房地產市場營銷的有關論文

　　經過將近30年的發展,中國的房地產業取得了輝煌的成就,在國民經濟中的比重也在逐漸提高,同時房地產業在其它方面也發揮著積極的作用,比如促進經濟的增長、產業結構的調整和吸收就業等,房地產業己經成為國民經濟的支柱產業。下面是小編給大家推薦的，希望大家喜歡!

　　篇一

　　《對房地產市場營銷的思考》

　　摘要：營銷策劃對於企業發展具有重要意義，而房地產業作為國民經濟的支柱產業，它發展的好壞直接影響著整個國民經濟發展水平的高低。在目前這種房價高居不下的情形下，研究我國房地產市場營銷具有重要的理論和實踐價值。本文對我國房地產的營銷策略進行了思考，分別從思想、產品、設施、調研等方面進行了分析，具有一定的借鑑意義。

　　關鍵詞：房地產;營銷;思考

　　一、前言

　　房地產業是國民經濟的支柱產業，它發展的好壞直接影響著整個國民經濟發展水平的高低。而營銷策劃對於企業，如“水中行舟”。用經營的思路做銷售，策劃在前。步步為營，注重細節，控制成本，方能大勝。房地產市場營銷以其市場化、專業化、科學化的健康發展體現著營銷的經濟價值。因此，在目前這種房價高居不下的情形下，研究我國房地產市場營銷具有重要的理論和實踐價值。

　　本文對我國房地產的營銷策略進行了思考，分別從思想、產品、設施等方面進行了分析，具有一定的借鑑意義。

　　二、我國房地產業的營銷策略

　　1　樹立新的營銷理念

　　1以消費者為中心

　　房地產商必須樹立以消費者為中心的營銷理念，把消費者的利益放在首位，從消費者角度、用消費者的觀點來分析、考慮問題，即建立客戶導向性營銷策略。一是針對現代社會崇尚個性發展的需要，把追求個性特色、營造個性空間作為經營理念，大力發展特色營銷。二是深入市場，瞭解消費需求，分析消費動機，研究消費者承受能力，摸清消費者的層次、習慣和興趣，消費者想購買的房屋，而不是賣房地產商能製造的房屋。

　　2區別營銷與推銷

　　目前房地產業的市場營銷仍停留在推銷階段，許多開發商對市場營銷的本質缺乏認識，把推銷當做營銷。房地產商需要用市場營銷的觀點組織房地產開發活動，瞭解潛在的市場需求，以及消費者的消費偏好，開發出滿足市場需求的樓盤。成功的營銷必須以產品為基礎。從推銷轉向營銷，要求營銷策劃的重心從後期銷售前移到前期市場調研，以純市場觀念把握物業前期開發設計。

　　3向管理要效益

　　在拓展營銷理念和渠道的同時，企業必須提升自身的管理水平，進一步壓縮開發成本和運營成本，為各種營銷策略提供充分的利潤空間。強化企業的內部秩序，加強企業的成本控制，嚴格規範審計監督制度，營造企業持續發展的環境，實現企業利潤的最大化。

　　2　產品差異促進營銷

　　1擴大產品組合策略

　　擴大產品組合策略，即增加產品組合的廣度或深度。當房地產企業預測現有產品線的銷售額在未來可能下降，則應考慮增加新的產品線;當房地產企業打算為更多的細分市場提供產品時，則應增加新的產品專案。擴大產品組合有利於房地產企業充分利用各種資源，發揮生產潛能，降低生產成本;拓寬市場面，增加銷售額;開展多角化經營，降低經營風險。

　　2縮減產品組合策略

　　縮減產品組合策略，即從產品組合中剔除那些獲利很少、不獲利甚至是虧損的產品線或產品專案。縮減產品組合有利於使房地產企業集中資源、技術於少數產品，提高產品質量;減少資金佔用，加速資金週轉;使企業目標集中，提高效率。

　　3產品差異化營銷

　　差異化是企業市場定位的基礎，沒有差異，就沒有個性，企業要使購房者選擇自己的產品，首先要使購房者喜歡自己的產品，通過產品的差異化，就可能滿足細分市場消費者的要求。注重差異化的塑造與營銷對接，是房地產經營企業最應關注的。產品差異化則可通過提供優質、價低、產權安全、物業管理完善、設計獨特、功能齊全的產品宋體現。

　　3　實行人性化營銷

　　人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。在人性化營銷的過程中需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題;運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者;售樓處的環境設計要儘量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。

　　4　重視文化營銷

　　社會文化對現代消費的影響力越來越大，住房消費亦不例外。專案對選址歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社群人群生態的保留與重構，往往給樓盤銷售帶來意想不到的效果。現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的住所不僅是休息場所，他們更渴望居家的文化內涵。因此，開發商要注意在建築風格上儘量體現文化內涵，通過富有特色的文化主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一個高文化品位的美好生活場所。

　　5　強化網路營銷，與現代資訊科技相結合

　　1網路化營銷提供壓縮人力成本的手段和擴大影響力的方法

　　網路營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，實現零距離和全天候的服務，使用各種多媒體手段和消費者溝通，樹立房地產企業意識領先、服務全面、資訊完備的良好形象。有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性，有利於營銷經驗積累等優勢。和其他所有行業一樣，房地產業正在受到全球電子商務化趨勢的影響，運作方式的變化必將會產生新的營運模式和流程。

　　因此，可以促成房地產資訊的聯合與共享，加速房地產業的電子商務化，擴大房地產資料庫在網際網路上的應用，一定會極大地促進中國房地產業的飛速發展。

　　2資訊化管理給營銷帶來的促進作用

　　近年宋，電子化、網路化技術快速發展，對市場營銷的影響突出。資訊化是時代的趨勢，企業必須從戰略的方面來考慮公司資訊化發展方向，尋找符合企業戰略的資訊化管理模式，根據資訊化戰略的總體目標調整企業的管理架構，實現快速反饋、快速分析、快速決策的管理體系，實現房地產專案生命週期的過程管理，適應現代企業的發展需求。另外，藉助於資訊化技術，建立企業的知識庫具有相當重要的意義，通過積累企業執行長期以來的經驗，建立一套企業內部的分析體系，為企業的管理層提供決策的支援。從當前我國的具體實踐情況來看，企業從整體的角度完善分析結構，能夠對風險進行有效預測，對市場進行有效評估，從而能夠在激烈的市場競爭中制定出符合市場需求的產品設計及與之匹配的營銷方案，成為企業在市場中立足發展的核心優勢。

　　6　建立與完善切實可行的營銷體系

　　當前房地產開發企業不應盲目擴大開發投資規模，而應將重點放在房地產銷售上，注重資金回籠，注重提高效益，這就要求房地產企業在營銷工作上下苦功，建立符合自身實情的營銷體系。把產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協調一致，加強對房地產營銷行為的監控，實現最佳的營銷組合，以達到綜合最優的效果。

　　三、結論

　　未來的營銷策略將是充分發掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意願為導向，客戶直接參與其中。整合了各種營銷策略的全程營銷。同時，企業通過提供全程的優質服務，建立與客戶的長久互惠關係，並最終取得銷售的成功。本文對房地產業的營銷策略進行了思考，認為應該：

　　1樹立新的營銷理念;

　　2產品差異促進營銷;

　　3實行人性化營銷;

　　4重視文化營銷;

　　5強化網路營銷，與現代資訊科技相結合;

　　6建立與完善切實可行的營銷體系。

　　篇二

　　《中國房地產市場供求影響分析》

　　【摘要】本文探討了房價在社會經濟中的作用，分析了我國房地產市場是否存在泡沫，並從供給和需求兩個方面論述了影響房價的各個因素，最後給出瞭解決住房問題的一些建議。

　　【關鍵詞】房地產供求;分析

　　中國經濟發展起來，人民的收入增加，財富等於收入以利率折現，它也會跟著收入增長而增加。人民的財富增加總要找一些投資專案放進去。一般而言，土地或樓房是可靠的財富積累的選擇。人們把財富放進房地產是合理的選擇。房價上升主要體現著地價的上升。原則上，房價的上升等於經濟租金上升的折現，而經濟租金上升反映著生產力的提高。因此，房價上升可以反映一國生產力的增長。

　　中國正處於城市化的程序中，農業人口會大量轉變成城鎮人口，中國的人口應該如何分佈，這是一個難題。合理的房價有利於引導人口適當的分佈。北上廣等大城市有著優良的醫療、教育、就業等條件，如果這些城市的房價過低，其人口勢必會過多。土地、資本、勞動共同產生財富，在一定的生產函式約束下，土地、資本、勞動有著一定的數量關係，根據邊際產量遞減規律，在技術和其他要素投入量不變的情況下，勞動數量不斷增加並且超過某一特定值時，增加勞動投入所帶來的邊界產量會遞減。而邊際產量又會影響到人們勞動的工資收入，邊際產量遞減會造成人們工資收入增長乏力，進而不利於居民消費增長。可以說房價問題影響深遠，一方面房價上升可以體現生產力提高，另一方面合理的房價有利於引導一國人口分佈;與此同時，房地產行業同其他行業緊密相關，房地產行業的健康發展有利於其他行業的發展。

　　然而中國房價的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負。直覺來看，人們的抱怨是說房價過高了。有學者根據現有的房價與房屋租金進行比較，得出房價偏高的結論，但是判斷房價是否過高的難處在於房價不是現有租金的折現，而是預期租金的折現，一旦牽涉到預期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預期的。如果人們認為房價未來要漲，進而做出投資的決策，那麼現在的房價必然會體現人們的這一預期，此時房屋的租金可能還沒有做出調整，因此就很難說房價出現了泡沫。

　　市場經濟中，供求決定價格。影響房價的因素無非也就是供求關係。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國有兩個因素對土地的供給有決定性影響。

　　其一是土地的國家壟斷。土地的供給曲線應該是垂直的，完全無彈性的，土地的價格完全是由需求決定的。但是對於房地產市場而言，有多少土地用於房地產開發是由政府決定的，也就是說土地的供給變得有彈性了。國家壟斷土地的供給會帶來一個問題，那就是很難知道供給多少土地是合適的。而壟斷的結果一般會導致土地供給低於最優水平從而導致地價偏高。與此同時限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來農業用地的收益就不如工業用地，按照市場規律，農業用地會逐漸轉變成工業用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之後，等於人為的限制了農業用地的收益，不但損害農民的利益，而且也為政府低價拿地提供了便利，因為按照農業用地的價值算就值這麼點，而轉手做住宅用地、工業用地價錢就不一樣了。

　　其二是地方政府的“土地財政”。在地方政府高度依賴賣地收入的情況下，很難想象政府有動力擴大土地供給。一方面，在現行的房地產稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地衝動;另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化為商品房成本，由購房者買單。

　　從需求的角度來說，對房地產有重大影響的因素有：

　　第一，金融市場發展不夠完善，銀行存款利率過低。居民擁有的財富增加了，財富增加總要有個投資專案放進去。由於銀行存款利率過低，存款對於居民沒有很大的吸引力，而股市的發展又很不好，找來找去也只有房地產不僅投資收益好而且安全。社會的財富自然會湧向房地產領域。

　　第二，隨著金融的發展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來是沒有錢買房的，可是銀行會向你提供這些錢，這就相當於把未來的需求提前到今天。如果整個市場風險控制得當，這也沒什麼不好，但是，提前的需求畢竟不是真實的現在需求，如果樓市不斷上升，自然皆大歡喜，一旦泡沫破裂，後果堪憂。美國的次貸危機就是一個顯著的例子。

　　第三，投資環境惡化，製造業資金流向房地產領域。在人們普遍覺得房價太高難以承受之際，而對房地產的需求不減，很重要的原因是因為製造業的資金流向房地產領域。很多央企、國企涉足房地產領域就是一個例證。由於投資辦廠的利潤下降，而投資房地產的利潤豐厚，造成對房地產投資需求旺盛。

　　最後討論下樓價上升，窮人應該怎麼辦?房價上升代表著財富增長，人為的壓低房價，會造成人們的財富無故損失掉，這不是一個好的解決辦法。況且房地產市場究竟有沒有泡沫，這實在是一個難題。歷史的經驗是樓房的出租市場會解決這個問題。政府幫助窮人，推出了廉租屋、經濟適用房，政府的出發點是好的，但是必須下大力氣解決廉租房和經濟適用房中存在的腐敗問題，因為廉租屋、經濟適用房和市場價的差距會導致黑市、腐敗出現。另一方面，廉租屋、經濟適用房可能會擾亂國家應有的人口分佈，這也是值得關注的一個問題。

　　參考文獻

　　[1]陳燦煌、張立軍.高房價對社會經濟的影響及對策[J].價格理論與實踐，20063

　　[2]劉琪.淺析地價與地租、房價與房租之間的關係[J].價格理論與實踐，20068

　　[3]吳一平.財政分權、腐敗與治理[J].經濟學，20083

　　[4]楊寶昌、郭金興.金融自由化、房地產波動與經濟穩定[J].國有資產管理，20085

　　[5]楊帆、李巨集謹、李勇.泡沫經濟理論與中國房地產市場[J].管理世界，20056

　　[6]楊玉珍、文林峰.抑制房價過快上漲巨集觀調控政策實施效果評價及建議[J].管理世界，20056