工作16年，在工作中善於協調關係，辦事效率高。

　　⑹、黃興爐：職務是人事行政部經理，從事房地產工作10年，在工作中思路清晰，善於協調各方關係。

　　2、組織結構

　　3、管理規範性

　　公司在管理上實行現代化企業管理制度，主張“以法管理，以仁領導”的基本方針，以萬科、綠城、恆大等國內一線開發企業的管理模式為學習榜樣，積極引進現代化科學管理技術，以用友軟體公司開發的房地產企業管理軟體進行日常的管理運營。

　　五、財務計劃

　　1、銷售收入估算

　　根據我們對專案附近目前房地產銷售價格的調查，我們對專案的銷售進行估算。

　　根據市場調查及目前預售情況，住宅按4500元/平方米進行測算;商業用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個。

　　計算後項目的總銷售收入約為人民幣1.95億元，其售價情況如下表：

　　2、成本費用

　　專案成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：

　　⑴、經營成本：經營成本為開發建設投資按銷售比例***竣工進度比例***進行結轉，總成本為11692.6萬元，各期分別為3507.78萬元、5846.30萬元、2338.52萬元;

　　⑵、運營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為585.37萬元、975.62萬元、390.25萬元;

　　⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算;

　　⑷、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業稅，按營業稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315.88萬元、526.62萬元、211.17萬元;

　　⑸、土地增值稅：土地增值稅***住宅***1%--預徵率，***店面***5%--預徵率。各期分別為79.94萬元、133.24萬元、53.30萬元。

　　3、利潤估算

　　根據測算的銷售收入和成本費用，專案稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅後總利潤為人民幣3034.03萬元，詳見下表：

　　4、財務盈利能力分析

　　本專案測算期3年。

　　⑴、現金流量分析見《全部投資財務現金流量表》。

　　根據全部投資財務現金流量表可以測算以下財務指標：

　　⑵、根據損益表可以測算以下指標：

　　投資收益率=利潤總額/總投資×100%

　　=***3034.03/14983.99***×100%

　　=20.25%

　　投資利稅率 =***利稅總額/總投資***×100%

　　=***4528.41/14983.99***×100%

　　=30.22%

　　5、財務盈利能力分析

　　銷售面積盈虧平衡點

　　=成本費用合計/平均銷售單價****1-5.5%***

　　=14983.99/0.4322****1-5.5%***

　　=32762.31平方米

　　銷售單價盈虧平衡點

　　=成本費用合計/可銷售總建築面積****1-5.5%***

　　=14983.99/45148.67****1-5.5%***

　　=3136.28元/平方米。

　　通過上述計算,在銷售面積32762.31平方米的情況下***即銷售面積達到可銷售面積的72.57%時***,可實現盈虧平衡。

　　專案在銷售單價不低於3136.28元/平方米的情況下,可實現盈利。

　　6、經濟合理性分析

　　本專案投資收益率為20.25%、投資利稅率為30.22%，經濟效益較好;專案稅後內部收益率20.55%，超過社會平均利潤率10%，抗風險能力較強;專案年交所得稅1494.38萬元，經營稅金及附加1053.67萬元，土地增值稅26***8萬元。由於均為地方稅。因此專案可為地方創造2814.53萬元的財政收入。

　　通過以上經濟費用效益或費用效果的相關指標分析，本專案從社會資源優化配置的角度來看是合理、可行的。

　　六、融資方案的設計

　　1、融資方式：

　　⑴、股權融資方式

　　方式：融資方式***上饒巨集城房地產發展有限公司***將以融資方專案的股權進行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益的專案的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

　　具體操作步驟如：簽訂風險投資協議書

　　A、對融資方的債務權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、在有關管理部門辦理登記手續

　　⑵、債權融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。