深圳房地產有泡沫嗎

　　出席今年在三亞舉行的博鰲·21世紀房地產論壇之前，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌剛剛結束在英國的考察。

　　據其觀察，英國的房價描述有三根曲線，第一根曲線是英國房價曲線，十年大概翻了一番。第二根曲線是描述倫敦房價的曲線，斜度更大，漲得更快一些。第三根曲線是倫敦中心地段高品質房屋的房價，上漲得更快。

　　顧雲昌認為，核心城市房價上漲在全世界的規律都如此，所以北京、上海、深圳房價仍在上漲不足為奇。但應當承認中國是存在房地產泡沫的，只是泡沫正在縮小且不會破裂。而對房地產市場影響最大的政策方面，顧雲昌的判斷是，正在鬆綁，制度建設仍在路上。

　　泡沫正在縮小

　　顧雲昌認為，從2011年到2015年中國房地產泡沫在變小。判斷房地產泡沫的重要指標之一是房價收入比。這亦是全球通用指標。

　　雖然合理範圍沒有嚴格界定，不過根據世界銀行在1998年對世界上96個地區的資料統計顯示，這些地區房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為***，一般而言，在發達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區。

　　2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，延續了2010年以來的下行趨勢。顧雲昌指出，近四五年的時間裡，從全國平均資料看，房價平均每年上漲約2%，但收入上漲7%-8%左右，所以房價收入比在縮小。

　　地區之間有分化。資料顯示，2014年全國35個大中城市房價收入比排名中，深圳的房價收入比超過20，位居第一位，其次是廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，其房價收入比分別達到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，這組資料意味著，這些收入達到平均水平的家庭，若要購買一套普通的商品住宅，將要花費掉10年以上的家庭收入。在深圳，購買一套普通商品住宅則需要20年以上的家庭收入。

　　顧雲昌認為，中國的三四線城市的房地產，基本沒有泡沫。一線城市是有泡沫的，而恰恰在一線城市房價還在漲。但一線城市泡沫不會破滅，因為它們有購買力支撐。

　　短期政策仍以鬆綁為主

　　中國房地產市場一直受政策影響較大，顧雲昌判斷貨幣政策的走勢暫時不會變。“市場進入分化階段後，政策總體上還是以鬆綁為主。”

　　他進一步分析說，一線城市特別是深圳領漲，和深圳房地產市場供求關係密切相關。在寬鬆的貨幣政策環境下，供求關係緊張必然導致房價上漲，銷售迅速;而市場仍處於供大於求的狀態中，即使貨幣環境再寬鬆，市場回升速度也會比較慢。在貨幣政策轉向寬鬆後，一線城市和重點二線城市回升得快，但三線城市反應較慢。

　　大多數的三四線城市和個別二線城市，仍然以去庫存作為主要任務。庫存消耗的年限，在各地差別很大。“明年某個時間段會慢慢轉變。”顧雲昌說。

　　從長期制度建設的角度來看，金融制度是最先有所突破的。公募REITs***房地產信託投資基金***誕生，房地產企業越來越頻繁地使用網際網路金融工具。稅收制度的改變也漸行漸近，只有土地制度的改革仍阻礙重重。

　　顧雲昌指出，房地產稅未來仍會出臺。但隨著行業泡沫擠壓，現在最大的問題是去庫存。目前確實不是加快房地產稅立法的好時機。

　　土地制度的改革最為複雜，牽涉的利益最廣。土地制度的改革受制於戶籍制度。城市化有過程，第一步是農民人口進城，增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊區化;第四步是城市群發展。顧雲昌判斷，當前正處於城市化的第二階段，但由於郊區的農民土地還不能上市，第三階段出現問題。在此過程中，必然導致公共服務、公共產品在大城市豐盛，中小城市嚴重不足的情況，所以大量人口湧入大城市，如何化解大城市房地產市場的壓力，應該全面考慮。