資產證券化的成功例子_資產證券化成功案例

　　資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支援，發行可交易證券的一種融資形式。以下是小編為大家整理的關於資產證券化的成功例子，歡迎閱讀!

　　資產證券化介紹

　　資產證券化僅指狹義的資產證券化。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支援證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。

　　傳統的證券發行是以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券。

　　在資產證券化過程中發行的以資產池為基礎的證券就稱為證券化產品。

　　資產證券化***asset-backed securitization***是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。

　　資產證券化的成功例子1

　　目前，我國在商業地產***專題閱讀***資產證券化***專題閱讀***領域已開展了一些探索。在已有案例中，大致可分為三類：

　　一是標準REITs，如開元REITs和春泉REITs，均在香港上市;

　　二是準REITs，以中信啟航專項資產管理計劃和高和資本的中華企業大廈案例為代表;

　　三是其他通過專項資產管理計劃形式實現的資產證券化，如歡樂谷主題公園入園憑證收入專項資管計劃、海印股份專項資管計劃等。如開元REITs和春泉REITs，以國內酒店、寫字樓為基礎資產，通過REITs打包在香港上市。

　　開元REITs。2013年7月在香港上市，基礎資產為浙江開元集團旗下4家五星級酒店和1家四星級酒店。實際發行25%的基金份額，發行價為3。5港元，募集資金6。75億港元，預期回報率為7。8%，由開元集團做擔保，如達不到預期收益率，則由開元集團補足。從投資人的結構來看，公眾持有人比例為32。42%、凱雷28。39%、浩豐國際39。20%。

　　春泉REITs。2013年11月在香港發售，管理人為春泉資產管理有限公司，基礎資產為北京華貿中心兩座寫字樓及地下停車位，發售定價為每單位基金份額3。81港元，募集資金規模為16。74億港元，預計年化收益率為4。94%-5。23%。

　　2、準REITs

　　典型案例包括高和資本的中華企業大廈案例和中信啟航資管計劃，其在部分運作環節上所呈現的方式已與私募REITs非常接近。

　　高和資本中華企業大廈案例。中華企業大廈系位於上海南京西路上的一棟老舊的寫字樓，高和資本通過非公開方式向高淨值人群募資，門檻一般在3000萬元以上，同時還利用了較高的金融槓桿。中華企業大廈的總投資金額約9億元，資金結構是3：2：1，即3指銀行併購貸款，2指信託公司的夾層融資，1指高和持有的劣後級。收購中華企業大廈後進行整體改造，汰換租戶，提升品質，並引入國際的物業管理公司，將專案打造成南京西路一棟稀缺的精品寫字樓。

　　國內由於REITs遲遲不能推出，如何在物業的流動性和物業整體價值的完整性兩者之間取得平衡是商業地產行業的一個重大難題。高和資本通過深入的資產管理***包括設定投資人門檻，統一物業管理，統一出租，流動性支援等一系列最長可達10年的資產管理服務***確保物業自身運營管理的完整性。同時，通過整層的出售給民間投資人使產權可以自由流動。如此，一方面保證了基金的退出，另一方面保持了物業運營的完整性和品質。該類探索實際上是一種類私募REITs的安排，是向標準REITs方向的一種有益探索。

　　中信啟航專項資管計劃。2014年1月，中信啟航專項資產管理計劃設立，管理人為中信金石基金管理有限公司，基礎資產為北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權。募資規模52。1億元，其中優先順序36。5億元，次級15。6億元，比例為7：3，優先順序份額存續期間獲得基礎收益，退出時獲得資本增值的10%;次級份額存續期間獲得滿足優先順序份額基礎收益後的剩餘收益，退出時獲得資本增值的90%。優先順序的評級達到AAA。期限不超過5年，投資人全部為機構投資者。中信啟航專項資產管理計劃通過在深證交易所繫統掛牌交易，在流動性提升方面實現了非常重要的突破。

　　3、專項資產管理計劃

　　目前來看，專項資管計劃是實現企業資產證券化的一種可行途徑。如歡樂谷主題公園入園憑證收入專項資管計劃、海印股份專項資管計劃等。

　　歡樂谷主題公園入園憑證專項資管計劃。2012年11月，歡樂谷主題公園入園憑證專項資管計劃發行，管理人為中信證券，募資總規模為18。5億元，其中優先順序受益憑證規模為17。5億元，信用評級為AAA;次級受益憑證規模為1。0億元，由華僑城A全部認購，期限不超過5年。華僑城A的母公司華僑城集團公司為該資管計劃提供不可撤銷連帶責任擔保。

　　海印股份專項資管計劃。2014年8月，廣東海印集團設立專項資產管理計劃，以旗下15家商業物業經營收益權為基礎資產，募資總規模15億元。其中優先順序資產支援證券14億元，由符合資格的機構投資者認購;次級資產支援證券1億元，由公司代表原始權益人全額認購。海印集團對該資產管理計劃進行擔保，如基礎資產未來現金流不足以償付本金和預期收益，則由海印集團進行差額補足。2014年9月，海印股份專項資管計劃在深交所掛牌交易。

　　資產證券化的成功例子2

　　資產證券化是指將一組能夠產生獨立、可預測現金流的基礎資產，通過一系列的結構安排和組合，對其風險及收益要素進行分離和重組，並實施一定的信用增級，從而將組合資產的預期現金流的收益權轉換成可以出售和流通、信用等級較高的資產支援證券的過程。與傳統信用融資方式主要依託發行體本身的信用水平獲得融資不同，資產支援證券憑藉支援資產的未來收入現金流獲得融資，支援資產本身的償付能力與發行主體的信用水平分離，不受公司淨資產規模、盈利指標的影響，可以提升企業存量資產的利用效率，成為一條新的直接融資途徑。

　　資產證券化業務由華爾街發明，在美國發揚光大。美國人說，如果有現金流，就將它證券化吧。目前資產證券化是美國資本市場的重要融資方式，資產證券化規模佔GDP比重連續10年在50%以上。2012年美國發行資產證券化產品規模2。07萬億美元，同比增長24。38%。2012年底美國資產證券化規模約8。96萬億美元，佔GDP比約55%。

　　我國的企業資產證券化從2005年起開始試點。自2005年8月中金公司發行第一筆基於CDMA網路租賃費收益權的專項資產管理計劃以來，經歷了兩輪發展。第一輪是2005年至2006年，共有9家企業發行了資產證券化產品。受次貸危機的影響，2009和2010年試點暫緩，2011年國務院重新批准開展試點。

　　下面讓我們舉兩個最新的例子看一下資產支援證券的運作。

　　一、隧道股份BOT專案專項資產管理計劃

　　2013年5月14日，國泰君安資產管理有限公司設立的“隧道股份BOT專案專項資產管理計劃”經中國證監會批准發行，成為今年3月份證監會發布《證券公司資產證券化業務管理規定》新規後首只成功發行的資產證券化產品。

　　專項資產管理計劃所募集的認購資金用於向隧道股份子公司大連路隧道公司購買基礎資產，即相關合同中約定的2013年4月20日至2017年1月20日期間隧道專營權收入。通俗來說，就是隧道公司在專項資產管理計劃募集結束後一次性收到募集資金，作為回報，隧道公司將把未來約定期間內從過路司機處收到的“買路錢“陸續交給“專項資產管理計劃”這個“特殊目的載體“以償還本金和利息。按照《證券公司資產證券化業務管理規定》，基礎資產可以是財產權利或者財產，在此項計劃中，基礎資產指隧道未來部分時期專營權收入。

　　在隧道股份專項計劃設立後，相關資產支援證券產品將申請在上海證券交易所掛牌轉讓，將成為第一隻在上交所固定收益平臺掛牌轉讓的資產支援證券。固定收益平臺為資產支援證券提供多種轉讓方式選擇和實時逐筆結算模式，並允許證券公司為產品提供做市服務。上交所還將在固定收益平臺推出協議回購功能，為資產支援證券的投資者提供回購融資。

　　為了防範風險，隧道股份專項計劃為優先順序證券投資者的利益作出了有效保障：

　　專項計劃採用優先/次級結構和外部擔保機制進行信用增級，由原始權益人大連路隧道公司持有次級產品，並由隧道股份的控股股東上海城建集團為未來現金流的償還提供擔保。

　　從這個案例可以看出幾個特點：

　　1，投資者以資產支援證券還本付息的形式獲得基礎資產產生的未來收益。基礎資產的原始權益人***融資方，在本例中為隧道股份通過出售證券化資產的未來收益，獲得現金。這在本質上仍然屬於債務融資，融資方和投資方通過資產證券化運作分別拓寬了融資和投資渠道。

　　2，只是將隧道未來部分期間的收益權作為基礎資產，隧道這項資產仍然保留在隧道股份的資產負債表中，沒有出表。

　　3，發行後可以在交易所交易轉讓。這將大大提高證券的流動性。

　　4，上海證券交易所將允許證券公司提供做市商服務。做市商發揮著連線並集中原本分散進行的債券交易，從而活躍市場，提高證券流動性。

　　5，證券信用增信。資產支援證券主要的風險是未來現金流的確定性。未來現金流難以控制，需要增信機制以提供持有人信心，降低融資成本，比如擔保抵押等。本例中由隧道股份的控股股東為未來償還提供擔保。

　　讓我們看看資產證券化業務將給證券公司帶來什麼樣的影響。我在分析中信證券的年報時提到，券商的典型業務分部可以分成：經紀及服務，投資銀行，資產管理，投資及信貸四個部門。

　　通過上面的分析，我們可以看到，資產證券化業務將可能對證券公司的資產負債表和損益表產生如下影響：

　　1，資產支援證券承銷收入。這項收入可以歸屬於投資銀行部門。

　　2，資產支援證券存續期內的資產管理費收入。這項收入可以歸屬於資產管理部門。

　　3，做市收入。剛才提到上交所將允許證券公司為產品提供做市服務，只是目前還不知道具體怎麼展開。這項收入歸屬於經紀及服務部門，需要消耗資本。

　　4，自營投資收益。監管層同意管理人可以自有資金或其管理的集合資產管理計劃、其他客戶資產、證券投資基金認購資產支援證券。

　　上述1、2項收入是服務收入，不需要資本投入，3、4項收入需要消耗資本。

　　由此可見資產證券化業務將可能對證券公司的主要業務部門及資產負債表和損益表都產生重要影響。憑藉券商自身的產品設計、資產定價、風險收益分析等技術層面的優勢，券商將是資產證券化市場的主角。同時相關證券化產品的櫃檯交易和證券託管也將催生券商的其他服務，包括衍生品、量化對衝等產品均可以應用到資產管理中，從而增加入和利潤來源，提升ROE水平，推動證券公司盈利模式的轉型。

　　讓我們看看另外一個不同的例子

　　海印股份2013年5月16日釋出公告《關於設立海印股份專項資產管理計劃的議案》，擬發行以商業物業租金為基礎資產的資產支援證券。

　　海印股份主營業務包括商業物業運營業務和高嶺土業務兩大板塊，在公司商業物業運營業務領域，公司全資控股及附屬經營管理的商場遍及電器、時裝、家居布藝、潮流時尚、IT數碼、運動用品等行業，已發展成為當地行業領軍。商業物業運營業務每年能為公司帶來穩定的現金流入，2012年度公司物業出租及管理業務收入達到7。72億元，且未來呈穩定增長的趨勢。為滿足公司經營發展的需要，拓寬融資渠道，公司擬以其中經營管理的15家綜合性商業物業的經營收益權為基礎，設計資產證券化方案。公司本期資產證券化擬通過中信建投證券股份有限公司申請設立海印股份專項資產管理計劃進行融資。

　　本期擬進行資產證券化的基礎資產為“原始權益人因經營管理特定商業物業而享有的商業物業自專項計劃成立之次日起五年內的經營收益權”。企業資產證券化產品，主要面向基金、券商、財務公司、企業等交易所的機構投資者發行，並在滬、深證券交易所的固定收益證券綜合電子平臺***綜合協議交易平臺***掛牌轉讓，並可通過券商做市、協議回購等途徑增加二級市場流動性。

　　這個例子和隧道股份並沒有本質區別，其特點是以商業地產未來租金作為基礎資產。雖然《證券公司資產證券化業務管理規定》中規定了可以以商業地產收益權作為基礎資產，但是在房地產調控的敏感檔口，不知道證監會會不會批准。

　　目前現狀資產證券化業務現狀：

　　目前通過專項計劃發起的企業資產證券化業務已達12筆，發行總額達246億元。中信在2012年報中披露了其資產證券化承銷業務的金額為107億元，數量為35單，大約佔到當年其債券總承銷額的5%，進展速度很快。

　　不過中信年報中沒有披露相應的承銷和資產管理費用收入，難以測算對總體收益的影響。中信證券的進展是比較快的，我在其他大型投行如海通，廣發、招商證券中並沒有搜尋到相關資產支援證券成效方面的資訊。
 

　　資產證券化分類

　　1 ***廣義的資產證券化是指某一資產或資產組合採取證券資產這一價值形態的資產運營方式，它包括以下四類[1]：

　　1 ***實體資產證券化：即實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為基礎發行證券並上市的過程。

　　2 ***信貸資產證券化：是指把欠流動性但有未來現金流的信貸資產***如銀行的貸款、企業的應收帳款等***經過重組形成資產池，並以此為基礎發行證券。

　　3 ***證券資產證券化：即證券資產的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變數為基礎發行證券。

　　4 ***現金資產證券化：是指現金的持有者通過投資將現金轉化成證券的過程。

　　*** 2 ***狹義的資產證券化是指信貸資產證券化。按照被證券化資產種類的不同，信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支援的證券化***Mortgage-Backed Securitization,MBS ***和資產支援的證券化***Asset-Backed Securitization, ABS ***。

　　*** 3 ***概括地講，一次完整的證券化融資的基本流程是：發起人將證券化資產出售給一家特殊目的機構***Special Purpose Vehicle, SPV*** ，或者由SPV 主動購買可證券化的資產，然後SPV 將這些資產彙集成資產池***Assets Pool ***，再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最後用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。

　　*** 4 ***舉例簡單通俗地瞭解一下資產證券化：

　　A:在未來能夠產生現金流的資產

　　B:上述資產的原始所有者;信用等級太低，沒有更好的融資途徑

　　C:樞紐***受託機構***SPV

　　D:投資者

　　資產證券化——B把A轉移給C，C以證券的方式銷售給D。

　　B低成本地***不用付息***拿到了現金;D在購買以後可能會獲得投資回報;C獲得了能產生可見現金流的優質資產。

　　投資者D之所以可能獲得收益，是因為A不是垃圾，而是被認定為在將來的日子裡能夠穩妥地變成錢的好東西。

　　SPV是個中樞，主要是負責持有A並實現A與破產等麻煩隔離開來，併為投資者的利益說話做事。

　　SPV進行資產組合，不同的A在信用評級或增級的基礎上進行改良、組合、調整。目的是吸引投資者，為發行證券。

　　過去有很多資產成功進行了證券化，例如應收賬款，汽車貸款等，現在出現了更多型別的資產，例如電影特許權使用費，電費應收款單，健康會所會員資格等。但核心是一樣的：這些資產必須能產生可預見的現金流。

　　***5***目前我國試點資產證券化的銀行有兩家，分別是國家開發銀行和中國建設銀行。

　　補充：

　　事實上，我國資產證券化試點之路頗為漫長。2005年，央行和銀監會聯合釋出《信貸資產證券化試點管理辦法》，隨後建設銀行和國家開發銀行獲准進行信貸資產證券化首批試點。在央行和銀監會主導下，基本確立了以信貸資產為融資基礎、由信託公司組建信託型SPV、在銀行間債券市場發行資產支援證券並進行流通的證券化框架。

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