關於房產稅改革試行效果的分析及建議
房產稅改革已經探討多年，重慶與上海兩城市也已經在2011年1月宣佈試點徵收房地產稅。如今已經過去三年多的時間，實施效果卻不盡如人意。曾經被廣泛關注並寄予厚望的房產稅改革，在遏制房價的作用上並不能滿足人們期待，而作為替代土地財政的地方政府新收入來源，也並沒有達到預期要求。究竟是何種原因造成房產稅改革“流產”，本文圍繞該問題做出了初步的探討與思考，希望能對房產稅改革下一步的推廣與發展提出一些有效的建議。
一、房產稅改革的程序
從2003年5月開始， 我國財政部和國家稅務總局分3批在北京、江蘇等10個省市開展房地產模擬評稅試點工作。經過了7年後，登記造冊、評估方法、資料庫等已經完善，千呼萬喚使出來。上海市人民政府發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，辦法規定從2011年1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶市政府從2011年1月28日開始向個人房產徵收房產稅。重慶主城九區記憶體量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被徵收房產稅，其稅率為0.5%-1.2%。隨後房產稅試點擴容的訊息不斷，但是卻沒有真正的實施。2013年“國五條”細則出臺，為房產稅的發展與改革提供了一個發展的方向，同時11月12日，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產稅，並要求“加快立法並適時推進改革”
二、房產稅改革的具體效果分析
1.新建商品住宅價格及銷售情況分析
我們可以看到，在2011年房產稅改革在重慶和上海試點後，滬渝的商品住宅開發有所放緩，由此可見，房產稅改革使得商品住宅開發經營狀況得以“退燒”，但是資料顯示2012年開始上海新建商品住宅價格累計環比上漲0.1%，同比下降1.2%，重慶房價亦顯環比上漲態勢，從圖上可以看出滬渝兩地的房產稅改革並沒有抑制住房價上漲的腳步，同時兩地的銷售情況也是出現了好轉並高於房產稅改革前夕的銷售情況，從目前上海大多數已經繳納房產稅的家庭來看，其年稅費成本多在數千元左右。對於漲幅很大的房地產市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人湧入樓市的熱情。隨著對政策的消化，房產稅很快就成了一種只針對極少數人的特殊稅種，房產稅改革的效應是短期的，難以對房地產的高泡沫引起的高房價的抑制發揮長期作用。
圖1：2008-2014年兩地新建商品住宅價格指數***圖1略***
2.住房空置率
空置不管房屋的新舊，只要沒有房屋使用者，那麼都歸為空置。房地產空置，有絕對空置和相對空置，絕對空置即大於需求引起的過剩空置，相對空置是因為房價過高，開發、需求錯位引起的，實際需求尚未得到滿足的需求空置。目前，我國的房地長剛需尚未得到滿足，而出現了大面積的房產空置。從圖上可以看出，在2011年商品住宅空置面積同比為負，但隨著房產稅政策消化，空置面積同比由負轉正，這說明，這說明房產稅並沒有形成了一個長期的作用。
3.房產稅徵收以及土地出讓金
房產稅的徵收初衷是希望能為地方政府提供最為穩定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。從試點的地方稅收收入和地方房產稅收入來看，房產稅徵收的金額是非常有限的，美國的房產稅達到財政收入的30%左右，而我國現在基本在0.03%左右，這說明要讓房產稅作為地方的穩定的財政收入來源的目標還相去甚遠，房產稅的改革並沒有達到預期的效果。
無論是從滬深兩地或者全國的整體的情況來看，地方的財政收入的結構確實存在一定的不合理，巨量的土地出讓金收入成為各地政府難以割捨的一大筆來源，這也導致了地方耕地的大量浪費、違規批地等問題層出不窮，尤其是因此導致不可持續發展註定在未來的某一天爆發。世界上很多國家都徵收房產稅，並且是地方財政收入的主體稅種。上世紀90年代，發達國家財產稅佔地方政府稅收收入的平均比例為35%，其中美國財產稅收入三分之二以上來自於房地產稅，經過大量的國外實踐，房產稅作為地方主要的稅種，為地方提供穩定的地方稅收是可行的。目前我國的房產稅到達這一目標還任重道遠，房產稅改革下一步將何去何從，仍然是現階段最重要的事情之一。
三、房產稅試點失敗原因分析
房產稅改革之所以沒有取得預期成效，主要在於以下幾點原因：
第一，房產稅設定的稅率過低，無法起到真正的效果。上海的房產稅把基礎稅率定在0.6%，而重慶更低，基礎稅率定在了0.5%。如果按照當時的房價來看，這中基礎稅率的設定所收取的稅收收入對於購房者來說簡直是“九牛一毛”。對於那些夠資格繳納房產稅的購房者來講，只要他們有足夠的資金能夠購房，房產稅對他們幾乎沒有任何影響。
第二，房產稅改革針對的主要是高收入者和投機投資者，並不是面向普通大眾來設計的。當時上海的房產稅改革方案把試點房產稅的徵收物件定位在“家庭第二套及以上住房***包括新購的二手存量住房和新建商品住房***或非本市居民家庭在本市新購的住房”;而重慶則是定位在“主城九區內，針對個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房或在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套***含***以上的普通住房”。但是，作為房地產市場消費的“主力軍”——普通的中產階層並沒有涉及其中。
四、房產稅改革發展的建議和意見
雖然房產稅在抑制房價、減少囤房、改善房地產供需方面，並沒有達到我們的預期效果，但是我們依然不能否定房產稅在優化地方稅收結構、調節收入分配、縮減貧富差距上有重大的意義。基於國外房產稅作為地方穩定稅源的案例，我們有理由相信房產稅改革也會在中國找到一條屬於它的正確的道路，改革的路總是要經過不斷的嘗試、驗證、試行、推廣，因此，我們經過討論，提出了一下的建議和意見，希望能夠給當前房產稅的改革的發展提供借鑑。
完善詳實的不動產登記制度。2013年，新國五條提出要完善個人住房資訊系統建設。2014年7月，在國務院常務會議上討論了《不動產登記暫行條例***徵求意見稿***》，並向全國徵稿。目前，中國的房地產市場透明度在2012年以後取得了有限的改進，但主要表現在一線城市。房地產登記制度正在中國部分二線城市開展試點，這將有助於為不同的市場參與者建立更為透明的運營環境。房產稅登記制度完善後，就能夠低成本、高效率的瞭解房產數量、空置率、土地使用情況、等以往無法全面統計的資料。所以建立完善詳實的不動產登記制度將會是房產稅的先決條件，同時也便於地方政府對於房產稅的徵收以及相應的監管制度的實施。
解決住房空置率的問題。我們國家的住房空置率屬於非自然的空置率，現實的情況是存在大量的空置房，但是房地產的剛需依然存在。所以控制住房空置率有利於調節房地產的供需。我們認為在完善了個人住房資訊系統的建設基礎上，一方面從經濟的角度，一定期限內沒有入住者則增加它的管理費，或者充公。另一方面從法律的角度，對超過一定住房空置率的房地政府予以一定的行政處罰和經濟處罰。
建立完善的房屋質量監督體系，防止資源的浪費。控制房地產行業建設，以質為綱而非以量為綱，對豆腐渣工程等進行嚴厲處罰。鼓勵地方居民對於房屋質量或者違建的投訴，意見已經採納可以給予提供者一定的金錢獎勵，同時對於施工方予以嚴懲，從根源上杜絕房地產違建的現象，同時限制地方政府違規收取土地出讓金。