個人創業法律問題集錦***5***
律師提醒：①你能提前拿到特許人的特許經營合同文字，所以最好的方式是：先把自己最關心、最擔心的問題以書面方式記錄下來，然後把合同文字以及你的問題和100問時特許人的回答一起拿到律師那，請他幫你參謀、解釋、修改。
②在合同中寫明：特許人在簽訂合同之前，向被特許人提供的書面材料有1、……；2、……（《條例》裡規定的所有資訊），這些材料是本合同的附件。
③重點說一下商圈保護的陷阱：你在合同約定的商圈內他不能發展其他加盟商。但如果特許人真的認為你的商圈好的話，他還是可以開直營店啊。合同中要把這個可能也排除出去。
④ 特許人對你的服務、後續支援、廣告投入等等，在合同上應該有明確的認定，而不是一個抽象的。僅僅是特許人將“定期培訓”、“及時發貨”之類的約定，意義不大。正確的約定範例：一年內提供多少多少時間的培訓、培訓的內容是什麼什麼，開業是否培訓，上新產品是否培訓，促銷是否培訓，接到發貨請求幾日內發出貨物，發晚一天承擔什麼責任等等。
⑤合同沒問題，並不代表你的權利一定能得到保障。合同沒問題，能保證你贏官司，但不能保證你能拿回錢或損失（人家破產或失蹤了呢？）。
三、根據加盟合同經營加盟店
一般來說，如果特許人和被特許人都是朝著“建設品牌，獲取利潤”的目標前進的話，再有爭議，只要不是原則性的，都能協商著解決，特別是合同簽訂的詳細而合理的時候。所以，真誠合作是基礎，好的加盟合同是裁判規則，再加上合理的經營手段，這些就是加盟店盈利及壯大的重要因素。本條內容討論的問題全部建立在雙方真誠合作的基礎上。
經營，會遇到很多問題，並且不同類，所以這裡只能想起一類說一類。
1、店面租賃問題。此問題不做加盟也得遇到，似乎應該作為專題講。先放這吧。等這一編全部寫完再整理。
一）調查店面的檔案
租店面之前，到該店面所在房地產交易中心查一查產權登記情況，要確認：
1）房屋的型別為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
2）產權人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的屋子。
3）該房屋有沒有租賃登記資訊。若已有租賃登記資訊的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
二）免租裝修期
商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎麼辦？租還是不租自己看著辦。
簽定合同發生的費用
三）租賃保證金
俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。
四）稅費承擔
按照法律、法規、規章及其他規範性檔案規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：
1）出租：
營業稅及附加租金*5.55%
房產稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）
印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）
土地使用稅按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收為準。
2）轉租：
營業稅及附加轉租收入*5.55%
印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%
上述標準只是法定徵收標準，不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。
雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或分擔的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。
簽定合同時要注意的重要內容
五）營業執照
租商鋪的目的在於開展商業經營活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設定，主要涉及以下幾個方面：
1、原有租賃登記資訊沒有登出，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；
2、商鋪上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記資訊沒有登出或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照；
3、房屋型別不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營業執照；
4、涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件後，方可取得營業執照；
5、因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。
對於上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，並給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。
六）裝修的處置
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：
1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告、店招位置也可約定清楚。
2）解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同於押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3）明確租賃期滿時，裝修、添附（新搭建的建築）的處置方式。
七）水、電、電話線等
因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。
簽定合同之後的問題
八）租賃登記
租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質。租賃登記要注意的問題：
1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；
2）經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
九）轉租問題
商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉租問題。要注意：
1）轉租必須取得出租人書面同意，就是產權人的書面同意（知道為什麼要查這房子到底是誰的吧）。否則，產權人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。
2）原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬於承租人應承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意，會受到法律保護。
十）買賣與租賃
許多承租人經常擔心承租商鋪之後，業主將商鋪出售了怎麼辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對於承租人賦予了兩重特殊保護：
1）出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內（三個月）通知承租人，承租人享有同等條件之下的優先購買權。即若承租人在等同於其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2）即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售後，新的房東也應當履行租賃合同，否則，新房東應當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”原則。
十一）優先承租權
首先，優先承租權不是法定權利（優先購買權是），要約定。籤合同時可根據自身的需要，看是否約定此權利。
其他注意事項
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
注：1）店面租賃問題的介紹非本律師原創，來自中華商鋪網。本律師只是略作修改和補充。
2）是不是感覺怎麼簡單的事情弄這麼複雜？其實是本來比較複雜的事情被弄簡單了。簡單化後，如果一出問題，就顯得棘手了。用法律解決問題分兩步：先是確認哪些應該受法律保護；然後是怎麼去保護。問問你自己，你籤的合同做到了第一步麼？根據本律師的經驗，很多人都是直接問律師如何做到第二步，律師往第一步一看……。很多糾紛其實可以在最初就避免的。
2、與加盟商的合作問題
這一部分不好寫。寫法大致有兩種：一是寫些總結性，概括性，有共性的東西，供大家從中吸取對自己有益的內容作參考；另一種是以案例的方式引申出法律問題，並提供解決思路。
關於第一種，本律師查了下，有人寫了，從經營角度和雙方立場的角度寫的，我覺得可能對你們幫助更大，你們更容易理解些。所以第一種我就引用了他人的（對不起，我實在查不出原作者）《十大常見的特許加盟糾紛》。
至於第二種寫法，如果有網友願意拿自己的案例出來（當然可以隱去有關身份等所有可以人肉的東西），本律師願意從法律角度分析分析。但僅限於一例。如果沒有這樣的網友，那麼第二種寫法不寫也罷。
《十大常見的特許加盟糾紛》
1.加盟店對總部提供的“行銷支援與輔導”不滿意。（66%）
2.加盟店對總部提供之“商品的價格”不滿意。（62%）
3.加盟店對總部的“政策配合度及執行力”很低。（49%）
4.加盟店對每月的營業額並不滿意。（47%）
5.加盟店與總部之間對於“商品採購限制不得自行進貨”的爭議。（43%）
6.加盟店對於總部的舉辦和促銷活動不願配合。（40%）
7.加盟店與總部之間對於“商圈保障範圍”的看法有分歧。（38%）
8.加盟店對於總部舉辦的“教育培訓”不配合。（36%）
9.加盟店對“每月上繳的權益金與管理費用”有爭議。（34%）
10.加盟店不能每月按時繳交貨款。（32%）
（注：後面的百分比來自另外的資料。）
無論是加盟店對於總部的抱怨，或是總部對於加盟店的不滿，在彼此互動的過程當中，都會造成爭執與糾紛不斷。有人形容特許加盟體系下，總部與加盟店之間的關係就像結婚一樣，婚前要看清楚，婚後要睜一隻眼閉一隻眼，不要太計較。但也有人的看法是，二者之間的關係就好像古時春秋戰國時代，君主與諸侯之間的關係，結合點是在利益方面，彼此既聯合又相素猜忌。
如此混亂又曖昧的關係下，的確是很容易發生意見不同的爭執，如果雙方不能理性而冷靜地協商，達成雙方都能接受的共識，糾分必然將發生。因此，除了加盟店本身應具備正確的觀念，配合總部的整體政策外，特許總部也應該負起責任，讓加盟店降低進貨的成本、提升營業額、好讓加盟店更有向心力。
十大常見加盟糾紛之一
對於總部行銷支援與輔導的不滿，幾乎是不分任何業種，成為加盟者共同的心聲，但更為有趣的是，加盟店的抱怨在內容上又可分為兩類，第一種抱怨總部沒有任何動作，或是似有基無的關注，對該店業績或是經營的瓶頸，毫無幫助可言。
相對於總部不做行銷輔導或做的不夠確實的抱怨，也有加盟店認為總部干預太多，今天要求那個，明天又要配合這個，加盟主不堪其擾。
因此，對加盟總部而言，在行銷支援與輔導這方面的角色扮演，輕重拿捏的分寸非常重要。一般常見的加盟店老闆心態，通常只在經營產生困難時，才會想到要向總部請求支援，獲利穩定時就把總部的規定當成控制個人自由行為的約束。
對於加盟者來說，首先要鑑別總部所具實施行銷與輔導的能力。這包括：第一、任何政策的推動，都需藉由人的動作來執行。以便利商店來說，基本上每7家到15
家，總部就有一位專任負責輔導該區域的輔導人員，假設該總部現有300家加盟店來計算，光是輔導人員至少就要有20位。所以，詢問加盟之餘，不妨順便對照一下該總部輔導人員與現有加盟店的比例。倘若換算的結果，幅度差距太大，那麼也許對於總部後續的輔導與支援，加盟者要多加思量。
第二、輔導人員是屬於專業專責的工作，不是總部隨便對外招募的人才就可以勝任。因此，所選擇的加盟總部，最好已有一定數量的直營店，總部為了培訓與留住人才，會從直營店挑造優秀的幹部，擔任區域輔導的工作，而這樣的輔導人員，因為具有門市的實務工作經驗，在與加盟店協調溝通的過程中，比較能夠真正體會門市經營的困難與立場，做出正確的建議，而不會流於只是總部的傳聲筒。
第三、加盟店向總部提出行銷支援的請求時，通常是在營收狀況不理想。總部要來對加盟店對症下藥，不可能只單憑直覺，這就要求總部真正擁有一套完整的管理辦法，一定要有一些相關的表格，例如營業日報表、單日營收統計表等，教導加盟店如何計算填寫，並要求加盟店按時回報總部。
同時，加盟者也要相信這一點，只有總部規範要求多，成功機率才會大。
加盟店並非完全沒有責任，總部與加盟者在事先應該彼此已有一定的任信與認同。切不可認為“加盟”就等於當了“老闆”，自己高興怎麼做就怎麼做。不願接受總部的規範，那麼可以符合這樣條件的加盟總部，恐的也無法保證日後的營收是否真能穩當。所以，這之間的利害得失，在加盟之前，加盟者要自己先衡量清楚。
“加盟”絕不只是總部向加盟者收取加盟金、權利金、加盟者取得品牌、簽約之後就有互不相干的合作關係。仔細想想，有多少糾紛是出自於總部行銷支援與輔導的不健全，全讓加盟店陷於孤立無援的狀態，之後的懊悔、解約，似乎為時已晚。所以，加盟者應該善用總部的資源，放心地讓總部替你把脈，相信總部的做法與判斷，讓事業的經營更加得心應手。