房地產轉讓管理規定

　　房地產轉讓是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。下面是小編為你整理的房地產轉讓管理定，希望對你有用!

　　第一條為了加強對城市房地產轉讓的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產轉讓當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本規定。

　　第二條凡在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

　　第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

　　***一***以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

　　***二***一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

　　***三***因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的;

　　***四***以房地產抵債的;

　　***五***法律、法規規定的其他情形。

　　第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門***以下簡稱房地產管理部門***負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

　　第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。

　　第六條下列房地產不得轉讓：

　　***一***以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;

　　***二***司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　***三***依法收回土地使用權的;

　　***四***共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　***五***權屬有爭議的;

　　***六***未依法登記領取權屬證書的;

　　***七***法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　第七條房地產轉讓，應當按照下列程式辦理：

　　***一***房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

　　***二***房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關檔案向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格;

　　***三***房地產管理部門對提供的有關檔案進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答覆，7日內未作書面答覆的，視為同意受理;

　　***四***房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

　　***五***房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

　　***六***房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

　　第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

　　***一***雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

　　***二***房地產權屬證書名稱和編號;

　　***三***房地產座落位置、面積、四至界限;

　　***四***土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

　　***五***房地產的用途或使用性質;

　　***六***成交價格及支付方式;

　　***七***房地產交付使用的時間;

　　***八***違約責任;

　　***九***雙方約定的其他事項。

　　第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合

　　同載明的權利、義務隨之轉移。

　　第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　***一***按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

　　***二***按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於下列情形之一的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

　　***一***經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的專案的;

　　***二***私有住宅轉讓後仍用於居住的;

　　***三***按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

　　***四***同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　***五***轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　***六***根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

　　***七***縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中註明。第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

　　第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

　　房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低於正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

　　第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的專案和標準，必須經有批准權的物價部門和建設行政主管部門批准，不得擅自增加收費專案和提高收費標準。

　　第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。

　　第十八條房地產管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十九條在城市規劃區外的國有土地範圍內進行房地產轉讓的，參照本規定執行。

　　房地產獎懲管理規定

　　一、總則

　　第一條為建立良好的獎罰機制，對工作突出、有特別貢獻的員工給予獎勵，對損害公司利益及給公司帶來不良影響的行為給予處罰，使獎罰分明，以達到正確引導員工工作方式及行為的目的，特制訂本管理規定。

　　第二條本管理規定是制訂公司其他管理規定中獎懲細則的基礎，如其他獎懲細則與本規定有衝突的，以本規定為準。

　　第三條獎懲包括年度創新獎勵、行政獎勵、行政處罰、物質獎勵及經濟處罰等內容。

　　二、獎勵規定

　　年度創新獎勵

　　第四條為鼓勵創新以促進集團的不斷完善，集團設立年度創新獎，對取得實際效益的創新方案進行獎勵。

　　第五條創新指在公司管理、銷售、工程等方面對於制度、工作流程、工作方法等提出改進建議和方案並能在實際工作中予以實施。

　　第六條為有效開展年度創新獎的評審工作，特成立創新獎勵評審委員會，創新方案經評審委員會審議後，報總經理審定。

　　第七條公司設立額度為5000元/年的創新獎勵基金，作為年度創新獎的專項基金。

　　第八條每年12月中旬由各部門彙總本部門年度創新專案，填寫年度創新獎申報並附相關證明材料，供創新獎勵評審委員會評審。如獲創新獎勵評審委員會評審通過並經總經理審定後，可獲得年度創新獎，獎勵總額不超過年度獎勵基金數額。

　　第九條創新專案可以個人名義提出，也可以包括所有參與人的工作小組名義提出。

　　行政獎勵

　　第十條行政獎勵分為通報表揚、嘉獎、記小功、記大功。

　　第十一條獲三次通報表揚者予以一次嘉獎，嘉獎三次予以記一小功，記三次小功予以記一大功，記二次大功給予特別加薪工資上浮20%。

　　第十二條凡符合下列條件之一者，公司給予通報表揚的獎勵：

　　***1***在本部門月度績效考核連續三次或年度累計五次獲第一名者;

　　***2***嚴格控制費用，節省開支10%以上的部門/專案公司;

　　***3***嚴格執行預算管理規定，並積極反饋執行情況，提出合理化建議的;

　　***4***發現預算管理執行過程中存在不足，避免可能給我司造成損失;

　　***5***為公司樹立良好形象，提高公司知名度，總經理/辦公室認定應予表揚者。第十三條凡符合下列條件之一者，公司給予嘉獎的獎勵：

　　***1***在公司組織或參與的各類競賽中名列前三名者;

　　***2***在工作中表現突出，取得優良業績者;

　　***3***工作盡責盡職，忠於職守，起表率作用者;

　　***4***提出合理化建議，經實施取得一定效果者;

　　***5***發現事故苗頭，及時採取措施，防止事故發生者;

　　***6***努力樹立公司良好形象，在縣級以上新聞報刊、電視、電臺宣傳本集團的人和事的報道經採用者;

　　***7***公司各部門會同辦公室認定應予嘉獎者。

　　第十四條凡符合下列條件之一者，公司給予記小功的獎勵：

　　***1***在社會活動中，積極維護或提高公司形象，為公司贏得聲譽者;

　　***2***在本部門當年年度考核分數為第一名者;

　　***3***提出合理化建議，經實施後年增加收入或減少支出1萬元以上者;

　　***4***為保護公司財產和顧客生命財產安全，見義勇為者;

　　***5***發現事故苗頭，及時採取措施，防止較大事故發生者;

　　***6***公司領導認定應予以記小功者。

　　第十五條凡符合下列條件之一者，公司給予記大功的獎勵：

　　***1***在社會活動中，為公司贏得重大榮譽的主要人員;

　　***2***見義勇為，搶救國家財產和集團、公司財產，為市級公安機關表彰者;

　　***3***提出合理化建議，經實施後年增加收入或減少支出5萬元以上者;

　　***4***及時發現並向管理層提出公司經營過程中存在的重大問題，避免或減少公司損失者;

　　***5***發現事故苗頭，及時採取措施，防止重大事故發生者;

　　***6***公司領導認定應予記大功者。

　　第十六條除上述行為外，凡有其他對公司有較大貢獻的行為，由辦公室核實後報總經理確定獎勵標準。

　　物質獎勵

　　第十七條獎勵額度：嘉獎一次給予100元的獎勵，記小功一次給予300元的獎勵，記大功一次給予800元的獎勵。

　　第十八條發現預算管理中存在漏報項，或預算執行過程中的違章行為***如暗箱操作等***及時上級主管反映，查實的，按照避免損失的數額發放獎金，

　　三、懲罰規定

　　行政處罰

　　第十九條分類：通報批評、警告、記小過、記大過、停職檢查、解僱。

　　第二十條處罰規定：

　　***1***通報批評三次者作警告一次處理，警告三次作記小過一次處理，記小過二次者作記大過一次處理，記二次大過者將給予解僱;

　　***2***主管級以下員工的降級處罰按降低一級工資處理。

　　第二十一條有下列行為之一者，給予通報批評：

　　***1***工作遲延，無正當理由未按照制度或工作計劃完成工作者;

　　***2***在責任範圍內未能及時發現問題，尚未造成不良後果者;

　　***3***無故延遲2天報出各類檔案、工作報表的部門和責任人;

　　***4***丟失各類檔案、工作報表尚未造成損失的部門和責任人;

　　***5***未經用章審批程式稽核用章，尚未對公司造成損失者;

　　***6***司機公車私用或無故缺席者;

　　***7***違反電腦管理規定，情節輕微者;

　　***8***違反公司其他管理制度或工作程式，尚未造成損失者;

　　***9***有損公司形象，情節輕微者;

　　***10***其他在工作中存在差錯但情節較輕微及制度中規定應予以通報批評者。第二十二條有下列行為之一者，給予警告處分：

　　***1***在本部門月度考核連續三次排列最後者;

　　***2***對上司及客戶有不禮貌行為，引起投訴者;

　　***3***一個月內三次以上因工作遲延，無正當理由未按管理制度或工作計劃完成工作者;

　　***4***當天上班時間擅離工作崗位而無合理解釋者;

　　***5***無故不參加公司或部門會議者;

　　***6***由於保管不慎，損毀檔案資料者;

　　***7***丟失各類檔案、工作報表造成損失的部門和責任人;

　　***8***不按公文管理規定擅自發文的部門負責人;

　　***9***違反公司管理制度或工作程式，造成損失1000元以下者;

　　***10***其他違反公司制度、有損公司形象、妨礙工作秩序但情節較輕微者。

　　第二十三條有下列行為之一者，給予記小過處分：

　　***1***辦事不力，推諉拖延，引起投訴或直接影響正常工作進度者;

　　***2***捏造請假理由或偽造病假單者;

　　***3***請假未經批准、私自離開工作崗位2天者;

　　***4***未經許可，私自出借公司財物者;

　　***5***私自動用或損壞消防及安全裝置者;

　　***6***洩露公司祕密，已經採取補救措施或尚未造成嚴重後果者;

　　***7***工作不負責任，浪費公司財物者2000元以下者;

　　***8***違反公司管理制度或工作程式，造成損失1000元以上者;

　　***9***其他違反公司制度、有損公司形象、妨礙工作秩序情節較嚴重者。

　　第二十四條有下列行為之一者，給予記大過處分：

　　***1***造謠惑眾，挑撥是非，影響公司正常管理秩序者;

　　***2***工作不負責任，浪費公司財物，金額在2000元以上者;

　　***3***違反公司管理制度或工作程式，造成損失2000元以上者;

　　***4***賄賂公司管理人員以達到不可告人之目的者;

　　***5***未經許可，在工作時間內受僱其他公司者;

　　***6***其他嚴重違反公司制度、影響公司聲譽，對公司利益造成嚴重損害者。

　　第二十五條以下任何一種情況，公司有權對員工作出停職處理，在停職期間，員工不享受公司一切福利待遇及薪金：

　　***1***違反刑律或治安條例接受調查者;

　　***2***做出不利於公司或同事的行為，造成嚴重後果接受調查，等待是否給予解僱處理者。

　　第二十六條有下列行為者，可無須預先告知而給予解僱，公司保留追究有關經濟損失或提請司法機關追究刑事責任的權利：

　　***1***各類觸犯刑律者;

　　***2***兩次大過或一年內記小過三次者;

　　***3***貪汙、受賄、挪用公款者;

　　***4***故意或過失洩露公司祕密，造成嚴重後果或重大經濟損失者;

　　***5***玩忽職守情節嚴重，造成損失5000元以上者;

　　***6***擅用公司名義在外招搖撞騙或從事其他有損公司利益、聲譽之行為者;

　　***7***造謠惑眾，挑撥是非或唆使他人怠工、罷工，情節嚴重者;

　　***8***利用社會不良分子解決公司內部問題者;

　　***9***在公司有打架行為之雙方***正當防衛者除外***;

　　***10***對公司職員及其家屬實施威脅，暴行或有侮辱之行為者;

　　***11***竊取公司財物者;

　　***12***故意損壞公司裝置、工具、原材料及重要檔案者;

　　***13***遇非常事變，藉故躲避，致使公司財物蒙受損失者;

　　***14***未得預先准許而缺勤3天以上，或經常遲到早退，經批評教育無悔改之意者;

　　***15***向公司或上司提供虛假證明或資料，有欺騙或嚴重不誠實行為者;

　　***16***服務態度惡劣，損害客戶利益影響公司聲譽者;

　　***17***蓄意違抗公司或上司的合理安排或調遣，不服從工作分配或惡意頂撞上司者;

　　***18***洩露、竊取公司機密資料者;

　　***19***為他人竊取、刺探、收買或違章提供祕密者;

　　***20***因做行政費用預算時漏報或有意多報，導致公司損失的部門第一負責人;

　　***21***未能履行審批職責，導致公司損失的各級行政費用預算稽核人;

　　***22***挪用行政費用或地區公司超編導致公司損失的單位第一負責人;

　　***23***任何有賬外經營或對公司利益造成嚴重損害的單位第一負責人;

　　***24***對出現工作失職但拒不接受本處罰規定的，經公司查實者;

　　***25***三次以上違反公司管理制度或工作程式，造成公司經濟、信譽損失者。

　　第二十七條違反公司管理制度，以權謀私或給公司、他人造成損失的，由辦公室查實後，報總經理確定處罰標準。

　　第二十八條除上述行為外，凡有其他違反公司規章制度、造成公司損失或影響公司聲譽極其嚴重的行為者，由辦公室查實後，報總經理確定處罰標準。

　　第二十九條除在獎懲實施細則中規定的行為外，凡有其他違反公司規章制度、造成公司損失或影響公司聲譽極其嚴重的行為者，由辦公室查實後，報總經理確定處罰標準。

　　經濟處罰

　　第三十條對給公司造成經濟損失的員工以一定經濟處罰，並以示警戒。

　　第三十一條經濟處罰的物件為給公司造成經濟損失的第一責任人、第二責任人及第三責任人。

　　第三十二條處罰額度：警告一次扣10-20元，記小過一次扣20-50元，記大過一次扣50~200元。

　　第三十三條凡員工當月獎金不足以扣罰時以扣除當月全部獎金處理，不再累計到下月執行。

　　四、獎懲許可權

　　第三十四條無論獎、懲，均須按照獎懲審批許可權進行審批後才可執行。

　　第三十五條員工的通報表揚、嘉獎由辦公室批准。員工記小功報行政主管批准，記大功須公司總經理最後批准。

　　第三十七條公司員工的通報批評、警告及記小過由辦公室報行政主管批准，記大過由總經理最後批准。

　　第三十八條員工的經濟處罰均應按照記大過的審批許可權進行審批。

　　五、獎懲管理與監督

　　第三十九條無論獎懲，均應在公司範圍內通報，並存入個人檔案。

　　第四十條員工對於獎懲處理結果可以提出異議，並可提交上一級管理人員***機構***進行裁決。

　　第四十一條辦公室可對各地區公司的獎懲執行情況進行不定期抽查。並可對投訴情況進行調查。對於未有充足理由即對員工實行獎懲決定的，可責成修改決定並消除影響，並可視情況對作出決定的責任人給予警告至記小過的處罰。

　　第四十二條特殊情況的獎懲，可由會議商討後決定。

　　房地產成本及預結算管理規定

　　為促進專案成本合理最小化，保證專案收益水平及經營計劃的實現，規範公司成本管理及預結算工作，提高經濟效益，特制定本規定。

　　一、成本及預結算管理的總體原則

　　1、全員成本管理原則。公司所有員工、所有部門都在各自的職責範圍內，對專案成本有直接或間接的影響，都必須有成本控制意識，並貫徹於日常工作中;

　　2、全過程成本管理原則。專案從可行性研究到竣工決算，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動、及時的成本比較、方案選擇、資訊反饋與分析控制;

　　3、合同化管理原則。所有預結算成本範圍內的成本，都需簽定經濟合同，細緻、明確地規定乙方的工作範圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等;

　　4、目標利潤制約下的目標成本管理原則。專案投資決策階段確定的專案收益水平是專案最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的專案成本控制目標***上限***;

　　5、內部分級、分部門控制原則。任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成涉及公司利益流出的成本決策與業務操作;業務操作實施前要按程式報批，操作與監控相分離。

　　6、可複查原則。業務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可複查性。

　　二、成本及預結算管理職責

　　1、審算部是專案建設成本的監控中心，對專案概算、預算、結算的準確性、及時性負責，對成本動態資訊失真、失時導致的成本超付、成本決策延誤和錯誤負直接責任，對未按集團有關規定及本規定履行管理職責造成的建設成本失控負直接責任;

　　2、設計部門對已確定設計方案的經濟性、合理性負責，對已確定設計方案的預算超概算負責，對設計不經濟、不合理而變更造成的成本增加及超目標成本負責，對規劃設計費用超預算負責;對未履行集團有關規定及本規定造成的建設成本失控負直接責任;

　　3、專案建設部門是專案建設成本的發生中心和責任中心，對設計變更、甲控、甲供之外的建設成本超目標成本負直接責任，對未履行公司有關規定及本規定造成的建設成本失控負直接責任;

　　4、工程管理部門是專案建設部門的監督及協助部門，對甲供、甲控材料、裝置超目標成本負責，對專案建設部門未執行公司管理規定的失查負責，對未履行公司有關規定及本規定造成的建設成本失控負直接責任;

　　5、銷售管理部是銷售成本的發生中心和責任中心，對廣告費、樣板間等銷售費用超目標成本負責，對客戶提出的設計變更及提高產品***不含室外工程***檔次***交工標準***的設計變更、現場簽證而造成的專案收益減少負責，對未履行集團有關規定及本規定造成的銷售成本失控負直接責任;

　　6、財務部是專案完全成本的監控中心，對專案完全動態成本的資訊失真、失時導致的成本失控負責;對開發間接費用超投資概算負責;對審算部概算、預算、結算中工作失誤的失察負責;對超付合同款項負責;對未按公司有關規定及本規定履行管理職責造成專案成本失控負直接責任;

　　三、專案前期及開工前準備階段

　　1：專案可行性研究

　　1*** 在專案正式達成合作意向前，設計部門應根據地塊客觀狀況及規劃控制要點，提供2-3種不同的規劃設計方案，明確說明每種方案下不同功能、不同建築形式的建築面積與可售面積，提交銷售部、財務部、審算部;

　　2*** 銷售部應根據市場情況，客觀估計每種方案下，不同建築形式下可售面積可達到的售價

　　水平，並對該售價水平下，銷售週期及銷售費用水平作出預測，提交財務部;

　　3*** 審算部應客觀、謹慎地編制不同設計方案下專案建設成本投資估算給財務部;建設成本投資估算應按不同的建築結構、不同的建築功能按成本細目分別計算，並編制估算說明，詳細說明估算的依據。

　　4*** 財務部應在審算部“建設成本投資估算”及銷售部“銷售費用估算”、“專案銷售週期估算”的基礎上，客觀估算專案的開發間接費用及資金成本，計算出不同方案下，專案的完全成本;並結合銷售部售價測算，計算出不同方案下，專案的收益水平，提交給專案談判部門及公司領導決策。

　　5*** 上述各部門的工作應在公司領導交付任務後，分別以書面形式按公司要求及時完成***最長不超過2天***，並經部門經理簽字確認;

　　6*** 專案部門應根據公司決策，按總部要求，及時編制專案可行性報告，可行性報告需經上述部門負責人及分管老總、總經理簽字同意後方能報出。

　　7*** 可行性報告中的專案成本概算在不能有效提高售價的情況下，是專案的目標控制成本，是投資的上限，專案的設計、工程、銷售、財務等均應在該成本範圍內進行相關業務操作。

　　2、規劃設計及施工圖設計

　　1*** 規劃設計方案原則上應由設計部門會同銷售管理部、工程管理部、審算部，通過招投標辦法進行確定;審算部應依據專案可行性報告中的投資估算，提出主要專案的投資限額報設計部，設計部經稽核後，保證在招投標檔案中，明確要求設計單位的規劃方案在投資上不超過該限額;

　　2*** 規劃設計方案初步確定後，設計部應組織外部權威專家、審算部、工程管理部、銷售管理部，召開技術經濟分析會，通過與經驗資料進行比較，從技術經濟性角度，提出規劃方案的成本降低辦法;並對規劃方案是否符合專案建設成本投資估算進行分析，提出修改規劃設計方案的意見，經各部門經理簽字，報分管領導及總經理批准後，由設計部負責落實調整方案;

　　3*** 在下達施工圖委託設計前，審算部門應及時合理地提出分部分項工程單方造價及鋼筋、混凝土等主要材料單方含量的歷史經驗資料，與設計部門、工程管理部協商確定限額設計指標，經各部門經理批准後，由設計部負責在施工圖設計委託書中，向設計單位明確該設計限額;

　　4*** 設計部在給設計單位下達施工圖設計委託書中，應明確要求設計單位隨施工圖編制設計預算及計算出主要材料裝置用量;應在設計合同中明確設計單位的設計責任及相應的處罰措施;原則上，應依據以往設計質量，扣留5%-15%的設計費作為質量保證金;

　　5*** 施工圖初步完成後，設計部門必須在兩天內對施工圖設計的合理性、技術經濟性進行細緻的審查後，移送工程管理部及審算部進行審查，審算部必須在兩天內對設計院編制的設計概算的限額資料進行審查、複核，對單方造價、主要材料的單方含量與經驗資料進行對比，提出書面意見經審算部經理簽字後給設計部門;

　　6*** 設計部應在綜合各部門意見的基礎上，在設計院的施工圖提交5天內，組織工程部管理部、審算部、專案建設部門及設計院，進行施工圖設計及各分部圖紙會審，對設計的合理性、結構設計的技術經濟性進行分析評價，形成會審紀要並提出改進意見，反饋給設計單位以設計變更形式修改施工圖;

　　7*** 確定的施工圖及會審紀要、會審後的設計變更應由設計院、設計部經理及分管領導、審算部經理簽字後，方能移交專案建設部門，經各方簽字的施工圖原件、會審紀要及設計變更，設計部、工程部、專案建設部門、審算部門必須各存一份;

　　8*** 設計部門對施工圖的合理性、技術經濟性負責;審算部可視情況進行抽查，委託社會中介機構對施工圖的技術經濟性進行論證;

　　9*** 確定施工單位後，設計部應在正式簽定合同前，組織專案建設部門、審算部、設計院、施工單位、監理單位進行圖紙交底，各方應對施工圖進行充分交流，達到認識一致;

　　10*** 規劃設計方案確定後，審算部應依據規劃方案，對投資概算按工程專案進行分解，編制整個專案或分割槽的建設專案目標成本控制指導書，經各成本責任部門討論通過後，作為專案目標成本，下達各部門執行。

　　3：施工圖預算編制

　　1*** 施工圖確定後，設計部應及時提供完整的施工圖及其簡要說明、特殊材料要求，經設計負責人、設計部經理簽字後，連同按公司管理制度批准的交工標準給審算部;

　　2*** 工程建設部門應在施工圖確定2天內，以書面形式，編制與成本有關的施工組織措施，根據圖紙型號提供不少於三家的主要裝置、材料廠家，經部門負責人及分管領導批准後報審算部;

　　3*** 所有施工專案都必須編制施工圖預算。審算部應在收到設計部門提供的正式施工圖及工程建設部門施工方案後，在15天內***小型專案7天內***與專案建設部門協商確定裝置及主要材料廠家及價格，編制完施工圖預算;施工圖預算編制完成前，不得確定施工單位及工程發包總價;嚴禁工程建設部門或其他部門單獨與施工單位議價發包工程;

　　4*** 若專案經營需要，確需先開工後編制施工圖預算的，需專案建設部門提出申請，經審算部、分管老總及總經理批准後方可執行;若主體工程需先開工後編制施工圖預算，還需報分管副總批准;

　　5*** 主體工程施工圖預算及與施工單位核對工程量***含鋼筋抽量***可以請專業的乙級以上造價中介機構完成，審算部負責監督、控制和抽查;中介單位編制的施工圖預算，審算部必須進行充分、詳盡地審查，並編制工程預算核對情況增減分析，經預算部門經理簽字、分管公司領導批准後方能定稿;

　　6*** 施工圖預算原則上是工程招投標的初步標底，其工程量清單應作為招標書中的標準格式和工程量;如果是屬於開工後編制的施工圖預算，審算部應儘早與施工單位核對並確定，作為雙方工程付款及將來的結算資料;

　　7*** 審算部在施工圖預算如鋼筋抽量等主材計算過程中，應提高成本意識，如發現設計中經濟合理性不夠及不明確的，應書面提交設計問題報告，經審算部經理、分管領導批准後報設計部，設計部應在2天內與設計單位洽商尋求改進;

　　8*** 審算部對施工圖預算***含請外部專業機構編制的預算***的準確性負全部責任;財務部作為對審算部的監督部門，應視情況對審算部編制或稽核確認的預算找其他外部專業機構進行復審。

　　4：工程招標投標

　　1*** 原則上除零星工程及政府壟斷工程外，其他工程必須通過公開招投標確定施工單位;

　　2*** 供電、自來水、煤氣等之外的工程在正式招投標前,設計部必須確定施工圖，審算部必須編制完施工圖預算，如確因經營需要,需採取無圖紙費率招標先確定施工單位,需由專案建設部門、審算部經理簽字後，報分管老總及總經理批准，若為主體工程，尚需報深圳總部財務部批准;

　　3*** 工程招標以預算作為標底，審算部應負責對標底保密，不得向任何部門、單位或個人透露預算或標底情況;

　　4*** 招標檔案由專案建設部門和審算部共同編寫，其中審算部負責招標檔案中有關價格、取費、付款等經濟條款文字的編寫,專案建設部門負責其他檔案的編寫;

　　5*** 招標書中必須明確主要材料的種類、型號、廠家、品牌，材料廠家由專案建設部門提供可選單位，設計、審算、工程管理部門共同確定;

　　6*** 審算部應對初步選定的中標書中，工程量、單價等和我方編制的標底詳細核對，並就差

　　異部分與投標單位達成一致,並在正式簽定合同時，明確經協商一致的中標書為合同的一部分，並明確為將來結算的依據;

　　7*** 具體招投標辦法按公司相關管理規定執行。

　　5：合同管理

　　1*** 所有發生的經濟事項都應簽定經濟合同;合同必須由我公司有關業務操作部門編寫，不得采取由施工單位編寫、我公司審查的方式簽定合同;

　　2*** 合同應按公司有關管理規定審批後方能執行;建設成本範圍內的合同作為完工結算及付款依據，合同條款必須與招標投標書中相應條款相吻合;

　　3*** 主辦單位在合同簽定後，應分地價、設計、主體、基礎設施、配套、採購定貨等分別加以編號，並分送審算部、財務部、業務操作及管理部門各一份;

　　4*** 工程建設部門應保證合同中，保修期按國家及公司規定時間簽定，不得統一定為一年;在已經提供施工圖的情況下，不得以施工面積重新計算增加而對合同價進行調整;對易出質量問題的部位***工程***，除5%質量保證金外，應在付款安排中另外留有工程保修款;

　　5*** 審算部要要稽核合同條款與招標投書相應條款是否吻合，保證合同中明確了主要材料裝置、特殊材料的價格及供應廠家;明確了現場簽證和設計變更的操作要求，作到相應合同條款具體、詳細，減少將來可能的洽商變更。

　　6*** 各部門應妥善保管好所有合同，並在各自業務範圍內，對合同執行情況進行動態控制;財務部、審算部應建立合同臺帳，在收到正式合同的當天登記、入臺帳並編號存檔;臺帳內容應包括合同名稱、編號、合同內容、乙方單位、合同價、開竣工日期、保修期和保脩金額、欠付款、應付款及備註說明等內容;合同臺帳必須有通用性、可複查性並滿足小區***組團***竣工後分項分部工程統計、彙總、分析的需要。

　　四、專案建設實施階段

　　1、甲供、甲控材料裝置

　　1*** 空調、電梯、水泵、鍋爐、配電箱櫃等價值大、質量要求高、維護期長的裝置必須全部由甲方供貨;對於質量要求高、客戶敏感度高、批量大、易耗損的材料，應採取甲控方式進貨，包括控制品牌、價格，如門窗、外牆裝修材料、牆地磚、潔具、裝飾性燈具、面板、屋面瓦、陽臺欄杆、樓梯欄杆、防水材料、保溫材料等;

　　2*** 甲控、甲供材料、裝置由工程管理部門負責;價格的確定應按招投標的有關規定、程式，採取招標投標的辦法，同類同標準廠家選擇應不少於3家，由工程管理部門提供備選廠家，廠家的考察和市場調研工作由專案工程管理部部門、專案建設部門、審算部門共同完成;

　　3*** 甲供、甲控材料裝置的有關招標檔案編寫、選定投標單位、簽定定貨合同由專案建設部門、工程管理部門、設計部、審算部進行;

　　4*** 甲控、甲供材料應由工程管理部門進行業務操作及實施情況的監督檢查，審算部進行復查;

　　5*** 審算部應系統歸納整理甲供、甲控材料資訊，配合集團網上建材採購的開展，負責有關價格、品種資訊的提供，及已建小區用材料的分析、評估報告等;

　　2、設計變更、現場簽證及合同洽商

　　1*** 所有不需增減費用的設計變更及現場簽證由專案建設部門填制“不增減費用的設計變更及現場簽證”通知，由審算部確認、專案建設部門負責人及甲方代表簽發後直接實施;審算部需對變更及簽證事項進行認真分析，或進行實地檢視，確認不需增減費用;

　　2*** 需增減費用的設計變更及現場簽證需由主辦部門填報審批表，連同變更或簽證草圖交審算部進行費用估算，5萬元以內的，可在報批的同時，向施工單位簽發增減費用的變更及簽證通知進行實施;超過5萬元的，必須完成審批手續後方能實施;

　　3*** 不需審批的設計變更以及先實施後審批的設計變更，當主辦部門不是設計部或銷售管理

　　部時，下發設計變更通知前需電話徵詢銷售管理部或設計部意見，並在正式通知施工單位時書面知會銷售管理部或設計部;

　　4*** 增加費用的設計變更及現場簽證通知單，1萬元以內，由建設部門負責人、甲方代表及審算部簽發，超過1萬元的，必須另外由分管副總簽發;

　　5*** 增減費用的設計變更及現場簽證、合同洽商，必須按程式進行報批，估算金額在1萬元以內的，由主辦部門及審算部經理批准;1-5萬元的，需分管老總批准;超過5萬元的，需總經理批准;

　　6*** 嚴禁任何部門或個人自行與乙方簽定設計變更及現場簽證;專案建設部門對由我司承擔費用但未經審批而實施的設計變更及現場簽證承擔責任，審算部應保證在招投標檔案、施工合同中明確對該類變更或簽證、洽商增加的費用不予結算;

　　7*** 審算部在收到主辦部門的設計變更及現場簽證申請單或通知單後，應在半天內完成變更及簽證圖分析或到現場場對已完成的及要發生的專案及工程量作出確認，需增減費用的按一單一編原則，完成增減費用的概算;

　　8*** 設計院變更、公司決策或設計部提出變更，以設計部為主辦部門;銷售客戶提出的變更，以銷售部為主辦部門;現場簽證、合同洽商及施工單位提出變更，以專案建設部門為主辦單位;

　　9*** 主辦部門必須事先會同審算部，明確設計部設計變更及現場簽證的費用承擔單位,若由外單位***或個人***承擔，必須預先收回費用或取得外單位承擔變更或簽證費用的承諾書;購房客戶提出的、由公司承擔費用的設計變更，計入銷售費用進行考核;

　　10***規劃調整或重大設計方案調整***在原招標專案基礎上增加新的專案***，設計部必須提供可能的多種方案，報審算部進行費用測算及方案成本比較，經專題會議討論、總經理批准後方可實施;

　　11***按程式完成審批的設計變更及現場簽證，在簽發完變更及簽證通知後，主辦部門要交審算部統一存檔並編號;

　　12***專案建設部門在通知施工單位實施設計變更及現場簽證時，應責成施工單位在接到有效的書面立項後3日內向審算部申報預算，並向施工單位明確，申報時間超過3天后，則只計付終審價的70%，超過1個月不計付任何費用;

　　13***審算部在收到乙方的預算後，應在5天內，稽核完成並爭取與乙方達成一致，作為最終結算的依據;若確定的預算超過概算，需另報分管老總及總經理批准;專案建設部門必須向施工單位明確，經協商一致的預算必須數字清楚，嚴禁塗改，塗改後的簽證在完工後不能進行結算;

　　14***設計變更及現場簽證通知應分別送達監理公司現場監理人員及乙方專案代表，並由接受者簽收;屬延長工期類的現場簽證，應由現場工地主管人員及總監理工程師根據合同規定，對照氣象圖表其它資料及時簽證，報審算部核價並按規定審批;

　　15*** 審算部應每月彙總、統計設計變更及簽證費用，每月分析其對目標成本的影響、於次月5日前通報公司領導和相關部門;

　　3、工程進度款稽核及付款臺帳

　　1***甲方代表、審算部、財務部均應建立合同臺帳，對進度款進行控制;

　　2***施工單位進度款申報須附上已被甲方工程部和監理認可的工程質量說明和細化到單項工程完成情況的工程形象進度表;

　　3***甲方代表應嚴格按照合同條款及工程進度安排進度款支付;審算部應依據合同及確定的預算書、工程進度報告、工程檢驗報告稽核工程進度款;上月完成的工程量，次月稽核付款，不得提前超進度支付;

　　4***不符合上述要求的工程款支付，專案建設部門、審算部必須予以說明，不論金額大小，

　　均需分管副總及總經理批准;

　　5***財務部、審算部、甲方代表均需在款項支付的當天，及時登記各項合同逐筆付款情況，並統計累計付款情況，計算剩餘應付款項，三方必須每月對付款情況核對一次;

　　6***預結算部門應根據合同工期、預算結算情況以及當月評定質量情況，及時配合專案建設部門編制資金計劃提供相應的經濟資料，主要應包括合同價、已付款累計、未付款等內容;

　　4、專案成本動態反映及控制

　　1*** 審算部應在實際合同簽定情況、未完工程的設計變更及現場簽證情況、單項工程結算情況的基礎上，在每月5號前編制出建設成本動態情況表，分別按集團統一標準的格式及按成本責任的不同反映各項建築成本累計發生情況，列示其與目標成本的差額，通報領導及相關部門;

　　2*** 財務部應在費用實際發生情況的基礎上，對開發間接費用、銷售費用按集團統一格式進行動態反映，並在審算部建設成本動態情況表基礎上，對完全成本的動態情況進行反映，列示其與目標成本的差額，通報領導及相關部門;

　　3*** 若專案動態成本總體超出目標成本100萬元，審算部應在10號前，組織由總經理主持、分管副總及專案建設部門、工程管理部門、設計部門、銷售部門參加的成本專題會議，討論通過設計變更等方式降低成本或提高售價彌補成本超支的措施;

　　4*** 降低成本或提高售價的方案一經討論通過，各業務部門要積極組織落實，審算部負有監督責任，並在公司管理及業務例會上對方案落實情況進行通報;

　　5*** 審算部每月在編制動態成本情況表的同時，應在實際已付款基礎上，綜合在建及其他未開工工程情況、政府政策變化、市場行情變化等其他因素，按月預見性地作出專案成本分析，對專案目標成本的最終可能情況作出預測，提出成本注意事項及控制成本建議。

　　五、專案竣工完成後期

　　1. 竣工工程結算

　　1*** 工程專案按合同約定完成後，經工程管理部門、監理、質檢等部門驗收，並取得當地政府主管部門認可的驗收合格證明後2天內，專案建設部門應向審算部提交工程結算申請表，審算部門在稽核質檢證明後辦理竣工工程結算;

　　2*** 工程部門應在合同完成後2天內，以公司名義，向施工單位發出結算通知書，明確要求施工單位在10天內申報結算資料，並明確若乙方上報結算總價不得超出最終結算總價的15%，否則，將予以經濟處罰;

　　3*** 工程部門應對施工單位申報的結算資料***簽證、設計變更***結合工程情況，進行認真複核，提出結算扣減事項及金額後移交審算部，審算部應在工程部複核意見的基礎上，在20天內完成主體工程結算的編制***其他工程應在10天內完成***，並經內部複核後，填報工程結算審批表，報有關部門及領導審批;

　　4*** 結算額5萬元以內的，由專案建設部門及審算部審批;5萬元以上的，需報分管老總審批;超過10萬元的，需總經理批准;結算額超過合同額或預算額的，均需分管副總及總經理批准;

　　5*** 超過50萬元的結算件審算部應將全部結算資料提交財務部，未經過外部機構編制預算的，財務部應及時委託外部中介機構進行復審;

　　6*** 專案建設部門應會同審算部，在經批准的結算價內，與施工單位進行結算價的談判、確認工作，若必須超結算價進行結算，專案建設部、工程部應聯合出具專項報告，報分管副總及總經理特批;

　　7*** 款項支付不與工程結算直接掛鉤，不得提前於合同規定付款，並留足必要的保修款;

　　8*** 審算部的工程結算應在完整、齊全的預算書基礎上，仔細、準確地稽核，有良好的內部審查記錄;結算資料應及時、完整地存檔備案，應具有100%的可複查性。

　　2. 竣工專案成本決算

　　1*** 在工程竣工2個月內，審算部必須編制工程竣工決算書，對專案建設成本情況作出總結，對工程結算成本和目標成本作出對比分析，總結專案目標成本控制經驗和教訓，向各部門、公司管理層及總部進行通報;

　　2*** 審算部應在工程竣工2個月內整理合同、預決算資料等有關檔案進行歸檔，並完善合同臺帳，對工程欠款、乙方未確認的結算、其他或有成本及收益進行歸納整理，並作出詳細的說明，提交財務部等相關部門;

　　3*** 審算部應在工程竣工2個月內對各成本責任部門在專案成本控制中的責任進行考核，提出對有關責任部門、責任人的成本考核建議;

　　4*** 審算部應在工程竣工2個月內分類彙總專案的建築成本費用，計算各項種技術經濟指標，納入專案造價檔案及材料庫。