商業地產基礎知識
商業地產是作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。那麼你對商業地產瞭解多少呢?以下是由小編整理關於商業地產知識的內容，希望大家喜歡!
商業地產的模式
第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以後形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什麼呢?是通過產權形成之後，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以後每次經過價值不斷包裝以後，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第二種模式就是“出售”這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由於商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少;即使有能力購買，理性的投資者也不願將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的專案上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用於整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠;二難是，自己經營時，不得不由於投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法儘快回收資金投入其他專案的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。於是大部分高檔寫字樓都採用只租不售或租售並舉的方式入市。
第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租;另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嚐到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什麼租售結合呢?大多數是迫於資金的壓力，通過賣掉一部分後套現，租的部分也為後期的資本融資留下後路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。
商業地產的類別
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業內的“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的拷貝，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，什麼都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子裡都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要幹什麼呢?主要在少數高階的市場進行精品店的經營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高階路線。
商業地產的準確定位
***一***定地址
選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的專案，綜合面積45 萬平方米，商業面積25 萬平方米，這個專案在新區。為什麼選在新區?第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10 平方公里，這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反覆研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。
***二***定客戶
目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經營不好。我們很奇怪，為什麼沃爾瑪那麼大的人流一樓的人氣不旺呢?經過反覆觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高階消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一個購物中心裡面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。
***三***定規模
購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元;20 萬平方米購物中心由於規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40 元，那說明10 萬平方米就是最佳規模。做購物中心出現一個很不好的現象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規劃面積53 萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物?就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。
最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。
***四***定業態
一個商業專案的成與敗，可以說在業態定位的時候就已經決定了80%，剩下的20%，就取決於操作團隊的實力了。業態定位就好比一個軍團的作戰計劃，在總方針的指導下，迂迴機動作戰。業態的定位首先就決定了整個商業專案的功能佈局、建築結構佈局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節約專案的建設成本。業態定位應該是以最合適的才是最好的為原則，不應過度的追求新、奇、特，有些商業專案的業態定位相當的新穎，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了專案的銷售或經營。
商業地產的招商原則
一、招商難度遠大於銷售，佣金上要有側重。
在實際操作中，很多一線的“置業代表”往往青睞銷售。為什麼呢?因為銷售後回款，他便可領取很高的佣金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以簽訂了!某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業!
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。甚至這些高階職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和佣金上，要有所側重。
二、招商人員在數量上要多於銷售人員，要保持相對穩定。
對銷售人員，很多專案實行“末位淘汰制”，但對於招商人員，由於談判週期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急於求成。專案招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核週期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
三、 招商要善於藉助專業招商機構
在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設定代理行***中介***管理組，負責與之鑑定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式
在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關係。
既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在後，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關係。
商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心***區***，其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是一個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閒等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業型別。
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