貴陽花溪地區房地產投資決策與成本控制分析論文

　　投資決策是指投資者為了實現其預期的投資目標，運用—定的科學理論、方法和手段，通過一定的程式對投資的必要性、投資目標、投資規模、投資方向、投資結構、投資成本與收益等經濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇。投資決策是生產環節的重要過程。今天小編將與大家分享：貴陽花溪地區房地產投資決策與成本控制分析相關論文。具體內容如下：
 

貴陽花溪地區房地產投資決策與成本控制分析
 

　　引言

　　專案投資決策是選擇和確定投資方案的過程，該過程要求對擬建專案的必要性和可行性進行技術經濟論證，並對不同建設方案進行技術經濟比較及作出判斷和決定。房地產投資專案收益高，風險亦大，為了避免鉅額投資化為泡影，投資者在投資前期必須對專案進行實地考察研究，從專案所處位置的人文歷史、文化環境等多重角度出發。目前，業界人士已研究出多種確定投資方案的方法，如田建林運用AHP方法來進行房地產投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等，採用DEA方法建立了房地產投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李傑等採用RO法來確定房地產投資方案。專案決策合理與否，直接關係到專案建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中，投資者應充分關注大眾的需求，力求在建設過程中以最低的成本生產出最能滿足大眾需求的功能產品。

　　1 貴陽花溪地區背景

　　花溪區位於黔中腹地，距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風溼潤氣候的特點，冬無嚴寒，夏無酷熱，無霜期長，雨量充沛，溼度較大，有著豐富的水資源和生物多樣性，森林覆蓋率達41.53﹪。花溪地區的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅遊總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位，總人口數至2010年約為360054，人口密度為每平方公里402人。

　　貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區，312國道和101省道貫穿全境。花溪的教育產業近來也是蓬勃發展，自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時，規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地，建成貴陽市的高校園區，首期工程完工後，將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成，南區則位於貴安新區黨武鎮範圍內，分別由貴州師範大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成，南區即為俗稱的“花溪大學城”。

　　除了高等學府之外，花溪的基礎教育機構也是數不勝數。花溪景區面積222平方公里，佔全區面積的25%。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個，以花溪國家城市溼地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情遊最為有名。花溪文物古蹟豐富，青巖古鎮已列為全國曆史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公佈為省級文物保護單位，有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位，馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公佈為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅遊”著稱，但相比於我國其他著名旅遊風景區，其開發程度尚處於較低水平，換句話說，花溪的旅遊產業有著較大的發展空間。

　　2 投資分析

　　2.1 市場分析

　　2.1.1 公寓 通過實地考可見察，貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人，遠離城市的喧囂與煩擾，極其適宜居住，尤其適合老年人安養天年。花溪的居住人口為360054人次，人口密度為每平方公里402人，其中，花溪公園附近較為繁華，有著濃厚的生活氣息。根據市場調查，筆者瞭解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老，花溪的居民也多為中低層收入者，由此看來，若要在花溪投資房地產住宅專案，中小戶型應占大頭。

　　2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光，與造型優美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者願意來享受這裡純淨的空氣和迷人的風光，但是這裡距離市中心較遠，周邊的公共設施不如市區內完善，工作繁忙的高層人士可能更情願購買市中心的別墅或花園洋房。

　　2.1.3 旅遊地產 花溪地區眾多的旅遊資源，也吸引了不少全國各地聞訊而來的遊客。花溪的建設相對落後，旅遊產業發展不夠，與我國其他旅遊地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地，再加上花溪地區高校眾多，每當夏季，來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿，然而花溪地區固有的旅館稀缺，許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧裡借宿，住宿條件十分有限。因此，房地產投資者可以從旅遊的角度出發，大大挖掘花溪地區旅遊產業的潛力。

　　2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區，商業用房的供應僅佔全市的1.25%，商業用房的成交僅佔全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多，但總體來說其檔次偏低、規模較小，花溪豐富的旅遊資源會拉動該地區的消費水平，帶動商業發展，因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而，已有一些大型房地產企業在這裡規劃了商業用地，其中，中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心，若要與其競爭，還需深入考察研究。

　　2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出，花溪區處於貴陽市較偏位置，離市中心較遠，交通相對來說較為不便，不太合適發展辦公用地，受大盤個案影響，寫字樓市場形成以老城區、金陽新區為主要的兩大熱點供求板塊，其他區域除烏當區有少量成交外，市場均無變化。整體市場銷售量較低。

　　成功寫字樓的共性有：位置應該居於城市商務中心或商業聚集區，交通要十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓專案周邊必須要有較大的建築體量和規模化的配套設施，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閒娛樂及購物中心於一體的大空間，才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

　　從目前市場來看，花溪並不具備成功寫字樓的條件。

　　2.2 風險分析

　　2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行，而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行，甚至繼續深化和加強限貸政策，才能確保房地產市場合理迴歸。此外，房產稅將盡快在全國開徵，這可能會導致房價下跌，並在潛移默化中達到限購的目的。

　　2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面：一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是專案產品市場競爭;三是專案產品和預測價格發生較大偏離。

　　2.2.3 技術風險和工程風險 主要由於科技進步、技術創新及其相關變數的變動可能帶來的損失;以及由於工程量預計不足、或裝置材料價格上漲導致投資增大;由於計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

　　2.2.4 專案管理方面的風險 專案管理涉及專案的全過程，包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。

　　2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響，如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

　　2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查，瞭解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發週期來預測其可能會發生的變動，從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時，要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策，分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時，要了解並分析社會對房地產市場的需求型別和需求量;要利用一切可能得到的資訊資料，瞭解潛在的競爭者的情況，做到知已知彼，百戰不殆。

　　2.2.7 技術風險和工程風險 專案的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建築企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期***的條款來降低等等。

　　2.2.8 專案管理方面的風險 要求專案管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理，落實考核責任制;制訂相應的激勵制度，調動專案管理人員工作積極性，從而提高企業管理水平和整體競爭力。

　　3 成本控制分析

　　隨著房地產市場的逐步發展，有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機，降低產品成本就是為企業增加利潤，房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

　　筆者認為，建設專案的功能直接關係到是否能有效滿足消費者的需求，從而影響企業的收益。因此，功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所佔比重最大的環節。其方法是：在成本控制中應首先列出專案所具有的主要功能評價指標，根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重，接著確定專案的總費用，再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。

　　本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店專案進行成本質控分析。該專案建設用地800平方米，建築規模為6400平方米，主體部分總投資額為1920萬元。

　　①首先列出該專案所具有的主要功能評價指標，並對各個功能評價指標的重要程度進行評分，最終確定權重。

　　確定權重可採用0-4強制評分法，分別將不同的指標進行兩兩對比並評分，如：若A比B重要得多，則A得4分，B得0分;若A比B重要，則A得3分，則B得1分;若A與B同樣重要，則A、B各得兩分，如表1所示。

　　②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷，見表2。

　　③成本分析結果：由表1、表2可以得出該專案成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水，供電供氣，分別佔專案總成本的30%、23%、22%，三項合計佔專案總成本的75%，以此為該專案成本設計提供控制依據。

　　4 結語

　　正確的投資決策離不開合理的市場分析和風險評估，只有迎合了市場的需求，把風險最小化，才能在激烈的競爭中脫引而出。在投資決策中採用權重控制成本的方法，有利於將影響房地產投資的各個主要因素定量化，從而使定量與定性相結合，最終使投資成本得到合理控制。該方法還可以得到各影響因素對專案實施效果的影響程度大小。成本控制減小了不必要的資源浪費，為房地產企業帶來更多收益。建設專案在進行設計施工之前，房開商需制定相應的成本控制管理計劃，將可能遇到的問題一一討論，才能合理有效地控制開發專案的成本，從而提高企業效益。