拖欠租金應承擔哪些違約責任

　　違約責任也稱為違反合同的民事責任，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。下面由小編為你就案例詳細介紹違約責任的相關法律知識。

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　　原告北京寶輝建築工程技術發展有限公司，被告周歡。

　　寶輝公司與周歡簽訂了《租賃合同書》，約定寶輝公司將位於**區**廣場路南1800米路東的房屋、場地有償提供給周歡使用。租賃期限為十年，自2009年4月12日至2019年4月11日止。年租金為人民幣一百四十萬元，租金採取預付方式。周歡本應於2011年4月12日及10月15日分別給付租金70萬元，共計140萬元。而其僅給付租金17萬元，尚欠123萬元。寶輝公司多番要求周歡支付拖欠租金，其仍拒絕給付。所以，寶輝公司向法院提起訴訟，請求法院判令解除兩者之間的租賃合同書。要求周歡支付房屋使用費123萬元，並立即騰退房屋及場地。

　　【原告認為】：

　　根據《租賃合同書》約定，周歡應於每年4月15日及10月15日分別給付租金70萬元，共計140萬元。除遭受不可抗力外，如遲延繳納租金，逾期超過30天的，公司有權單方解除合同，並收回該房屋，場地。故2011年租金共140萬元，而周歡僅支付了17萬元，餘下123萬元拒絕支付。寶輝公司認為對方已構成違約，要求解除合同，並要求對方支付2011年的房屋使用費。

　　【被告認為】：

　　周歡認為，因為政策原因無法辦理營業執照無法正常經營，根據租賃合同書約定，因政策原因造成損失應由原告賠償，不同意解除合同，要求繼續履行合同。

　　【徐律師觀點】：

　　本案的爭議在於周歡的行為是否構成違約。以下三點理由可以說明周歡將政策性變更作為履行合同義務的抗辯理由，沒有法律依據，其行為已經構成違約。

　　一、《合同法》第四十四條規定，“依法成立的合同，自成立時生效。”第五十二條的規定，“有下列情形之一的，合同無效：***一***一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;***二***惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;***三***以合法形式掩蓋非法目的;***四***損害社會公共利益;***五***違反法律、行政法規的強制性規定。”第五十四條的規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者銷：***一***因重大誤解訂立的;***二***在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”上面三個法條，說明雙方自願簽訂的合同只要不存在法定無效、可撤銷的情形都應受到法律保護。原告與被告於2009年4月12日簽訂《租賃合同書》是自願真實的，且被告周歡已經按照合同要求支付了兩年的租金，足以證明該合同並不存在無效、可撤銷的情形，具有法律效力。雙方均應繼續履行合同直至期滿。

　　二、《合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 根據上述法條規定，違約方應當承擔違約責任，合同中有違約責任條款，應按照合同約定辦理。周歡從2011年4月15日起，無正當理由拒絕繳納剩餘租金123萬元。其行為已構成違約，需要承擔合同約定的違約責任。

　　三、《合同法》第一百一十七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”周歡主張因為政策原因不能辦理營業執照，而導致合同無法履行，未能提供充分的證據予以證實，不能成為無法履行合同的抗辯理由。因此，其主張既沒有法律依據也不符合合同條款的約定。

　　綜上所述，寶輝公司與周歡簽訂的租賃合同合法有效，被告周歡拖欠租金的行為已經構成違約，應承擔相應違約責任。

　　【法院裁判】：

　　法院在審理過程中基本採信了徐律師的觀點，根據雙方約定，寶輝公司要求依約解除合同，騰退房屋並要求支付拖欠租金，於法有據。判決：

　　1、解除寶輝公司與周歡於2009年4月12日簽訂的《租賃合同書》。

　　2、 周歡應於判決生效後15日內，向寶輝公司支付租金123萬元。

　　3、周歡應於判決生效後15日內，將房屋場地騰退給寶輝公司。

　　***此案例為真實案例，文中出現當事人名字均為化名***