評析涉及地役權的案例

　　地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的他物權，所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。下面由小編為你介紹地役權的相關法律知識。

　　一、基本案情：

　　某甲房地產開發公司拍得某市區河畔一塊土地，準備以“觀景”為理念設計並建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房製衣廠，為了該住宅樓業主能在房間裡欣賞河畔風景，雙方約定：製衣廠在30年內不得在該土地上興建三層高以上建築;作為補償，甲每年向製衣廠支付20萬元。三年後，製衣廠將該土地使用權轉讓給乙公司，乙公司在該土地上動工修建高層電梯公寓。甲公司得知後，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲於是向法院提起訴訟，請求法院判決乙公司停止施工並同時要求製衣廠承擔違約責任。

　　二、律師點評：

　　本案爭議焦點是甲公司和製衣廠之間地役權合同是否生效?該地役權合同能否約束乙公司?

　　針對這一爭議焦點，在物權法頒佈之前，各地法院甚至同一法院的不同法官都會做出不同的判決。在《物權法》頒佈之前，我國規定地役權的法律是《民法通則》關於用益物權方面較籠統的規定，尤其是對於作為物權之一的地役權的變動沒有統一具體的標準。對此，理論界通說有兩種，一種是登記對抗主義，一種是登記生效主義。

　　採用登記對抗主義的法官在判決該案件時認為：甲公司與製衣廠之間的地役權合同生效但因為沒有到登記機關登記而不能對抗善意第三人乙公司，乙公司並沒有侵犯甲公司的地役權，所以判決駁回甲公司要求乙公司停止施工的請求，並判決由製衣廠承擔違反地役權合同的違約責任。採用登記生效主義的法官在判決時卻認為：甲公司與製衣廠之間的地役權合同因為沒有到登記機構登記而導致該合同無效，所以判決駁回甲公司的所有訴訟請求。由於地役權的設立變動沒有統一明確的立法，從而導致本案審理結果有如此大差異。

　　我國即將在2007年10月1日實施的《物權法》將上述爭議劃上了圓滿的句號。《物權法》第158條“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。”明確規定，地役權自合同生效時設立，是否登記不影響地役權的設立，未登記只是不能對抗善意第三人而已。

　　本案中，甲公司與製衣廠之間的約定符合《物權法》第一百五十六條“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。”第一百五十九條“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”的規定。所以甲與製衣廠之間設立了地役權，製衣廠違反合同的約定，理應承擔違約責任。

　　但甲與製衣廠之間的地役權合同沒有到登記機構登記，不能對抗善意的第三人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務遵守地役權合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權人的相鄰權的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。所以，本案在《物權法》生效實施以後將會統一評判標準，判決由製衣廠承擔違約責任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請求。