房地產投資決策論文範文
房地產投資決策是整個房地產開發過程中的關鍵環節，決策的合理性、科學性將直接影響開發專案能否順利進行。下文是小編為大家蒐集整理的關於的內容，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺談房地產投資決策方法分析比較
房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須佔有與專案相關的較為完備的資訊，採用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統淨現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產專案投資決策上更為合理。
1淨現值方法的基本理論
傳統的淨現值法******評估房地產投資時，假定：***1***對於一個投資專案，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資並且永遠拒絕投資。投資者只是採用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對專案預期收益的影響。***2***一旦投資後，專案在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。***3***投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。***4***未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命週期內各年所產生的淨現金流量，並且能夠確定風險調整值和風險之後的收益率。
淨現值是利用專案方案所期望的基準收益率，將各年的淨現金量折算到建設初期***即現值***，從而得到歷年現值的代數和。其表示式為
***1***
其中，為第年的現金流入量;為第年的現金流出量;為第年的淨現金流量;為專案的壽命期;為專案的基準收益率。
當時，表示該專案在經濟上是可行的;當時，表示該投資專案不可行。
2實物期權方法的基本理論
實物期權[2]是金融期權理論對實物***非金融***資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產專案的價值可以被視為其用傳統方法計算的淨現值與一些期權的價值之和，即專案價值=淨現值***NPV***+期權價值。實物期權方法主要採取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：
***2***
***3***
***4***
式中：C為期權價格;S為標的股票現行價格;X為執行價格;T為到期時間;r為無風險收益率;σ2為標的股票價格的波動性;N***d***為標準正態分佈函式N***x***當x=d的值。
實物期權的輸入變數與金融期權輸入變數的對應關係如表1所示。
3對比分析
從理論上分析，淨現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：
***1***不確定性與投資價值之間的關係。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值;再算出新投資所需的支出流的現值;最後算出兩者之間的差是否大於零。若大於零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。
***2***投資的可逆性與靈活性、新資訊的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出;如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了“靈活性”的價值。而且，按照規則，無論是“現在就投資”還是“永遠不投資”的決策，都是一種當期的決策，而與決策後可能出現的新資訊無關。實物期權法認為，儘管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資並不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本;但是，一旦接受某些投資專案後，這些專案也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響後面的現金流量和專案壽命。原因在於擁有投資機會的投資者持有一種類似於金融看漲
期權的“選擇權”。當投資者做出不 可逆投資支出時，它就執行或者“消滅”了投資的期權，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意願或時機的新資訊的可能。一旦市場條件逆轉，它不能停止投資。失去的期權價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 ***3***折現率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預算專案的現金流量在某種可以預見的範圍內發生，然後被貼現成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現率。法則用加權平均資本成本或由資本資產定價模型計算出風險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調整貼現水平，具有一定的主觀性。
4結論
本文對傳統淨現值方法與實物期權分析兩種方法進行對比分析得出兩者的優點與缺陷，為房地產專案投資方面提供更為合理的決策，使得房地產專案投資評估更趨於實際。
篇2
淺議專案投資決策在房地產開發中的應用
【摘 要】房地產業具有高利潤和高風險特徵，尤其在現代動態市場的刺激下，房地產業內部競爭越來越激烈，這就要求房地產企業充分分析影響投資決策的各個因素，在遵循市場發展規律的基礎上，把握住專案投資決策的原則，並利用科學的經濟和技術方式，對開發專案的風險性和利益性進行全面分析，進而實現房地產業經濟效益。
【關鍵詞】房地產業;專案開發;投資決策
近年來，房地產業如雨後春筍，迅速發展起來，在人們消費理念轉變的情況下，房地產業進入微利時代，因此，加強成本控制，成為房地產業贏得市場競爭的重要條件。專案投資決策是在分析房地產業利潤和風險比值的基礎上，對房地產企業投資方向、投資方式、投資數量做出的迴應。在現代動態化市場經濟環境下，必須對房地產業開發專案進行全面而科學的分析，以促使房地產業獲得市場競爭中的一席之位。
一、專案投資決策的原則
隨著市場經濟的發展以及巨集觀調控政策的實施，房地產業的生存環境面臨衝擊，要獲得生存之地，房地產業必須合理規劃企業發展方向，充分利用技術經濟分析方法，對投資專案進行全面性的經濟利益分析和風險價值評估。房地產業在專案投資決策中，必須遵守這麼幾個原則：
其一，目標原則。經濟效益是任何企業發展的基礎，房地產業投資決策必須以企業經濟效益為目的，以一定的目標為指導，規範專案投資決策行為。投資決策目標必須適應於企業發展要求和企業實際，依據企業基礎制定確定目標方向;投資決策的目標必須具有精確性，即為，投資專案內部的各項資訊必須在目標之內，且每項經濟目標都必須量化，以此實現對投資決策專案的指導作用。
其二，動態原則。房地產業的市場變化較為頻繁，企業間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態變化為基礎，根據市場發展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據市場變更因素，積極調整投資決策。
其三，可行原則。房地產市場將風險性和利潤性緊緊凝結在一起。房地產開發的週期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經濟分析法，對投資專案的經濟利益和風險程度進行計算分析，確保能夠進行專案施工，並獲得投資效益。
二、專案投資決策的過程性
投資決策主要對投資專案的經濟性和風險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：
1、分析投資決策的影響因素
影響投資決算的因素眾多，尤其在現代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經濟因素來看，主要表現在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產業專案投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產建設專案的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，並以適當的方式，對主要影響因素進行處理。
2、進行投資估算
投資估算對專案決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標準。編制房地產建設專案投資估算時，要依據相關性的標準，依據編制期內的價格，進行編制，並將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為後期投資建設提供有效支援。
3、進行經濟分析
經濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變數、目標約束、方案約束、資源約束等內容，通過對各項內容的綜合分析，做出房地產投資是否可行的決策。由於影響房地產業經濟利益的因素眾多，在進行經濟分析中，主要面向投資專案的經濟效益以及風險性，並通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。
三、工程例項
某房地產開發公司具有多個開發專案：豪華住宅、普通住宅、商業樓、寫字樓、廠房，在建設區具有不同的地段，假設為5個。投資決策，必須以房地產業經濟效益為前提，對各個專案的風險性和利益性進行分析，進而確定開發方向。
1、變數選擇
案例中，房地產型別以及地段都是影響房地產業投資決策的變數因素，假設房地產型別為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據變數對其進行分析，當變數值為0時，則不選擇此方案，當為1時，則採用此方案。
2、專案投資來源分析
專案投資來源眾多，本房地產業通過經濟分析後，採用公司籌資、銀行貸款和預售收入三種方式。在專案投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據計劃投資目標，對企業投資專案進行目標分析，並以此決定採用何種方案。
3、方案選擇
由於在一個地段只能投資建設一個專案，且一個專案職能對應一個地段，因此，因此5個專案和5個地段存在對應關係，由此可建立約束方案。
淨產值、收益率、投資回收期是房地產專案開發中經常用的經濟評價指標，無論三者如何作用，在經濟評價中，主要考慮標準差和期望值兩個因素。標準差即為我們常說的風險，期望值是理想狀態的估計均值。現行的投資決策目標體系由三個指標的期望值和風險組成，如淨現值期望——淨現值風險。在選擇投資方案時，要求對每種關係進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的淨現值期望值大於0，平均淨現值要不大於3千萬;平均內部收益率期望不小於42%，其風險要小於5%;平均投資回收期限要控制在5年之內，且平均投資回收期風險要在兩年內。
在投資決策中，往往對三個指標優劣性進行分析，並劃分出優先等級，這就要求根據專案實際情況，對各種指標期望和風險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求淨現值期望不小於零，其風險不大於4千萬;內部收益期望要大於23%，其風險不大於6%;投資回報期期望在7年以上，其風險控制在兩年半，由此，該房地產企業將三個等級順序為淨現值、內部收益率和投資回報期。
4、資源分析
在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產業的人員和財力都是有限的，在方案開發過程中，必須將現存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產業融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個專案與地段中，通過比較獲得指標值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。
在5個地段和五種開發專案中，通過淨現值、內部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發現本企業進行此專案開發，滿足了房地產業發展的各項指標，進而說明了投資決策方法的可行性。
結語：
近年來，在市場經濟的衝擊下，房地產行業競爭愈演愈烈。市場動態發展中的經濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產業專案開發的方向，這就要求房地產業把握住市場發展規律，堅持目標原則、動態原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設專案的可行性和風險性，進而在確定經濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。
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