房地產專案工程管理論文

　　房地產專案管理包括了工程專案質量、工程專案進度、工程專案成本以及工程協調等等多項管理。下面是小編整理了，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　篇一

　　淺析房地產工程專案管理

　　【摘要】房地產專案管理包括了工程專案質量、工程專案進度、工程專案成本以及工程協調等等多項管理。而專案質量、專案進度、專案成本是整個專案管理的核心內容，是工程專案管理的重點。專案質量管理、專案進度管理、專案成本管理三者之間是既相互對立，又相互統一的關係。

　　【關鍵詞】房地產開發專案管理

　　房地產開發中的工程建設是一項投資額巨大，建設週期長，技術複雜的工作，是整個房地產運營過程中至關重要的一個環節，是決定房地產企業經濟效益的根本因素。因此如何搞好工程專案的開發管理，是一個很值得探討的話題，在此筆者結合本人在房地產行業多年的工作經驗談一些自己對房地產開發專案管理的一些看法，對如何做好房地產開發的專案管理作一論述。

　　房地產專案管理包括了工程專案質量、工程專案進度、工程專案本以及工程協調等等多項管理。而專案質量、專案進度、專案成本是整個專案管理的核心內容，是工程專案管理的重點。專案質量管理、專案進度管理、專案本成管理三者之間是既相互對立，又相互統一的關係。如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花費時間;如果要縮短開發週期，加快工程進度，就可能影響工程質量和增加投資;如果要節約投資就要影響工程質量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關係，但同時三者之間又有其統一關係。增加了開發的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實則不然，增加投資會促進工程建設進度，縮短開發週期，促進投資的早回收，專案全週期效益得到了提高，更有利於企業下一步的可持續發展;提高工程質量標準和功能配置增加了一次性投資和建設週期，但卻能節約專案建成後的延期費、週轉費和維修費，從而獲得更好的投資經濟效益;如果將進度計劃制定的科學合理，並執行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的質量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協調好三者之間關係，全面的權衡，找到三者之間的一個最佳結合點是關鍵。

　　下面就如何做好各項管理工作做論述。

　　1 專案質量管理

　　工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發商樹立品牌的重要影響因素，與開發企業的聲譽與長期發展息息相關。因此一個專案的工程質量就是工程專案的生命，並且工程質量一旦出現就會很難修復，並且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求專案建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態中。

　　應該從以下幾個方面抓好專案的工程質量的管理：

　　1.1 做好設計優化工作，確保設計合理、準確。認真稽核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開發企業產品定位要求等。設計出現差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優化工作。

　　1.2 確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。

　　1.3 對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效益控制。

　　1.4 嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材、半成品、構配件、永久性裝置及器材等的質量。

　　1.5 控制好施工中用到的機械、裝置的質量。

　　1.6 認真做好施工過程中的跟蹤監控、檢驗和指導糾錯工作。對質量的控制重點就是要做好防範和預控，就是對可能出現質量問題的各個環節的影響因素進行控制。當然一旦出現質量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質量問題。

　　2 專案進度管理

　　工程專案的進度對開發企業的重要性是不言而喻的，如何做好專案的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從專案之初就開始著手。

　　2.1 首先要做好專案設計前的準備工作：

　　2.1.1 確定工期總目標。

　　2.1.2 編制專案總進度計劃。

　　2.1.3 編制準備階段詳細工作計劃並控制該計劃的執行。

　　2.1.4 施工現場條件調研和分析。

　　2.2 緊接下來要做好設計階段進度管理工作：

　　2.2.1 編制設計階段工作進度計劃並控制執行。

　　2.2.2 編制詳細的出土計劃，並控制執行。

　　2.3 做好施工階段的管理工作：

　　2.3.1 編制施工總進度計劃並控制其執行。

　　2.3.2 編制施工詳細階段性計劃並控制其執行。

　　做好這些工作的同時我們應該看到影響專案進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環節任務完成的影響。詳細的列出各環節可能出現的各種影響因素，並事先做好規劃，提前採取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環節計劃的有效實施。

　　影響進度的因素有：人的因素、技術、材料裝置與構配件、施工機械裝置、資金、自然環境和社會環境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協作單位和社會其他相關單位等等。要做好各種因素的分析研究，對影響各個環節計劃完成的所有因素做好提前的處理準備。

　　3 專案成本管理

　　施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程專案變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程，預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及慮假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、專案和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸或原始資料及照片資料等，不能籠統地簽註工程量和工程造價。簽證發生後應根據合同規定及時處理，稽核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，儘量減少簽證發生。房地產開發是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發企業都是至關重要的，充分的管理好開發的成本是非常必要的。對手開發成本包括了以下幾方面：

　　***1***土地費用

　　***2***前期工程費

　　***3***建築安裝工程費

　　***4***基礎設施費

　　***5***公共配套設施費

　　***6***開發間接費

　　***7***財務費用

　　其管理分為兩個大的階段：***一***策劃、設計階段的成本管理***二***發包、施工階段的成本管理。而專案成本管理控制的重點在於設計階段。從國內外相關統計資料來看，影響專案投資最大的階段是佔開發專案建設週期1/4 的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響專案投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響專案投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段影響專案投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。很多房地產企業將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求專案成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。

　　4 專案協設管理

　　在現實的房地產操作中，並不是對每一個階段都進行控制，而是根據價值工程分析各個階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會轉移到消費者，因此，房地產管理的價值就是尋求銷售價格的最小化。實現的方法主要是用價值工程。所謂價值工程是一種方法學，是一個組織化過程，是在滿足質量、可靠性、施工和其他重要因素的同時減少不必要成本的全壽命週期管理。

　　總言之，房地產開發專案管理是一項龐大而複雜的工作。既要分清主次，抓住重點;又要各項兼顧，協調推進;既要統籌全域性，又要重視細節。需要在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發的專案管理工作。

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