房地產投資決策論文
房地產專案投資是指將一定的資金投入到房地產專案投資活動中,以期將來獲得更大收益的行為。下文是小編為大家蒐集整理的關於的內容，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺談房地產開發專案投資決策分析
由於房地產行業已經成為國民經濟必不可少的一部分，所以房地產所涉及的經濟活動方面也是極為廣泛的。房地產開發專案能否達到開發商預期的效果就要看房地產開發專案的投資決策能否達到科學合理並且對經濟發展能夠起到帶動作用，所以，國內很多的專業人士對房地產投資決策有很大的研究和討論。
一、國內與國外房地產開發專案對比
早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發專案投資決策經過了長期的探索與發展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產專案投資決策起步較晚，主要以借鑑已有的經驗為主，沒有一定的理論依據，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比於國外的房地產開發專案投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發專案投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。
二、房地產開發專案投資決策的研究方法
***一***大系統、小環節分析
運用系統分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關係，重點考慮總體方向。將房地產開發專案視為一個大系統、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發專案投資決策體系，使大格局下的各個小環節都緊密相扣，環環緊繞的聯絡。
***二***與經濟分析緊密相連
所謂經濟分析，就是分析人員必須根據國家的財稅政策對研究專案的投資、收益等進行基礎資料的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對資料的收集和掌握尤為重要。對於房地產開發專案投資決策來說，經濟分析成分至關重要。
首先，對於房地產開發專案投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發專案作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產開發專案投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發專案投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據一系列的因素，隨後作出可行的房地產開發專案投資的經濟方面的決策。
有能力對房地產開發專案的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產專案所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地徵用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產開發專案的銷售收入作出估算，無論是怎麼樣的房地產開發專案，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統計，根據房地產開發公司以往的銷售總額、開發區周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理並且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產開發專案投資決策的內容
房地產開發專案投資決策是房地產開發商對潛在的開發專案從經濟方面，社會方面，環境方面等進行選擇性的過程。
***一***選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產開發專案，做好正確的投資決策，房地產開發商要認真負責的發現問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發展，另外，房地產開發商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。
***二***投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那麼選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據經濟學的角度，社會角度，環境角度等等來進行分析和選擇最優的方案實行[4]。
四、房地產開發專案投資決策的指標體系
隨著社會不斷的發展，經濟不斷的進步，房地產開發規模也逐漸增大，但是，市場環境不是一層不變的，市場狀況也在發生著巨大的改變，因此，對於房地產開發商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選並作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。
***一***如何建立合理的投資指標體系
1.對開發區域的瞭解。對於房地產開發商來說，在選擇一處地域進行開發時，要考慮到所在區域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區域進行全面的市場調查和分析，考慮到專案完工後在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區域內是否有其他房地產開發公司進行專案開發，如何在眾多的房地產開發商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。
2.對物業的瞭解。房地產開發商在進行專案開發時，也應考慮政府對該專案的具體規劃和對物業的要求。不同的物業之間也具有一定的競爭關係，這時，選擇熟悉的物業，對房地產開發專案投資決策的選擇也有一定的聯絡。
3.房地產開發商公司規模。房地產開發商要根據公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，迴轉資金等等方面來制定開發專案。
***二***投資指標的風險預估
無論做什麼事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，並作出一定的解決方案是房地產開發商必須考慮的事。其中包括對公司總資產週轉率的分析，流動資產週轉率的分析，不良資產對比率的分析等等。
五、結語
房地產開發行業是否能健康的發展直接影響到國民經濟的發展。因為房地產行業作為投入高，風險高，收益高的專案，需要房地產開發商能夠有正確、科學的投資決策。科學的投資決策不僅可以把專案風險降到最低，而且還可以給企業、社會經濟帶來巨大收益，帶動國民經濟共同發展。所以，房地產開發專案投資決策的正確的制定和指導，不僅要從本公司的角度考慮，還要從經濟角度，社會角度，環境角度等全面考慮，其中，經濟分析要做到全方位考慮，一些財稅問題和一些不確定因素更是必不可少的分析問題。房地產行業作為一項特殊行業，在受到國家政策影響的同時，也影響著國民經濟的發展，所以，房地產開發專案投資決策一定要正確、健康、科學、完善。
篇2
淺談房地產投資決策要素分析
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由於中國房地產投資市場的複雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資專案的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，並做出判斷和決定的過程。由於房地產本身具有的物理和經濟特徵，房地產投資也表現出區別於其他專案投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，專案投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不願將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意;其次由於房地產可作為抵押擔保，並且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支援。
由於房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響;最後，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來巨集觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決於決策者個人的素質、知識和能力，並與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和型別、應用科學決策的理論方法有著密切關係。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標—要求解決什麼問題;第二，制定房地產投資的行動方案—有幾種可能方案;第三，對房地產投資專案做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最後確定出最佳的房地產投資方案;第四，採取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行專案決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而複雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、
***一***時機的決策分析
投資時機總是存在於投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資型別相聯絡。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些巨集觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成巨集觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命週期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命週期息息相關，在房地產壽命週期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產型別的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發型別與開發專案是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換髮展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同型別商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助於正確選擇投資時機。
***二***區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決於區位土地的增值，區位 理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可採用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、 經濟因素、 社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、 發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種巨集觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外 環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴於投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可藉助於威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。
***三***開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資物件之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資型別。按物業型別把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業型別中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可藉助於土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用於商業房產開發還是工業房產開發，淨收益是不同的。商業淨收益大於工業淨收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業型別中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大於工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
***四***規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對於那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對於完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該型別物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩餘面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，並對主要的競爭對手***或潛在對手***的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。 鑑於現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。
房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場資訊和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的 房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資專案的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資專案產生最優的 經濟效益;另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府 管理部門制定決策提供理論參考。
***五***質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明;也包括影響投資者收入的物業本身的物理效能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部佈局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮使用者要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到使用者願意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
***一***做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以瞭解和分析消費者的需求 心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特徵，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢並相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品範圍、市場消費群、地理範圍等因素。
***二***做好房地產專案可行性研究
房地產專案的可行性研究是指專案建成前，對擬建專案有關的 社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對專案建成後的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建專案的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為專案投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產專案可行性研究的先決條件。
***三***做好房地產專案投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而採取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以採取如下策略：風險迴避，即選擇相對風險小的投資專案或放棄那些相對風險較大的投資專案。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會;投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的專案選擇、搭配投資各種型別的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。
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