房地產投資基礎知識

　　購房可不是件容易的事兒。因此，在去售樓處實地看房前，您必須掌握一些基礎的房地產知識、術語，這樣才不會讓那些售樓先生/小姐們覺得你是毫無購房經驗的菜鳥。下面是小編為大家帶來的，歡迎閱讀。

　　

　　1. 房地產

　　房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。

　　2. 房地產產權

　　是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。

　　3. 土地使用權

　　是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用。

　　4. 房地產市場

　　主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

　　一級市場是指國家土地管理部門***長春市國土管理局***按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。

　　二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。

　　三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

　　5. 土地型別

　　土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。

　　6. 三通一平

　　是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。

　　7. 七通一平

　　是指上、下水通，排汙通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

　　8. 土地管理局

　　代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。

　　9. 公證處

　　是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。

　　10.國土局產權登記處

　　是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。。。

　　11.房地產證

　　是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。

　　12.商品房

　　是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產。

　　13.複式房

　　上、下兩層二合為一，與標準房的結構方面有區別。

　　14.面積概念

　　總建築面積：是指各層建築面積的總和。底層建設按外牆牆角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。

　　建築面積：是指住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的淨面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;內牆面裝修厚度也計入使用面積。

　　公用面積：商業的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設定的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

　　實用面積：是指它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。

　　套內面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的空間的概念。

　　房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　15.建築密度

　　在用地範圍內所有建築物的基底面積總和與地塊面積之比。

　　16.稅費

　　大稅：五年之內交易過 0到90平米***不包含90***稅率0.077 90平米以上均為0.097 單身不分面積都0.097

　　小稅：交易超過五年 0到90平米***不含90***稅率為0.01 90平米到144平米為0.015 單身或者二套均為0.03

　　考題

　　1. 1畝約等於 667 平方米。

　　2. 1公頃等於 10000 平方米，約等於 15 畝。

　　3. 房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

　　4. 房地產包括土地，建築物及地上附著物以及房地產附帶的各種權利

　　5. 現在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款 二種。

　　6. 按用途房地產的型別可劃分為居住房地產，商業房地產，工業房地產，農業房地產,旅遊房地產,五種。

　　7. 房地產土地使用年限按國家規定執行。居住用地是 50 年;

　　8. 房地產土地使用年限按國家規定執行。工業用地是40年;

　　9. 房地產土地使用年限按國家規定執行。教育、科技、文化、衛生、體育用地50年; 綜合用地或者其他用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;

　　10. 土地出讓通常是政府通過拍賣、招標、協議的方式，

　　11. 七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通 、煤氣通、通訊通、及場地平整;

　　12. 通常說的建築兩證一書是建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設專案選址意見書。13. 取得房屋產權證後，房屋所有人擁有的權利：使用權，佔有權，收益權，處分權 。

　　14. 房屋建築結構分類標準一般包括：鋼結構，磚木結構，混合結構，鋼筋混凝土結構 。

　　15. 房地產住宅的層數劃分的規定：低層住宅為 1-3 層;多層住宅為4-6層;小高層住宅為 7-11層;

　　16. 房地產住宅的層數劃分的規定：中高層住宅為12-16層;

　　17. 房地產住宅的層數劃分的規定：16層以上為高層住宅

　　18. 房地產住宅的層數劃分的規定：30 層以上為超高層住宅;

　　19. 構成房屋價格的直接費用包括：土地費用，拆遷費用，勘查測繪費， 設計費，景觀配套費，市政配套費，建安成本。

　　20. 別墅可分為 獨棟別墅，聯排別墅，雙拼別墅，三種。

　　21. 契稅：是指當房地產所有權發生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。

　　22. 土地所有權分為國有土地所有權和集體土地所有權。

　　23. 樓面地價=土地總價/總建築面積

　　24. 房地產估價的三種基本方法：比較法、收益法、成本法

　　25.經城市規劃行政主管部門批准的建設用地範圍的界線叫做用地紅線

　　26. 房地產的英文通常翻譯為 Real estate

　　27. 一定地塊內，總建築面積與建築用地面積的比值成為容積率。

　　28. 一定地塊內所有建築物的基底總面積佔用地面積的比例稱為建築密度。

　　29. 城市道路兩側控制沿街建築物***如外牆、臺階等***靠臨街面的界線。稱為建築紅線又稱建築控制線。

　　30. 指城市各類綠地範圍的控制線稱為建築綠線。

　　31. 房間地平面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者稱為地下室

　　：住宅的結構有哪些形式

　　住宅的結構是指住宅的承重骨架***如房屋的樑柱、承重牆等***，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。

　　住宅建築的形式由於有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應採用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的，一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式。

　　：商品房的銷售面積如何計算

　　按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》***京房地權字[1998]第1285號***：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積***即套內建築面積***與應分攤公用建築面積之和。即：

　　商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積之和

　　一、套內建築面積的計算方法：

　　①套內使用面積：住宅按《住宅建築設計規範》***GBJ96-86***規定的方法計算;其他建築按照專用建築設計規範規定的方法或參照《住宅建築設計規範》計算。

　　②套內牆體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種：

　　***1***共用牆包括各套之間的分隔牆、套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆***包括山牆***;共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。

　　***2***非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

　　二、商品房分攤的公用建築面積主要包括以下兩部分：

　　***1***電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建築服務的公共設施用房和管理用房之建築面積;

　　***2***各單元與樓房公共建築空間之間的分隔牆以及外牆***包括山牆***牆體水平投影面積的50%.

　　下列空間不得計入公用建築面積：

　　***1***作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　***2***作為人防工程的地下室。

　　公用建築面積計算公式：

　　公用建築面積=整棟建築的面積-各套套內建築面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　公用建築面積分攤係數=公用建築面積/各套套內建築面積之和

　　分攤的公用建築面積=各套套內建築面積×公用建築面積分攤係數

　　因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

　　商品房銷售面積=套內建築面積***1+公用建築面積分攤係數