房地產市場營銷的必要性

　　房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。下面小編給大家分享，歡迎參閱。

　　強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助於將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。本文通過對該領域相關成果的系統梳理，著重從房地產資源的深度開發及目標顧客明確定位的營銷與管理等方面對這些房地產營銷策劃存在的問題進行分析和評述，針對中國房地產營銷策劃存在的問題歸納出比較合理的建議。

　　傳統的房地產營銷策劃理論是建立在菲利普·科特勒的營銷學理論基礎上的。這一理論以4PS營銷組合為核心，即營銷的四要素為產品、價格、渠道、促銷。4PS理論被奉為營銷理論的經典而被許多企業所採用。在我國，隨著房地產策劃實踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派也開始出現。最具代表性的房地產策劃思想有王志剛的“概念地產”思想。他認為“很多專案都是先給他們一個概念，這個概念被社會接受以後，這個概念所支援的硬體就能被消費者物件所接受，基本上是不愁市場的”。

　　房地產營銷策劃的理論

　　隨後，房地產營銷策劃界出現了兩個主要策劃理論：王志剛的“策劃基本理論”和馮程的“全程策劃理論”。“策劃基本理論”的內容主要包括：策劃的“四個”理論基礎、策劃的“生產力”本質、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標和標準、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。“全程策劃理論”主要強調兩方面：一是房地產策劃應從市場調研、專案論證、概念設計、規劃佈局、建築設計、工程控制、營銷推廣、售後服務等一系列環節中進行“全過程”策劃，各個環節相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的，強調專案開發提升價值的手段和空間。

　　目前房地產營銷策劃業最為流行的是“房地產全程營銷”這一策劃理論。朱曙東的“房地產全程營銷”策劃理論強調運用科學的營銷思想貫穿於房地產開發的各個環節，形成獨到的策劃理論體系。主要內容有房地產全程營銷工作流程和全程營銷思想。它以市場營銷為主線，以“滿足市場需求，提供有效供給”為目的，將房地產開發經營管理八個流程有機地結合起來，融為一體。它完整地系統地講述了房地產全程營銷的每一個流程和每一個具體步驟。

　　隨著房地產市場競爭的日趨激烈和房地產業的理性化發展，房地產市場進入“買方市場”，房地產市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式，轉變為“請注意消費者”的模式，在房地產營銷策劃中全面引入市場營銷中的4C理論。所謂4C即消費者需求、消費者成本、消費方便、與客戶的溝通。4C理論的出發點和中心點是消費者，房地產營銷中的4C理論使得開發商從消費者的角度出發，對房地產開發中的規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等各個流程重新進行構建，建立了一種全新視角的房地產營銷理念。

　　房地產營銷策劃的模式

　　從理論延伸到實踐，房地產營銷策劃的模式也出現了很多種。姜德安先生將其歸結為主要三種模式：賣點營銷策劃、概念營銷策劃和全程營銷策劃。這三種營銷策劃模式各有特點，賣點營銷策劃解決了消費者識別選擇的問題，利於消費者按個人需求進行選擇;基於4P理論的產品定位小區缺乏整體配置，專案缺乏有機整合;易於被競爭對手模仿，形成惡性競爭適用於競爭不是太激烈、消費者的消費心理也不夠理性和成熟的市場;概念營銷策劃對目標市場進行科學分析，對開發專案進行內涵和外延的挖掘，使得整個樓盤系統化、有機化;重視消費者導向針對單個專案的概念策劃，缺乏對企業長遠目標的考慮;不能適應消費者消費觀念的變化速度適用於競爭不太激烈的市場;全程營銷策劃以消費者需求為中心;整體戰略性強，策劃思路、理念可以貫穿於整個專案策劃實施的難度大，對策劃人員素質要求高適用於中小型專案。