房地產入門基本知識_銷售房子的技巧和話術
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房地產基礎概念
房地產：房產和地產的總稱，也叫“不動產”。
1、房地產的形態：①單純的土地;②單純的房屋;③土地和房屋的綜合體。
2、房產是房屋及其權利的總稱，地產指明確了土地所有權的土地，
既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發和待開發土地。
房地產的特徵
1、房地產位置的固定性
土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制;
2、地域差別性
每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同;
3、房地產的高質耐久性.
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約佔國民生產總值的10%。
房地產手續：五證兩書
1、《建築用地規劃許可證》：建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該專案位置範圍符合城市規劃的法律憑證。
2、《建設工程規劃許可證》：有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
3、《國有土地使用證》：經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒佈的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”範圍。
4、《建設工程施工許可證》：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
5、《商品房銷售***預售***許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性檔案
6、“兩書”：《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
房地產名詞解釋及建築基礎知識——名詞術語
躍層——躍層房屋是一套房屋佔兩個樓層，有內部樓梯聯絡上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室;二層安排臥室、書房、衛生間等。
複式——區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構***上下不一樣高***;
錯層——戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連線，但未分成兩層，適合大面積住宅。
進深——幢建築物***房子***從前牆皮到後牆皮的距離***長度***;
開間——住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度***3m~3.9m較舒適***;
層高——房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度***2.9m***;
淨高——一間房屋內樓板面與屋頂的高度***2.7m***;
建築間距——兩棟建築物或構築物外牆之間的水平距離。建築間距主要根據所在地區的日照、通風、採光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。
戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室;
建築系數——“建築佔地係數”的簡稱，指建築用地範圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分佈的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，儘可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
三通一平——通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
七通一平——大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨汙水通、電力通、通迅通、熱力通、煤氣通、場地平正。
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