房地產專案施工階段的成本控制淺析

　　【論文關鍵詞】施工　成本　控制
　　【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。  
　　 
　　前言 
　　上世紀90年代以來，我國的房地產業逐漸放開，房地產市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發專案在國內處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產業也將重新洗牌，競爭力比較強的企業會繼續下去，沒有競爭力的企業則會被淘汰，所以，及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力，從成本控制開始，因為成本是專案建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。 
　　1 房地產企業專案工程成本管理的現狀 
　　目前國內房地產企業的專案工程成本管理處於發展階段，具體表現有以下幾點： 
　　1.1 工程成本管理工作不被重視 
　　工程專案成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業並沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留於表面，並沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。 
　　1.2 工程成本資訊不準確導致成本管理工作偏離實際 
　　工程成本資訊在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本資訊的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本資訊並不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。 
　　1.3 責任成本制度不健全導致專案工程成本浪費情況嚴重 
　　責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處於受控的狀態，出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理並沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。 
　　在以上問題存在的情況之下，存在於房地產專案之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。 
　　2 施工階段成本控制的主要工作 
　　2.1 施工組織設計的審查 
　　施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性檔案外，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。 
　　2.2 嚴格控制工程款的支付 
　　2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。 
　　2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時，不能提前支付工程款，儘管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制的失控。 
　　2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求，工程師也出具了付款依據時，開發商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產生負面影響，而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。 
　　2.3 工程變更的控制 
　　建設工程具有成本高、工期長、技術複雜等特點。一方面可能是由於勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由於許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什麼原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的後果。 
　　2.4 工程索賠的控制 
　　認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發生；熟悉相關法規的規定，運用法規綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。 
　3 施工現場成本控制措施 
　　現場成本控制也就是專案從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個專案開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本專案在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個專案的成本控制中的一個主要的工作。 
　　3.1 施工期間成本影響的因素 
　　在施工建設期間，找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。 
　　一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點: 
　　3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時，造成成本失控。 
　　3.1.2 由於沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經濟洽商大量出現，致使了成本的失控。 
　　3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發生之後，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業的索賠，造成工程成本加大。 
　　3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個專案週期加長，資金回籠週期加長，資金投入成本加大。 
　　3.2 工程施工成本控制的實際操作 
　　工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作: 
　　3.2.1 建設專案在建設的過程中，事前控制比事中控制和事後控制意義更大。工程專案也是一個動態的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事後的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放鬆的。施工過程中，對招投標、合同、採購的管理應該都算是事前控制的內容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事後控制的重要基礎。 
　　施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控，隨著工程進行中發生的突發情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現場成本進行的事中控制和事後控制的內容，也是整個專案在施工建設期間進行成本控制的重要工作。 
　　3.2.2 主動控制和被動控制 
　　主動控制是預先分析目標偏離的可能性，並擬訂和採取各種預防措施，以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發生之前採取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。 
　　被動控制是指當系統按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的專案資訊進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發現問題和偏差，提出並確定解決問題和糾正偏差的方案，然後再回送給計劃實施系統付諸實施，使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。 　　 
　　 
　　參考文獻 
　　[1]潘蜀健.房地產專案控制［M］.中國建築工業出版社.2005年 
　　[2]王建中.專案管理在房地產開發程實踐中的應用［J］.《福建建築》.2008年6期 
　　[3]丁士昭.建設工程專案管理［M］.中國建築業出版社.2007年. 
　　[4]譚術魁.房地產專案管理［M］.機械工業出版社.2006年